Warum Flüchtlinge in München MEHR Wohnraum schaffen statt weniger

Flüchtlinge schaffen Wohnraum in München

Es klingt paradox: alle fürchten, dass der knappe Wohnraum in München aufgrund des Zuwachses durch Flüchtlinge noch kapper wird - aber wie es aussieht könnte es den gegenteiligen Effekt haben.

Aber wie ist das möglich?

Grund 1:

München hatte schon seit vielen Jahren ein Überangebot an Gewerbeimmobilien und einen Mangel an Wohnimmobilien. Durch den Flüchtlingsstrom werden nun vermehr Gewerbeimmobilien in Wohnraum umgewandelt

Grund 2:

Ein weiterer Grund für knappen Wohnraum sind zahlreiche leerstehende Immobilien, insbesondere Luxuswohnungen in den teuersten Lagen. Die Eigentümer von  solchen Wohnungen (meist über 1 Mio Verkehrswert - im Mittel zwischen 2 und 5 Mio Euro), besitzen meist mehrere Immobilien und sind nicht 365 Tage im Jahr in München - oft auch nur wenige Tage im Jahr oder einige Jahre überhaupt nicht.

Alleine die Androhnung der Beschlagnahmung von leerstehenden Wohnungen hat dazu geführt, dass aus Angst vor der  Zwangsvermietung  an Flüchtlinge, leerstehende Luxuswohnungen nun doch vermietet werden - auch wenn dies bisher aus Bequemlichkeit vermieden wurde.

D.h. der Zuwachs an Flüchtlingen kann auch positive Signale für den Münchner Wohnungsmarkt haben.

Die ersten Rodenstock Garten Wohnungen werden wieder verkauft

Jetzt, wo die Dauerbaustelle des sogenannten "Rodenstock Gartens" sich dem zähen Ende nähert, sind bereits die ersten Wohnungen wieder zu verkaufen.

Die meisten Wohnungen wurden bereits kurz nach genehmigten Bauantrag verkauft worden - und selbst die letzten,  extrem überteuerten Wohnungen, haben sich dann wesentlich später aber immer noch vor Beginn der Bauarbeiten verkauft.

Inzwischen scheinen die ersten die Lust an ihrer Wohnung verloren zu haben - oder hatten von vorne herein bereits darauf spekuliert, kurz nach Fertigstellung wieder mit Gewinn zu verkaufen...oder sich kurzfristig nach dem Anblick nach der Übergabe der Wohnungen, dazu entschieden.

Interessant sind jedenfalls immer die Fotos und Bilder der Wohnungen.

Da findet sich beispielsweise zur Zeit eine ca. 200 Quadratmeter DG Wohnung für sportliche 2,3 Mio Euro zum Verkauf. Ws gibt es zu dem Objekt zu sagen?

