Abschaffung der Maklerprovision und Mietpreisbremse ab 2015

Die schon längeren kursierenden Gesetzesentwürfe zur Abschaffung der Maklerprovision und zur Mietpreisbremse wurden nun definitiv beschlossen und treten 2015 in Kraft.

Mietpreisbremse

• bei Neuvermietungen darf der Mietpreis künftig höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, um bisherige Sprünge von 20%, 30% oder 40% wie bisher zu vermeiden. Was passiert aber wenn ein bestehender Mietvertrag, der bereits jetzt aus diversen Gründen über dem Durchschnittsniveau liegt, ausläuft, und ein neuer Mieter kommt? Dazu gibt es keine verlässlichen Aussagen. D.h ist es nur eine Mietpreisbremse oder fallen jetzt die Mieten von Wohnungen die bereits aktuell über dem Mietspiegel liegen und früher oder später wegen Mieterwechsel auslaufen?
• Ausnahme: Neubauten - hier gilt der Mietspiegel nicht! D.h spätestens ein paar Jahre nach Erstvermietung eines Neubaus würde sich dadurch der Mietspiegel ohnehin wieder anpassen.
• Modernisierungskosten dürfen künftig nur noch bis zu zehn Prozent und längstens, bis der Vermieter seine Aufwendungen gedeckt hat, auf die Miete umgelegt werden (statt bisher 11% - was für ein Unterschied!!!)

Was können Vermieter dagegen tun?

•  die Mieten jetzt nochmal schnell erhöhen - und das machen viele. D.h. bevor die Bremse greift wird nochmal aufs Gas getreten!
• Wohnungen nicht mehr an Familien vermieten - nur noch mit Einzelmietverträgen ro Zimmer an WGs vermieten - aber das kann wohl nicht ernsthaft das Ziel der Bundesregierung sein?
• Wohnungen zu Gewerberäuen umwandeln

Maklerprovision

Der Vermieter soll die Vermittlungskosten nicht mehr auf den Mieter abwälzen können. Nur dann, wenn der Mieter den Makler mit einem schriftlichen Maklervertrag selbst beauftragt hat, muss er bei erfolgreicher Vermittlung die Kosten tragen - das entspricht dem so genannten Bestellerprinzip im Bürgerlichen Recht.

Laut einem aktuellen Artikel der Zeit, will der IVD nun gegen das neue Gesetz klagen:

http://www.zeit.de/wirtschaft/2014-09/makler-mietrecht-gesetzesentwurf-klage-heiko-maas

Hier wird diese Gesetzesänderung als "schwerwiegender Eingriff in die Berufsfreiheit" bezeichnet.

Viel Spaß beim Klagen - das Vorhaben hat kein Chance - aber die Anwälte freuen sich über ihre "Provisionen" ;-)

Gilt das Bestellerprinzip auch für den Immobilienkauf?

Das ist mal wieder ein Thema über das NICHT nachgedacht wurde- Es geht nicht klar aus dem Gesetz hervor und wird sicherlich früher oder später vor dem BGH klargestellt werde müssen.

 

 

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Neues vom Münchner Immobilenmarkt!

Heute ist der Immobilienmarktbericht der Stadt München (III/2014) veröffentlicht worden.

Für eilige Leser, die hie wichtigsten Erkenntnisse

Durchschnittliche und gute Wohnlagen nähern sich an

Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Neubauwohnungen in guten Wohnlagen fast unverändert geblieben ist, sind die Neubaupreise in mittleren Wohnlagen (=schlechte Wohnlage) von ca. 5,000 Euro / Quardatmeter auf 5,500 Euro / Quadratmeter angestiegen.

Warum ist das so?

In guten Wohnlagen ist der Markt schon länger ausverkauft. In schlechten Wohnlagen wollte bisher keiner hin - aber wenn es nichts anderes gibt, müssen hier die Leute ausweichen.

