Neues vom Münchner Immobilenmarkt!

Heute ist der Immobilienmarktbericht der Stadt München (III/2014) veröffentlicht worden.

Für eilige Leser, die hie wichtigsten Erkenntnisse

Durchschnittliche und gute Wohnlagen nähern sich an

Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neubauwohnungen in guten Wohnlagen fast unverändert geblieben ist, sind die Neubaupreise in mittleren Wohnlagen (=schlechte Wohnlage) von ca. 5,000 Euro / Quardatmeter auf 5,500 Euro / Quadratmeter angestiegen.

Warum ist das so?

In guten Wohnlagen ist der Markt schon länger ausverkauft. In schlechten Wohnlagen wollte bisher keiner hin - aber wenn es nichts anderes gibt, müssen hier die Leute ausweichen.

Die Schmerzgrenze wurde in guten Wohnlagen schon lange erreicht - daher nähern sich jetzt die schlechtesten Lagen Münchens (="mittlere Wohnlage") nun den halbwegs normalen Wohnlagen (=gute Wohnlage) an.

Gebrauchte Immobilien ("Wiederverkauf")

Alle gebrauchten Immobilien sind im Wiederverkauf gestiegen:

60er &70er Jahreschrott: seit 2013 von 3,500 Euro auf 3,750 Euro

80er Jahreschrott: seit 2013 von 4,000 Euro auf 4,350 Euro

90er Jahre Wohnungen (meistens auch nix besonderes): seit 2013 von 4,100 Euro auf 4,600 Euro

alles ab 2000: von 4,750 Euro auf 5,200 Euro

und Altbau Immobilen?

"Aus Mangel an Daten" (da fast keine Verkäufe) , leider keine Grafik über Altbau Immobilien zu finden.

Aus Erfahrung liegen die Preise hier zwischen ca. 6,500 Euro (Bruchbude mit Kernsanierungsbedarf)

und 8,500 Euro. "Luxus" (=guter Zustand und saniert) Altbauwohnungen können aber in guter/sehr guter Lage auch deutlich über 10,000 Euro / Quadratmeter liegen. Meistens sind nur die größeren Wohnungen ab 5 Zimmer in diesem Preissegment (dort spielt das Geld dann nicht mehr so eine große Rolle) - oder 3 Zimmer Wohnungen die zuvor mal 5 Zimmer hatten und für den anspruchsvollen Single umgebaut wurden.

Im Bericht steht hierzu nur:

Bestandswohnungen mit Denkmalschutz
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.600 €/m² Wohnfläche
- in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.000 €/m² Wohnfläche

 

Warum sind Altbau Immobilien teuerer?

- höhere Decken

- weniger Wohnungen / kleinere Eigentümergemeinschaften / mehr Privatsphäre
- bei Denkmalschutz: die meisten Häsuer werden auch in 100 Jahren noch stehen - 60er-70er Jahre bauten nicht.

Was ist mit Häusern?

Preise von Einfamilienhäusern 

Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 900.000 €
- rund 6.700 €/m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m²)
• Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 700.000 €
- rund 5.600 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 375 m², Bj. 1926-2009)

Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 715.000 €
- rund 5.950 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 275 m²)
• Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 580.000 €
- rund 5.500 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 355 m², Bj. 1958-2004)
• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 675.000 €
- rund 5.400 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 160 m²)
• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 565.000 €
- rund 5.150 €/m² WF (ca. 110 m² WF, Grundstücksfläche ca. 225 m², Bj. 1961-2005)

Mietrendite von Wohnhäusern

Der durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,5 % - die Spanne beträgt 1,5(!!!) - 3,4 %.

Grundstücke

Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 35 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 20 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Fazit:

Die Sättigung / Schmerzgrenze ist erreicht - jetzt findet eine Anpassung der schlechten Immobilien preislich statt. Vermutlich werden die guten Immobilienpreise in teuren Lagen zeitversetzt nochmal leicht anheben - und dann passiert erstmal 10-20 Jahre nichts mehr bis schliesslich die Immobilienpreise aufgrund der Alterspyramide wieder fallen.