• ein sehr trostloser Blick in den Innenhof des Rodenstock Gartens
• anhand der Fotos erkennt man, dass die Deckenhöhe alles andere als Luxus ist  - und erinnert eher an den sozialen Wohnungsbau
• die Dachterasse ist sehr steril und langweilig gestaltet - und wirkt wie eine lieblose Raucherterasse eines Bürogebäudes
• zählt man die Anzahl der Zimmer im Grundriss nach, kommt man leider nicht auf die Anzahl der im Exposée angegebenen Zimmer
• nichts in der Wohnung wirk in irgendeinerweise luxuriös, was man bei diesem Preis erwarten würden - weder die Bodenbelege, noch die Fenster oder auch die Aussttattung im Badezimmer
• am Badezimmer erkennt man, dass auch hier nicht auf hohem Niveau gearbeitet wurde:
• das Waschbecken oder der Wasserhahn ist in keinster Weise symetrisch zu den Fliesen oder Fugen - entweder bündig oder mittig. Zufällig abgeschnitten zeugt nur davon, dass es entweder keinen Fliesenlegungsplan gabe, dieser Mist war oder dass sich die ausführende Firma nicht darum gekümmert hatte
• Steckdosen sind nicht symetrisch zu den Fliesen eingesetzt
• es wurde offensichtlich Standard Equipment verbaut, dass sofort lieferbar ist und nicht das best-mögliche - ein klassisches Beispiel ist der Duravit WC Sitz, der zum gleichen Preis auf Bestellung auch mit unsichtbarer Aufhengung lieferbar ist (dauert eben 1-2 Wochen - aber hier wurde wohl möglichst schnell etwas zusammengeschusterst)
• unnötige Vorsprünge - vermutlich um Rohrleitungen abzudecken
• dort, wo Vorsprünge sinnvoll wären (z.B. Badewanne), wurde der einfache Weg gewählt
• anstatt Fliesen auf Gehrung zu schneiden, wurden Schlüterschienen verwendet - liegt meist an der mangelnden Fähigkeit der auszuführenden Firma oder einfach an der falschen Beauftragung oder fehlender Plannung
• im Bad wurde weiße, offene Steckdosen verbaut, anstatt beispielsweise etwas geschmackvolleres und passenderes wie z.B. der Firma Busch Jäger "Pur Edelstahl" mit Abdeckung (die man im Baumarkt nicht mal schnell kaufen kann)
• farblich und von den Fliesen her ist das Bad nicht zeitgemäß - und ein paar Jahre dem Trend hinterher
• Bei einer Wohnung für 2,3 Mio hätte ich im Bad wesentlich mehr erwartet (z.B. fliesenlos beschichtet, bessere Aufteilung, größere Fenster / mehr Licht, vespielte elektronische Steuerung und Schnickschnack, intelligentere Beleuchtung, bessere Materialauswahl, ein individuelles Waschbecken, z.B. aus einem Stück Stein gemeißelt, ein breiter Schwallauslauf bei der Badewanne und ein großer Rainshower Duschkopf, bündig an der Zimmerdecke etc..)
• Jemand der 2,3 Mio + Maklerprovision + Kaufnebenkosten für eine solche Immobilie ausgibt, hat sicherlich noch 25,000 Euro übrig um das Bad nochmal komplett zu überarbeiten. Aber ab diesem Zeitpunkt ist jede weitere Investition aus finanzielle Sicht eine schlechte Kapitalanlage. Mit Vermietung wird man diese Kosten wohl kaum jemals wieder reinholen.

Zusätzlich halst man sich mit einer Wohnung bei einer großen WEG mit vielen Nacbharn immer  auch Ärger auf.

In diese Preisregion ist alternativ auch schon die ein oder andere freistehende Villa in guter Anbindung an die Münchner Innenstadt zu haben.

Grundwasserprobleme beim Münchner Rodenstock Garten

Der Rodenstock Garten

Auf dem ehemaligen Firmengelände der Firma Rodenstock im Münchner Dreimühlenviertel, wurde 2010 über einen Wettbewerb die Neubeauung und Umwanldung in Wohnraum ausgeschrieben und die Fertigstellung bis Ende 2014 verkündet.

Bereits 2012 die meisten Wohnungen verkauft - lange vor dem Abriß des Bestandsgebäudes. Einige Käufe mussten damals abspringen, da keine Bank gefunden wurde die eine entsprechend lange Vorfinanzierung einging.

Der "späteste Fertigstellungstermin" von Mai/2015 wurde zwar schon länger erreicht, aber nun - im Juli 2015 - kommt das Ende der Baustelle in greifbare Nähe.

Interessanterweise haben die Käufer der Wohnungen im Rodenstock Garten in den Kaufverträgen eine Entschädigung von 500 Euro pro Kalendermonat verzögerter Baufertigstellung mit der Baywobau vereinbart  - egal ob die Wohnung 1,5 Millionen gekostet hat oder 300,000 Euro.

Was sind die Probleme beim Rodenstock Projekt?

 Fertigstellungstermin

Der Fertigstellungstermin wurde nicht gehalten. Ursprünglich Ende 2014, dann Mai 2015 - und selbst im Juli 2015 ist noch lange nicht alles fertig.

Grundwasserprobleme

Wie bereits im Vorfeld von zahlreichen Gegnern des Rodenstock Projekts befürchtet kam es natürlich zu Grundwasserproblemen. Durch die Nähe zur Isar ist es selbstverständlich, dass bei dem Bau von Tiefgaragenplätzen das Grundwasser, dass bisher im Erdreich aufegsaugt wurde, verdrängt wird und sich andere Wege sucht.