Die Schmerzgrenze wurde in guten Wohnlagen schon lange erreicht - daher nähern sich jetzt die schlechtesten Lagen Münchens (="mittlere Wohnlage") nun den halbwegs normalen Wohnlagen (=gute Wohnlage) an.

Gebrauchte Immobilien ("Wiederverkauf")

Alle gebrauchten Immobilien sind im Wiederverkauf gestiegen:

60er &70er Jahreschrott: seit 2013 von 3,500 Euro auf 3,750 Euro

80er Jahreschrott: seit 2013 von 4,000 Euro auf 4,350 Euro

90er Jahre Wohnungen (meistens auch nix besonderes): seit 2013 von 4,100 Euro auf 4,600 Euro

alles ab 2000: von 4,750 Euro auf 5,200 Euro

und Altbau Immobilen?

"Aus Mangel an Daten" (da fast keine Verkäufe) , leider keine Grafik über Altbau Immobilien zu finden.

Aus Erfahrung liegen die Preise hier zwischen ca. 6,500 Euro (Bruchbude mit Kernsanierungsbedarf)

und 8,500 Euro. "Luxus" (=guter Zustand und saniert) Altbauwohnungen können aber in guter/sehr guter Lage auch deutlich über 10,000 Euro / Quadratmeter liegen. Meistens sind nur die größeren Wohnungen ab 5 Zimmer in diesem Preissegment (dort spielt das Geld dann nicht mehr so eine große Rolle) - oder 3 Zimmer Wohnungen die zuvor mal 5 Zimmer hatten und für den anspruchsvollen Single umgebaut wurden.

Im Bericht steht hierzu nur:

Bestandswohnungen mit Denkmalschutz
- in durchschnittlichen Wohnlagen im Mittel rund 5.600 €/m² Wohnfläche
- in guten Wohnlagen im Mittel rund 7.000 €/m² Wohnfläche

 

Warum sind Altbau Immobilien teuerer?

- höhere Decken

- weniger Wohnungen / kleinere Eigentümergemeinschaften / mehr Privatsphäre
- bei Denkmalschutz: die meisten Häsuer werden auch in 100 Jahren noch stehen - 60er-70er Jahre bauten nicht.

Was ist mit Häusern?

Preise von Einfamilienhäusern 

Preisniveau von Neubau-Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 900.000 €
- rund 6.700 €/m² WF (ca. 135 m² WF, Grundstücksfläche ca. 300 m²)
• Preise für Doppelhaushälften im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 700.000 €
- rund 5.600 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 375 m², Bj. 1926-2009)

Preisniveau von Neubau-Reiheneckhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 715.000 €
- rund 5.950 €/m² WF (ca. 120 m² WF, Grundstücksfläche ca. 275 m²)
• Preise für Reiheneckhäuser im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 580.000 €
- rund 5.500 €/m² WF (ca. 105 m² WF, Grundstücksfläche ca. 355 m², Bj. 1958-2004)
• Preisniveau von Neubau-Reihenmittelhäusern in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
- im Mittel rund 675.000 €
- rund 5.400 €/m² WF (ca. 125 m² WF, Grundstücksfläche ca. 160 m²)
• Preisniveau von Reihenmittelhäusern im Wiederverkauf in durchschnittlichen und guten
Wohnlagen
- im Mittel rund 565.000 €
- rund 5.150 €/m² WF (ca. 110 m² WF, Grundstücksfläche ca. 225 m², Bj. 1961-2005)

Mietrendite von Wohnhäusern

Der durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz rund 2,5 % - die Spanne beträgt 1,5(!!!) - 3,4 %.

Grundstücke

Preise für Einfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 35 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Preise für Mehrfamilienhausgrundstücke in durchschnittlichen und guten Wohnlagen
ca. 20 % über den aktuellen Bodenrichtwerten zum 31.12.2012

Fazit:

Die Sättigung / Schmerzgrenze ist erreicht - jetzt findet eine Anpassung der schlechten Immobilien preislich statt. Vermutlich werden die guten Immobilienpreise in teuren Lagen zeitversetzt nochmal leicht anheben - und dann passiert erstmal 10-20 Jahre nichts mehr bis schliesslich die Immobilienpreise aufgrund der Alterspyramide wieder fallen.

