SPD Politikerin Barbara Hendricks möchte noch mehr Betonbunker

SPD Politikerin Barbara Hendricks möchte den "Sozialen Wohnungsbau" fördern - und durch eine Grundgesetzänderung, die Verantwortlichkeit von den Kommunen zurück zum Bund geben.

Sozialer Wohnungsbau: Ist das wirklich die Lösung?

Ziel des Sozialen Wohnungsbaus ist es, dass Wohnen wieder günstiger wird - gerade für Sozialschwache. Aber in Wirklichkeit führt Sozialer Wohnungsbau zu höheren Mieten, Umweltverschmutzung/Resourcenverschwendung und führt weder zu dem beabsichtigen Effekt noch wird die Ursache behandelt.

 Die wahren Gründe, warum Wohnraum so teuer wird

• Wohnraum wird nicht teurer - nur in München, Hamburg, Berlin und generell den Ballungsgebieten. An allen anderen Orten in Deutschland fallen Immobilienpreise und Mieten langfristig und in einigen Orten ist Wohnraum sogar kostenlos (z.B. Görlitz). Der Grund ist also eine falsche Strukturpolitik. Während viele kleinere Orte aussterben, platzen andere Städte aus den Nähten. Die Mehrheit der Leute zieht wegen dem Job um - und sind daher gezwungen, umzuziehen - auch wenn einige lieber in ihrer Heimat bleiben würden oder gerne wieder zurückkehren möchten, aber dort keinen Job finden.

• es gibt immer mehr Singles - und damit steigt der Bedarf an mehr Wohneinheiten

• die Menschen möchten immer mehr Quadratmeter Wohnfläche - wobei dies meist nur ein Wunsch bleibt. Während die Schere zwischen Arm und Reich immer weiter auseinander geht, steigt auch die Kluft zwischen der Wohnfläche / Person zwischen reichen Singles und Familien. Während z.B. in München immer mehr wohlhabende Singles weit über 100 Quadratemter beanspruchen und z.T. 3 Zimmer bewohnen, müssen sich Familien mit immer weniger Quadratmetern zufrieden geben...und teilweise zusammen mit den Kindern Zimmer teilen. Große Wohnungen wurden in der Vergangenheit in kleinere zerteilt, um höhere Mieten zu erzielen - und bei Neubau Wohnungen enstehen ebenfalls selten größere Wohnungen - meist nur 1-2 Zimmer, ein paar 3 Zimmer Wohnungen und alles ab 4-Zimmern fängt oft ab 1 Mio an und ist purer Luxus, den sich eine normale Familie ohne Erbschaft, Lottogewinn oder einer erfolgreichen Firma, nicht leisten kann. Da große Wohnungen selten sind, steigen hier natürlich die Mieten wegen Angebot/Nachfrage

Warum Sozialer Wohnungsbau kontraproduktiv ist

• Sozialer Wohnungsbau lockt noch mehr Menschen in Ballungsräume und fördert des Aussterben anderer Regionen
• Sozialwohnungen sind oft der Einstieg - keiner möchte für immer in einer hässlichen Sozialwohnung wohnen. Anschliessend suchen Bewohner von Sozialwohnungen "normale" Wohnungen in schöneren Gegenden - damit steigen die Preise für normale Wohnungen noch mehr
•  Resourcen Verschwendung: Warum Grünflächen mit Betonbunker plattmachen, wenn an anderen Orten Wohnraum leer steht?
• auch bei sozialem Wohnungsbau verdienen hauptsächlich Bauunternehmer - und die Lobby der Bauwirtschaft hat einen guten Draht zur Politik (siehe Anti-Makler Gesetze oder warum überhaupt der Maklerberuf in dieser Form in Deutschland ohne Ausbildung möglich ist etc...)