Bis Mai/Juni 2015 wurden daher auf der Baustelle Pumpen betrieben, die permanent das Grundwasser abgesaugt haben. Danach wurden die Pumpen abgestellt und die Grundwasserproblematik wurde spürbar: die anliegenden Gebäude in der Nähe des Rodenstock Gartens sind nun betroffen und selbst Gebäude mit trockenenen Kellern sind nun feucht und das Grundwasser drängt durch die Kellerböden.

Vermutlich sind die Gebäude des Rodenstockgartens selbst und Tiefgarenstellplätzen ebenfalls betroffen.

Kostenfaktor:  

• die Pumpen werden vermutlich permanent weiterlaufen müssen und durch die WEGs des Rodenstok Gartens bezahlt werden.
• Schadensersatz Ansprüche der angrenzenden Immobilieneigentümer und WEGs der benachbarten Gebäude

Optik

Wie meist sind Visualisierungen im Vorfeld nicht verbindlich - so auch in diesem Fall. Die tatsächliche Optik der Rodenstock Garten Fassaden weicht enormt von der ursprünglichen Visualisierung (damalige Verkaufsprospekte) ab. Der rot/orangenfarbene Anstrich wirkt nicht besonders edel und entspricht nicht jedermanns Geschmack.

Weitere Hinweise oder Kommentare ?

Falls Sie selbst weitere Informationen, Hinweise oder Kommentare haben, lassen Sie es mich wissen.

Jetzt ist es offiziell: der Mietspiegel kann ignoriert werden

Silke Kullmann, Richterin am Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, hat am  11. Mai 2015 den Berliner Mietspiegel 2013 gekippt. Sie gab einem Vermieter Recht, der eine Mieterhöhung verlangt hatte, die aufgrund der Mietspiegels unzulässig gewesen wäre.  Der Mieter hatte sich geweigert, die Mieterhöhung hinzunehmen – und verwies auf den gültigen qualifizierten Mietspiegel, der für seinen Berliner Stadtteil wesentlich niedrigere Mieten auswies - und war damit recht erfolglos und muss jetzt die Gerichts- und Anwaltskosten zahlen.

Warum wurde der Mietspiegel für ungültig erklärt?

Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass es sich bei dem Berliner Mietspiegel 2013 nicht um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, da dieser nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt worden ist.

D.h. Berlin hat pro Jahr 250,000 Euro umsonst für den Mietspiegel ausgegeben.

Und was ist mit der Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse,  die ohnehin keine ist, und auf dem Mietspiegel basuert,ist dann damit dann auch komplett wertlos.

Gilt das nur in Berlin?

Der Berliner Mietspiegel ist Vorbild für viele andere Städte - und wurde zum Teil vom Verfahren und der Erhebung her kopiert. D.h. es könnte somit generell alle Mietspiegel betreffen.

Was ist mit dem Münchner Mietspiegel?

Laut dem Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration, Abteilung Wohnraumerhalt wird der Mietspiegel aus meiner Sicht sehr bedenklich erhoben:

- es finden zufällige Anrufe von Festnetznummern in München statt (erster Fehler: die meisten Leute haben kein Festnetz mehr - nur ältere mit alten Mietverträgen)

- es wird nach der Miete gefragt (zweiter Fehler: es kann nicht validiert werden  - und nicht alle antworten. Mieter mit sehr niedrigen Mieten machen eventuell lieber nicht mit aus Angst, ihre Miete wird erhöht)

D.h. der Mitspiegel ist sozusagen an den Haaren herbeigezogen und auf die zweite  Nachkommestelle gerundet.

Kann ein Mietspiegel nicht einfacher erhoben werden?

Natürlich:

Möglichkeit 1:

- beim Einwohnermeldeamt muss ein Mietertrag immer vorgelegt werden - hier könnte man die Daten bei allen eintragen

Möglichkeit 2:

- alle Vermieter müssen die Miete versteuern und bei der Steuererklärung angeben. Die Kaufverträge sind wegen der Abschreibung ebenfalls beim Finanzamt hinterlegt bzw. spätestens über die Grundsteuer könnte man die Wohnfläche ableiten. D.h. das Finanzamt hätte alle Daten und man könnte hier einen fast 100% validen Mietspiegel - zumindest anhand des Viertels und der Größe und des Baujahrs einer Wohnung erfassen. Auch könnte der Quadratmeter-Kaufpreises der Wohnung als Qualitätsfaktor hinzugezogen werden. Die einzigen, die nicht erfasst werden, wären die Steuerhinterzieher (hoffentlich zu vernachlässigen).