 

Warum warnen Schäuble und Zwegat vor dem Immobilienkauf bei niedrigen Zinsen?

In allen Zeitungen ist in den letzten Wochen zu lesen, dass Finanzminister Schäuble vor dem Kauf von Immobilien abrät - da die Zinsen aktuell extrem niedrig sind und die Immobilienpreise sehr hoch.

In der Begründung heisst es, dass sich einige Käufer damit leicht verschulden könnten, wenn die Zinsen nach Ende der Zinsbindungsfrist wesentlich höher sind  oder die Immobilie unerwartet wieder verkauft werden muss.

Auch Herr Zwegat rät auf RTL in einer Spezialsendung zum Thema Immobilien, den meisten Familien (teilweise zu recht) - vom Immobilienkauf ab.

Ist das alles Panikmache oder begründet?


Zunächst zu unserem Finanzminister Herrn Schäuble:


Deutschland ist stark verschuldet . Wäre Deutschland eine Privatperson müsste Deutschland Insolvenz anmelden - uns keine Bank würde Deutschland Geld anvertrauen. Die Schulden sind einfach zu hoch im Vergleich zu den Einnahmen...und die Schulden wachsen - und es kracht gewaltig wenn die Zinsen steigen, denn dann steigen die Staatsschulden wieder im Galopp.

Aber warum ist Deutschland dennoch Kreditwürdig? Alleine deswegen, weil alle Deutschen zusammen ein Vermögen in 5,15 Billionen Euro haben. Wenn er will, kann der Staat jederzeit an dieses Geld mit neuen Gesetzten direkt oder indirekt ran. Und früher oder später MUSS der Staat an dieses Geld - anders geht es nicht. D.h. entweder auf die direkte, ehrliche Art mit einer Vermögenssteuer - oder indirekt mit Niedrigzinsen, aber einer hohen Realinflation. und steigenden Steuern / Gebühren / Versicherungen / Spritpreise etc..

Was aber wenn in Deutschland mehr Menschen Immobilien kaufen? Dann nehmen die Sparguthaben ab - und die Kreditwürdigkeit Deutschlands sinkt.

Wer Schulden hat wird langfristig belohnt - wer spart, wird bestraft

Hätten alle Schulden, kann sich der Staat selbst keine Schulden mehr leisten und das System würde kollabieren. Daher ist es wichtig, dass die Regierung rechtzeitig dafür sorgt, dass nicht zuviele Menschen Immobilien finanzieren. Es wäre zwar gut für die Menschen (Stichwort Altersvorsorge) - aber schlecht für den Staat.

In Deutschland ist die Mieter Quote im europäischen Durchschnitt immer noch am höchsten - und die Immobilieneigentümer am niedrigsten. Zeitgleich ist die Altersarmut auch am grössten (da die Rente oft gerade mal für die Miete reicht).

Und wie sieht es mit Herrn Zwegat aus?

Herr Zwegat ist generell ein Mensch, der Risiko scheut - und rät daher den meisten vom Immobilienkauf ab.

Auch ist zu berücksichtigen: das Thema "kaufen um zu vermieten" hatte in dieser Sendung keine Rolle gespielt. Anstatt sich selbst ein überteuertst Haus in einer stagnierenen Gegend Deutschland zu kaufen, wäre als alternative eventuell auch der Kauf einer kleinen Wohnung zur Kapitalanlage eine Alternative gewesen.

Warum wird das Thema so gerne in den Medien aufgegriffen?

Die meisten Verlagen und Fernsehredaktionen sitzen in München, Hamburg, Berlin und Köln - in Städten mit hohen Mieten und Immobilienpreisen. Redakteure werden meistens sehr schlecht bezahlt und ärgern sich selbst am meisten über die hohen Immobilienpreise und Mieten. Gibt es also die Gelegenheit das Thema aufzugreifen, wird es auch gerne gemacht.