Die Lösung der Wohnungsprobleme

Die Lösung der Wohnungsprobleme wäre folgendermaßen zu bewerkstelligen:

• Förderung der Verlagerung von Arbeitsplätzen in schwächere Regionen
• Förderung/Bevorzugung von Baugemeinschaften statt Immobiliengesellschaften bei Ausschreibungen und bei Verkäufen von Grundstücken und Gebäuden
• Abschaffung der Maklerprovision bei Immobilienverkäufen / Einführung von verpflichtenden Abschlüssen für Makler / Einführung einer realistischen Haftung von Maklern
• Bau größerer Wohnungen (d.h. mehr Zimmer)  - auch wenn mit 1-2 Zimmer Wohnungen mehr Profit gemacht wird

Immobilienpreise in Großbritannien: eine Orientierung anhand der Bahnstrecken

Zugegeben, aktuell wäre eine Investition in Großbritannien ein denkbar schlechter Zeitpunk. Nach einem sehr wahrscheinlichen Brexit sind bereits zahlreiche Immobilienfonds entweder aus dem Markt in Großbritannien hearausgegangen - oder habe kurzerhand ihre Immobilienfonds für einige Zeit gesperrt, damit es nicht zu panik-artigen Verkäufen kommt.

Interessant wird Großbritannien sicherlich als Land zur Investition in Immobilien frühestens in einigen Jahren, nachdem der Brexit vollzogen ist und die Wirtschaft sowie Immobilienpreise auf der Insel nahe des Tiefpunkts angekommen sind (bevor dann wieder gebettelt wird, in die EU zukommen).

Wer sich aber dennoch für den Immobilienmarkt in Großbritannien interessiert, sollte sich einmal folgende Karte anschauen:

Die Karte basiert auf der Karte der Zugverbindungen der National Rail und wurde mit den jeweiligen durchschnittlichen Hauspreisen vom Internetportal emoov erweitert (ein Internet Estate Agent):

Schön zu erkennen, das Nord-Südgefälle - wenn auch Schottland schon lange kein absolutes Billigland ür Immobilien ist.

Sehr auffällig der Hotspot London mit ca. 1 Mio GBP für ein durchschnittliches Einfamilienhaus - wirklich mit Abstand am teuersten. Selbst im nahegelegenen Redhill ist man schon bei 352,000 GBP - und hier ist man ebenfalls mit dem Zug sehr schnell in der City - und hat zu dem noch viel Grün und frische Luft - da man ja auf einem "Hügel" [Hill] wohnt.

Warum gibt es aber in Schottland größere Abweichungen? Dies ist sicherlich im Arbeitsmarkt begründet - dort wo die Preise am höchsten sind  - trotz ländlicher Gegend in den High- oder Low-Lands - befindet sich meist eine Whisky Distilleries oder ein sonstiger Arbeitgeber in dieser Gegend.

"Horrende Preise, Marode Häuser" - die Reportage im Ersten (ARD)

In der Sendung am Mittwoch (20.07.2016) im Ersten Deutschen Fernsehen (Gemeinschaftsprogramm der ARD) wurde der Immobilienmarkt in Deutschland untersucht. Die Sendung trägt den Titel "Horrende Preise, Marode Häuser" und ist nun auch Online auf der offiziellen Homepage des Ersten Deutschen Fernsehens zu finden und dort 1 Jahr lang abrufbar:

http://www.daserste.de/information/wirtschaft-boerse/plusminus/sendung/ueberhitzter-immobilienmarkt-102.html


Themen der Sendung sind vor allem die Punkte:

• Teure Sanierungsfälle: ein Fallbeispiel von einem Kauf der hohe Sanierungskosten nach sich zog: ein wirtschaftlicher Ruin
• Rasanter Preisanstieg: Immobilienpreise sind seit 2009 im Schnitt um 46 Prozent angestiegen.
• Brexit: Verschärfte Situation durch Brexit - Britische Immobilienfonds investieren nun auch in Deutschland
• Risiken für Immobilienkäufer: nicht durch Preisverfall sondern auch Betrüger und Geschäftemacher sind eine Gefahr beim privaten Investment in Immobilien
• Übreilte Kaufentscheidungen: gerade in der jetzigen Situation und der hohen Konkurrenzsituation bei Käufern sollte man sich nicht zu schnell drängend lassen
• Lohnt sich Immobilienkauf noch? Die Gretchenfrage wird zwar nicht beantwortet, es wird aber auf einigen Punkte hingewiesen, die man sich gründlich überlegen sollte.

 

 

 

 

Sind Mieter mit hohen Heizkosten schlechte Mieter?

Sommerzeit ist meistens Nebenkostenabrechnungszeit - die Hausverwaltungen haben mittlerweile alle die Rechnungen erhalten und die Eigentümerversammlung hat die Abrechnungen abgesegnet.