Möglichkeit 3:

Das Bewertungsamt hat alle Quadratmeterpreise der Immobilien in den einzelnen Stadtteilen. Man könnte festlegen, die Miete darf maximal 2-3% des Kaufpreises betragen.

"MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" in Nymphenburg für 830,000 Euro

Gerade hatte ich ein Exposée eines Maklers zugeschickt bekommen.

Das Exposée hatte den Titel ""MODERNE 3-ZIMMER-GARTENWOHNUNG MIT DESIGNERAUSSTATTUNG UND SONNENTERRASSE" - es handlet sich um ein Objekt in Nymphenburg.

Aber wo ist denn nun das dritte Zimmer? Im Exposée konnte ich nur 2-Zimmer entdecken sowie einen Treppe in den Keller mit einem ausgebauten Kelleraum.

Auch hat die Wohnung angeblich 87 Quadratmeter - was ohne Stellplatz bei 800,000 Euro schon ganz schön happig ist. Aber was wenn einige diesr Quadratmeter eigentlich im "Keller" sind?

Und ist die Nutzung eines Kellerraums als Wohnraum überhaupt zulässig? Dies sollte man in jedem Fall vor einem Kauf prüfen - aber gerade in so einem Fall frage ich mich natürlich "Wie doof muss man eigentlich sein um auf so ein Angebot hereinzufallen?"

Unabhängig von dem überhöhten Preis, ungünstigen Schnitt, sehr kleinem Badezimmer, dem als Wohnraum verkauften Keller - fällt auch auf: teuer ist nicht unbedingt schön.

Die Wohnung wird als "Designerwohnung" angepreist - und es wird hervorgehoben, dass Shivakashi-Granit im Badezimmer verlegt wurde. Ich kann nur sagen: absolut grässlich - und entgegend aller Designtrends. Aber das ist nun mal Geschmacksache und das Risiko der Verkäufers einen Käufer finden zu müssen, der nicht nur extrem doof ist, sondern auch den gleichen schlechten Geschmack hat.

Während sich über Geschmack streiten lässt, lässt sich über das Handwerk eines Fliesenlegers nicht streiten.

Wie man auf den Bildern im Exposée erkennen kann, wurden die Fliesen diletantisch verlegt - vermutlich ohne Fliesenverlegungsplan. Es scheint als hätte der Fliesenleger einfach irgendwo angefangen und die erste Fliese verlegt. Das Endergebnis: es passt nichts zusammen. Kein Lichtschalter ist bündig oder symetrisch zu irgendetwas - weder mittig noch bündig. Fliesen sind nicht symetrisch zu den Armaturen oder zur Badkeramik.

Ein L-förmig verschnittenes Badezimmer ohne Fenster wäre aber auch mit ordentlich verlegten Fliesen und geschmackvollerer Materialwahl zu retten gewesen.

Die Gier der Münchner Makler und Immobilienverwerter kennt wohl keine Grenzen - und einige glauben wirklich man könnte aus einer schlecht geschnittenen Wohnung eine Luxuswohnug machen in dem man möglichst teures Material möglichst günstig durch Amateure  verbauen lässt.

Mietpreis - Bremse oder Mietpreis - Gaspedal?

Mietpreisbremse - was bedeutet das konkret?

Der Bundestag hat mit den Stimmen der Union und der SPD die Mietpreisbremse am 5. März 2015 verabschiedet. Das Gesetz soll Mieter in Ballungsräumen vor großen Preissprüngen beim Wohnungswechsel schützen. Der Bundesrat muss allerdings noch zustimmen.

Bisher darf die Miete beliebig hoch sein, wenn ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Mit der Mietpreisbremse soll bei Neuvermietungen der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Bei einem Mieterwechsel darf die Wohnungsmiete ab 2015 nur noch soviel steigen, dass sie höchstens zehn Prozent teurer ist als eine vergleichbare Wohnung derselben Größe und Lage.

Warum eine Mietpreisbremse?

Der Grund für die Mietpreisbremse war die naive Vorstellung einiger Politiker, man könnte durch eine künstliche Begenzung der Mieten, die Mieten senken, um es damit zu erleichtern an günstigen Wohnraum zu kommen.