Immobilienpreise im Juni 2014 - ein kurzer Blick in die Welt

Sell in May and go away?

Im Gegensatz zu Aktienspekulanten gilt im Immobilienbereich sicher nicht der Spruch "Sell in May an go away" - dazu sind Immobilien leider / zum Glück zu "immobil."

Dennoch ist der Zeitraum Mai / Juni ein interessanter Monat für den Immobilienhandel:

• Urlaubszeit: viele potentielle (Privat)Käufer haben erst im Urlaub so richtig Zeit um sich umzuschauen und in Ruhe zu überlegen
• viele Verkäufer können ihre Immobilie (z.B. Haus mit Garten oder in grüner Umgebung) erst jetzt am besten präsentieren
• zusätzlich zum inländischen Immobilienmarkt - kommt der ausländische Immobilienmarkt unter den Touristen wieder ins Rollen

Ein kurzer Blick in die Welt - was machen die einzelnen Immobilienmärkte?

 Deutschland

In Deutschland passiert (immer noch) nicht besonders viel: der Immobilienmarkt ist schon seit Wochen auf hohem Niveau stagniert. Vereinzelte kommerzielle Immobilienverwerter nutzen die Gunst der Stunde und veräußern die Flop 10 ihrer Immobilienportfolios - aber auch der eine oder andere private Immobilienbesitzer trennt sich von seiner Immobilie mit Schönheitsfehler oder Haken - wenn nicht jetzt, wann dann?

Während sich zahlreiche unterbezahlte (oft freiberufliche) Journalisten - die sich meist ohnehin keine Immobilie leisten können - schon seit Monaten in den einzelnen Medien über die aufgeheizten Immobilienmärkte in Großstädten wie München (naja es gibt keine Großstadt wie München außer München) aufregen - und auch im Handelsblatt einstimmig im Tenor in das "3% Mietrendite sind zu wenig Horn" blasen - tut sich dennoch recht wenig. Wer eine Immobilie hat, verkauft nicht - und wer keine hat will lieber nicht mehr einsteigen (oder der Computer der Bank sagt ohnehin "no").

Auch die Leitzinssenkung der EZB auf 0,25% interessiert eigentlich keinen mehr...wenn nichts gekauft wird, brauch auch keine eine neue Finanzierung...und die wenigsten Hypotheken laufen im Juni 2014 aus.

Großbritannien

Der Immobilienmarkt in Großbritannien ist gespalten - und vereint zugleich. Gespalten, da die Preise in London fortgaloppieren - während die Immobilienpreise auf der restlichen Insel fallen (denn nur in London kaufen ausländische Investoren!).

Vereint nur deswegen - da egal ob London oder Edinburgh - alle Immobilien in Großbritannien zum Großteil Schrott sind (nach deutschen Maßstäben). Selbst die Immobilien in fallenden Regionen außerhalb von London sind maßlos überteuert und meist abbruchreif.

Die Bank of England macht sich langsam in die Hose - aber heulen bringt nichts. Also nimmt das Disaster weiter seinen Lauf.

Spanien

Der spanische Immobilienmarkt hat die Talsohle erreicht...aber ob das Tal zu den "Great Plains" wurde, ist noch offen. Fakt ist: der Durchschnittsspanier ist arbeitslos - ein Jugendlicher in Spanien, der nicht arbeitslos ist, gehört zu einer aussterbenden Minderheit.

Also leider: Gute Nacht Spanien! Einzig der spanische (deutsche) Imobilienmarkt auf Mallorca ist noch nicht ganz tot - aber auch nicht gerade positiv gestimmt.

USA

Um über den US Immobilienmarkt verlässliche Informationen zu bekommen ist in etwa so schwierig wie bei dem Chinesischen Markt. Welchen Quellen soll man trauen?

Fakt ist: Keine Party Stimmung und Goldgräberstimmung herrscht auch nicht gerade in den USA.

