Jetzt ist es offiziell: der Mietspiegel kann ignoriert werden

Silke Kullmann, Richterin am Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, hat am  11. Mai 2015 den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt. Sie gab einem Vermieter Recht, der eine Mieterhöhung verlangt hatte, die aufgrund der Mietspiegels unzulässig gewesen wäre.  Der Mieter hatte sich geweigert, die Mieterhöhung hinzunehmen – und verwies auf den gültigen qualifizierten Mietspiegel, der für seinen Berliner Stadtteil wesentlich niedrigere Mieten auswies - und war damit recht erfolglos und muss jetzt die Gerichts- und Anwaltskosten zahlen.

Warum wurde der Mietspiegel für ungültig erklärt?

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist.

D.h. Berlin hat pro Jahr 250,000 Euro umsonst für den Mietspiegel ausgegeben.

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse,  die ohnehin keine ist, und auf dem Mietspiegel basuert,ist dann damit dann auch komplett wertlos.

Gilt das nur in Berlin?

Der Berliner Mietspiegel ist Vorbild für viele andere Städte - und wurde zum Teil vom Verfahren und der Erhebung her kopiert. D.h. es könnte somit generell alle Mietspiegel betreffen.

Was ist mit dem Münchner Mietspiegel?

Laut dem Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abteilung Wohnraumerhalt wird der Mietspiegel aus meiner Sicht sehr bedenklich erhoben:

- es finden zufällige Anrufe von Festnetznummern in München statt (erster Fehler: die meisten Leute haben kein Festnetz mehr - nur ältere mit alten Mietverträgen)

- es wird nach der Miete gefragt (zweiter Fehler: es kann nicht validiert werden  - und nicht alle antworten. Mieter mit sehr niedrigen Mieten machen eventuell lieber nicht mit aus Angst, ihre Miete wird erhöht)

D.h. der Mitspiegel ist sozusagen an den Haaren herbeigezogen und auf die zweite  Nachkommestelle gerundet.

Kann ein Mietspiegel nicht einfacher erhoben werden?

Natürlich:

Möglichkeit 1:

- beim Einwohnermeldeamt muss ein Mietertrag immer vorgelegt werden - hier könnte man die Daten bei allen eintragen

Möglichkeit 2:

- alle Vermieter müssen die Miete versteuern und bei der Steuererklärung angeben. Die Kaufverträge sind wegen der Abschreibung ebenfalls beim Finanzamt hinterlegt bzw. spätestens über die Grundsteuer könnte man die Wohnfläche ableiten. D.h. das Finanzamt hätte alle Daten und man könnte hier einen fast 100% validen Mietspiegel - zumindest anhand des Viertels und der Größe und des Baujahrs einer Wohnung erfassen. Auch könnte der Quadratmeter-Kaufpreises der Wohnung als Qualitätsfaktor hinzugezogen werden. Die einzigen, die nicht erfasst werden, wären die Steuerhinterzieher (hoffentlich zu vernachlässigen).

Möglichkeit 3:

Das Bewertungsamt hat alle Quadratmeterpreise der Immobilien in den einzelnen Stadtteilen. Man könnte festlegen, die Miete darf maximal 2-3% des Kaufpreises betragen.

"MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" in Nymphenburg für 830,000 Euro

Gerade hatte ich ein Exposée eines Maklers zugeschickt bekommen.

Das Exposée hatte den Titel ""MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" - es handlet sich um ein Objekt in Nymphenburg.

Aber wo ist denn nun das dritte Zimmer? Im Exposée konnte ich nur 2-Zimmer entdecken sowie einen Treppe in den Keller mit einem ausgebauten Kelleraum.

Auch hat die Wohnung angeblich 87 Quadratmeter - was ohne Stellplatz bei 800,000 Euro schon ganz schön happig ist. Aber was wenn einige diesr Quadratmeter eigentlich im "Keller" sind?

Und ist die Nutzung eines Kellerraums als Wohnraum überhaupt zulässig? Dies sollte man in jedem Fall vor einem Kauf prüfen - aber gerade in so einem Fall frage ich mich natürlich "Wie doof muss man eigentlich sein um auf so ein Angebot hereinzufallen?"

Unabhängig von dem überhöhten Preis, ungünstigen Schnitt, sehr kleinem Badezimmer, dem als Wohnraum verkauften Keller - fällt auch auf: teuer ist nicht unbedingt schön.

Die Wohnung wird als "Designerwohnung" angepreist - und es wird hervorgehoben, dass Shivakashi-Granit im Badezimmer verlegt wurde. Ich kann nur sagen: absolut grässlich - und entgegend aller Designtrends. Aber das ist nun mal Geschmacksache und das Risiko der Verkäufers einen Käufer finden zu müssen, der nicht nur extrem doof ist, sondern auch den gleichen schlechten Geschmack hat.

Während sich über Geschmack streiten lässt, lässt sich über das Handwerk eines Fliesenlegers nicht streiten.

Wie man auf den Bildern im Exposée erkennen kann, wurden die Fliesen diletantisch verlegt - vermutlich ohne Fliesenverlegungsplan. Es scheint als hätte der Fliesenleger einfach irgendwo angefangen und die erste Fliese verlegt. Das Endergebnis: es passt nichts zusammen. Kein Lichtschalter ist bündig oder symetrisch zu irgendetwas - weder mittig noch bündig. Fliesen sind nicht symetrisch zu den Armaturen oder zur Badkeramik.

Ein L-förmig verschnittenes Badezimmer ohne Fenster wäre aber auch mit ordentlich verlegten Fliesen und geschmackvollerer Materialwahl zu retten gewesen.

Die Gier der Münchner Makler und Immobilienverwerter kennt wohl keine Grenzen - und einige glauben wirklich man könnte aus einer schlecht geschnittenen Wohnung eine Luxuswohnug machen in dem man möglichst teures Material möglichst günstig durch Amateure  verbauen lässt.