Steigt bei günstigeren Mieten nicht die Anzahl der Bewerber um eine Wohnung? Ja, richtig. Also noch mehr Konkurrenz, wenn dadurch einzelne Mieten sinken sollten.

Bekommt man als Familie dadurch leichter eine Wohnung? Natürlich noch schwerer - vorzugsweise wird dann an WGs vermietet - am besten noch mit billiger Austattung möbliert, dann gilt der Mietspiegel gleich 2x nicht und der Vermieter kann mehr verlangen.

Wie kann ein Vermieter den Mietspiegel ausnutzen? Ein Vermieter kann alle "Zuschläge" soweit wie möglich ausnutzen und die Wohnung entsprechend austatten (Kaminofen, Parkett, Bad renovieren, Balkon anbauen, Elektroleitungen neu verlegen, eine Küche mitvermieten usw...)

Sind die Mieten nun günstiger?

Nein. In erster Linie hatten bereits nach Ankündigungs des Gesetzesvorschlags eine große Anzahl der Vermieter und Immobiliengesellschaften bereits die Gelegenheit genutzt und die Mieten noch einmal angepasst. Zudem gerät der Mietspiegel in den Fokus und die Art wie die Daten zustandekommen. In Wirklichkeit sind die Mietpreise natürlich wesentlich höher als beispielsweise im offiziellen Mietspiegel der Stadt München. Die dort gelisteten Mietpreise sind in der Realität kaum zu finden. Eine Abweichung um 1,50 Euro pro Quadratmeter zwischen der schlechtesten und besten Lage ist ebenfalls sehr realitätsfern - die Schwankung liegt eher zwischen 8 und 30 Euro pro Quadratmeter als zwischen 10 Euro und 11,50 Euro. Dies liegt vor allem an der Art der Erhebung. Die Erhebung basiert auf zufälligen Festnetz Anrufen - d.h. es trifft meist nur ältere die überhaupt noch ein Festnetz haben. Diese Personengruppe hat meist nicht nur altmodische Telefone sondern auch alte Mietverträge und zahlt entsprechend wenig Miete.

Sind gierige Vermieter schuld an hohen Mieten?

Vermietern die Schuld an hohen Mieten zu geben, wäre zu einfach: meist haben Vermieter eine Wohnung ebenfalls sehr teuer gekauft und bereits hohe Kaufnebenkosten und Grunderwerbssteuer etc. an den Staat bezahlt und meist auch hohe Maklerprovisionen. Finanziell gesehen lohnt es sich nicht eine Wohnung zur Vermietung in Städten wie München zu kaufen und zu vermieten. Würde ein Vermieter in Aktien investieren, hätte er meist mehr davon und weniger Aufwand - und der Mieter müsste einen anderen "Dummen" suchen, der für ihn die Wohnung kauft, damit er dort günstig (im Vergleich zum Kauf) wohnen kann. Auch hat ein Vermieter einen hohen Zeitaufwand (WEG Versammlungen, Mieter suchen, Probleme klären...) , nicht-umlegbare Nebenkosten sowie ständige Instandhaltungs und Reparaturkosten und Konfliktpotential mit Mietern, Hausverwaltung oder der WEG.

Wer ist schuld an hohen Mieten?

Schuld an hohen Mieten ist die Bundes- und Kommunalpolitik. Es gibt immer weniger Einwohner in Deutschland, daher müssten die Mieten fallen. Sie fallen nur deshalb nicht überall, da viele Jobsuchende aus kleineren Städten abwandern und nach München, Hamburg und Berlin ziehen....dort gibt es dann eine Wohnungsverknappung und die Mietpreise steigen. D.h. wären andere Städte attraktiver und würde es schaffen dort Arbeitsplätze zu erhalten oder zu schaffen, würden Städte mit Wohnungsraumknappheit auch nicht mehr wachsen und damit würden die Immobilienpreise und Mieten wieder fallen. Die Ungleichverteilung der Arbeitsplätze in Deutschland ist sozusagen "The root of all evil." Aber das will die Politik dann doch nicht so genau wissen. Ein Rückgang der Bevölkerung in der Bundeshauptstadt, Hamburg oder München kommt nicht in Frage - das möchte kein Politiker.