Das Muster ist betäubend: Unter den Häusern, welche an die oberen 1% der Haushalte verkauft wurden, ist das Volumen in den meisten Städten/Regionen um 20-100% gestiegen. Im Gegensatz dazu ist das Transaktionsvolumen in den letzten 4 Monaten für die gesamten verbleibenden 99% der Marktteilnehmer in 26 von 30 Städten gefallen. Und an Orten wie Phoenix, Orange County und Los Vegas gingen die Immobilienkäufe der 99% im zweistelligen Bereich zurück. Das Muster der steigenden Immobilienkäufe unter den oberen 1% ist nicht nur eine regionale Abweichung, welche dem Boom von "social media"- und Technologie-Aktien in der Gegen von San Francisco zu verdanken ist.

Quelle: http://www.investor-verlag.de/finanzkrise-thema/finanzkrise-usa/ueber-die-angebliche-erholung-am-us-immobilienmarkt/107196882/

China

Wer in letzter Zeit in China war, kann sich sicherlich an zahlreiche nicht-fertiggestellte Hochhäuser erinnern...in der Tat gibt es einen Leerstand von ca. 22,4 Prozent der städtischen Wohnungen Chinas.

Trotz wachsender Bedenken an der chinesischen Wirtschaft kaufen internationale Invetorenchinesische Unternehmensschulden, da die hohen Renditen attraktiv sind.
Doch der hohe Preis für die Kapitalaufnahme ist auch ein Warnsignal dafür, dass die Risiken in China zunehmen: Faule Kredite häufen sich, das Wachstum schwächelt, und der einst so heiß laufende Immobilienmarkt kühlt sich ab.

Weitere Infos:

http://boerse.ard.de/anlagestrategie/regionen/wann-platzt-chinas-immobilienblase100.html

Fallstricke beim Immobilienverkauf: Wann ist der Gewinn steuerfrei?

In zahlreichen Internetseiten und Ratgebern zum Immobiienverkauf werden meist die einfaches Standardfälle behandelt:

• der Gewinn ist steuerfrei, wenn die Immobilie immer selbstgenutzt war
• oder: zumindest im aktuellen Kalenderjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst genutzt war
• oder: mindestens 10 Jahre im Besitz war

Diese Fälle sind meistr relativ einfach und eindeutig - es kann allerdings im Einzelfall etwas kompliziert werden.

selbst genutzt = ausschliesslich selbst genutzt

Dies bedeutet natürlich, eine Vermietung dazwischen, eine Untervermietung eines Zimmers oder auch die kostenfreie Beherbergung von Verwandten, Bekannten oder Freunden wäre über einen längeren Zeitraum schädlich - es sei denn es handelt sich um die eigenen Kinder oder Eltern, falls diese pflegebedürftig sind.
Auch das zusammenleben mit einer Freundin kann schädlich sein, so dass der Gewinn beim Immobilienverkauf versteuert werden muss.

selbst genutzt = unterbrechungsfrei selbst genutzt

Selbst genutzt bedeutet auch, es muss an einem Stück ohne Unterbrechung selbst genutzt sein. Ein halbes  Jahr oder Jahr im Ausland könnte hier beispielsweise bereits schädlich sein

selbst genutzt =als Hauptwohnsitz

Hat man mehrere Immobilien, muss nachgewiesen werden können, dass dieses Objekt die ganze Zeit genutzt wurde und es nicht ein Zweitwohnsitz war.

 

selbst genutzt = kein Leerstand vor dem Verkauf

 Ein Leerstand nach Selbstnutzung und Verkauf ist nicht pauschal schädlich. Hat man allerdings die Immobilie längere Zeit leerstehen lassen oder renoviert - und ist die reine Verkaufsabsicht nicht nachweisbar oder kann eine eventuelle Vermietungsabsicht nachgewiesen werden, ist der anschliessende Leerstand schädlich und der Gewinn muss versteuert werden

Wirtschaftliche identisches Objekt

Der oft unterschätzte - oder nicht bekannte Risiko Faktor - ist das "wirtschaftlich identische Objekt".