Hat ein Mieter nun einen wesentlich höheren Heizkostenverbrauch als ein Vormieter, könnte man zwar mir den Schultern zucken und sich denken "egal - ist nicht meinr Problem, so lange der Mieter die Nebenkosten nachzahlt".

Prinzipiell ist es zwar richtig, aber dennoch sollten folgende Dinge bedacht werden:

• übermäßiges Heizen fördert Schimmelbildung. Daher solltn Mieter darauf hingwiesen werden, regelmässig und korrekt zu lüften 
• spätestens bei dem Wiederverkauf einer Immobilie spielen die Nebenkosten eine Rolle. Potentielle Käufer schrecken vor Immobilien mit zu hohen Heizkosten ab - und können damit auch den Kaufpreis beeinträchtigen. Dabei wird es dann schwer zu erklären, dass die Nebenkosten normalerweise sehr niedrig sind, und nur der letzte Mieter die Heizung  im Dauerbetrieb laufen gelassen hatte.

Hypotheken Alarm: Was bringt ein niedriger Zins, wenn die Bank jetzt zusätzliche Sicherheiten will?

Wer 2007 noch 5% für eine Hypothek bezahlt hat, hat bereits 2012 nur noch 2,5% bezahlt  und 2016 wäre der Zinssatz unter gleichen Voraussetzungen bereits unter 1%.

Das macht beispielsweise bei einer 300,000 Euro Hypothek einen Unterschied zwischen 1250 Euro Zinsen im Monat und 250 Euro aus - d.h. 1000 Euro. Man müsste also alleine aufgrund des Zinsunterschieds fast 2000 Euro mehr im Monat verdienen, um netto 1000 Euro mehr für die Hypothekenzinsen ausgeben zu können.

Man darf aber nicht vergessen, dass dies genau der Grund ist, warum Immobilienpreise in diesem Ausmaß explodiert sind: es konnten sich immer mehr Leute noch höhere Schulden leisten - und Angebot / Nachfrage regelt bekanntlich den Preis.

Stellen Sie sich vor, Sie haben in der Vergangenheit eine teure Hypothek abgeschlossen und freuen sich nun auf das Ende der Zinsbindungsfrist.

Online wird ihnen berechnet, dass Sie mit ihrem "Immobilienwert" und den anteiligen Restschulden, das ganze für günstige 0,8% finanzieren könnten.

Nun naht der Tag, an dem ihre hohe Althypothek ausläuft, und ihre Bank hört sich ihren Wunsch nach einer 0,8% Hypothek gelasssen an. Dann sagt ihr Bankberater freundlich: "nein"

Warum?

Für Immobilienkredite gelten ab 21. März 2016 neue EU-weite Standards: Banken und Institute müssen bei der Vergabe von Baukrediten künftig besser beraten und die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden strenger prüfen.

Während es in der Vergangenheit immer locker gereicht hatte, mit 50% Eigenkapital 50% zu finanzieren (d.h. die Bank hätte überhaupt Risiko) - verlassen sich Banken immer weniger auf aktuelle Immobilienbewertungen und Immobilienwerte.

D.h. wer bei einer Immobilie 300,000 Euro beleihen möchte - braucht im Idealfall noch 300,000 Euro als Sicherheit in Bar - oder weitere Werte im gleichen Gegenwert, die nicht an die gleiche (oder überhaupt eine) Immobilie gekoppelt sind.

Zugegeben: dieser Fall ist leicht übertrieben dargestellt - aber dies ist sicher die Richtung in die wir uns bewegen.

Am Ende führt dies in jedem Fall dazu, dass sich ein Durchschnittsbürger keine Immobilie mehr leisten werden kann - und Immobiliengeschäfte der reichen Oberschicht vorbehalten bleibt - die alleine aus steuerlichen Aspekten finanzieren und eigentlich keine Hypothek brauchen würden.

Abgesehen davon, schafft es ein Durchschnittsbürger ohnehin derzeit selten eine nicht-überteuerte Immobilie ohne Haken zu kaufen. Der Markt ist abgegrast, sehr gute Immobilien werden so gut wie nicht mehr verkauft - und auch die schlechteren Immobilien nur zu maßlos hohen Preisen angeboten.