Das Objekt muss wirtschaftlich identisch bleiben.

 

Ein Anbau - und sei es nur eine größere Dachgaube, ein Balkonanbau oder ein Wintergarten - sind schädlich, da sich die Wohnfläche vergrössert und das Objekt nicht mehr identisch ist.

 

Aber auch eine übermässige, grundlegende Luxussanierung mit Entkernung kann schädlich sein, wenn sich das Objekt danach wirtschaftlich wesentlich von dem gekauften Objekt unterscheidet.

Der Zoll und die Rodenstock Baustelle...

Seit geraumer Zeit wird im Münchner Dreimühlenviertel am sogenannten "Rodenstock Garten" gearbeitet - zum Leidwesen der Anwohner.

Da die Baywobau offenbar unter Fertigstellungsdruck leidet, wird auch mal etwas überzogen und bis in die späten Stunden hinein auf der Baustelle gearbeitet.

Besonders gravierend: Bei den Fundamentarbeiten entstehen Druckwellen, die schon bei einigen Anwohnern zu Rissen in der Decke geführt haben.

Am heutigen Tag, war allerdings schon überpünktlich Feierabend.

Warum?

Ganz einfach: Zollfahnder sind in 3 Autos vorgefahren - und plötzlich war Stille auf der Baustelle.

Was macht der Zoll auf deutsche Baustellen?

Laut Zoll (Quelle: http://www.Zoll.de) gab es in jedem sechsten Unternehmen auf Unregelmäßigkeiten und der Zoll stellte bei Arbeitgebern im Jahre 2012 beispielsweise bei über 1000 Arbeitgebern Hinweise auf Rechtsverstöße fest.

Bei den Rechtsverstößen geht es meist um Leistungsbetrug, Scheinselbständigkeit, Unterschreitung der Mindestlöhne und Meldepflichtverletzungen (illegaler Aufenthalt) und Schwarzarbeit.

Der Zolls muss neben der Erhebung von Zoll- und Steuerabgaben auch die Überwachung des grenzüberschreitenden Warenverkehrs gewährleisten und Schwarzarbeit gemäß §2 des
Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes Einhalt gebieten.



Was prüft der Zoll auf einer Baustelle?

- § 28a des Sozialgesetzbuches (Sozilaversicherungsbeiträge)


- werden Ausländer entgegen § 284 Abs. 1 des Dritten Buches Sozialgesetzbuch oder § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Aufenthaltsgesetzes und zu ungünstigeren Arbeitsbedingungen als vergleichbare deutsche Arbeitnehmer oder Arbeitnehmerinnen beschäftigt?

- werden Ausländer entgegen § 4 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Aufenthaltsgesetzes mit entgeltlichen Dienst- oder Werkleistungen beauftragt?

- sind die Arbeitsbedingungen nach Maßgabe des Arbeitnehmer-Entsendegesetzes, des Mindestarbeitsbedingungengesetzes und des § 10 Absatz 5 des Arbeitnehmerüberlassungsgesetzes eingehalten ?


- gibt es Anhaltspunkte dafür, dass Steuerpflichtige den sich aus den Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht nachgekommen sind?

Der Zoll hat zur Ermittlung sehr weitreichende Kontrollbefugnisse gem. § 2a - 5 Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz und kann dabei Geschäftsräume betreten, Auskünfte einholen, Einsicht in Unterlagen nehmen, die Mitwirkung und Erläuterung der Unterlagen durch Arbeitgeber und Arbeitnehmer verlangen, was in aller Regel ebenfalls auf wenig Verständnis bei den Betroffenen trifft.

Bei Anhaltspunkte für Verstöße gegen zahlreiche Gesetze und Auflagen unterrichtet der Zoll die jeweils zuständigen Stellen.

Oft bekommendaher die Betroffenen im Nachgang Post von der SOKA-Bau, dem Finanzamt, der Staatsanwaltschaft, Krankenkassen, Berufsgenossenschaft und den Handwerkskammern, die jeweils  finanzielle Forderungen stellen können