Mietrenditen in München: bald bei 0% - na und?

Vor einigen Jahren spielte beim Immobilienkauf in München die Mietrendite eine entscheidende Rolle - und ob sie unter Denkmalschutz steht.

"Damals" waren Immobilien für viele eine reine Kapitalanlage und ein "Steuersparmodell". Wenn eine Immobilie nicht mindestens 5% Gewinn gemacht hatte (und Eigenkapitalrenditen > 15%) - wurde die Immobilie auch nicht gekauft.

Heute sind die Tagesgeldzinsen unter der realen Inflation, der Aktienmarkt ist unsicher und der Goldpreis extrem überbewertet - so dass für viele Immobilien der sichere Hafen sind.

In München kommen noch weitere Faktoren hinzu: mit einer Immobilie erkauft man sich das lebenslange Wohnrecht in München - ohne Angst irgendwann durch zu hohe Mieten verdrängt zu werden - oder bei einer Wohnungsbesichtigung mit 100 anderen Leuten und enem Stapel Einkommensnachweisen immer den kürzeren zu ziehem.

D.h. für das lebenslange "Wohnrecht" in seinem Lieblingsviertel bleiben zu können, ist vielen die Rendite total egal. Man muss nicht Geld damit verdienen, hier zu wohnen - einigen reicht es bereits - nicht mehr zu zahlen als ein Mieter. Berücksichtigt man die Mieterhöhungen in der Zukunft und die Umzugs- und Renovierungskosten bei Eigenbedardskündigungen, kann das Eigenheim auch etwas teurer sein als die Miete: Auch ist es so, dass die Mietersparnis langfristig größer wird, wenn die Miete steigt und die Kaufkraft des Euro schwindet. Der Zinseszins wird mit der Zeit kleiner - die Mietpreise hingegen werden (erstmal) steigen. Sieht man all die unrenovierten Wohnungen in teuren Lagen von München, sieht man auch das Potential des Mietspiegels, der im Endeffekt nur Durchschnittspreise anzeigt, die durch extrem günstige Mieten in heruntergekommenen Wohnungen verwässert wird.

Leicht wird die Überlegung für diejenigen, die einen größeren Geldbetrag auf dem Tagesgeldkonto liegen haben - denn ohne Finanzierung wird bei einer selbstgenutzen Immobilie die Rechnung relativ einfach - und viele kommen zu dem Schluss: das ist es mir wert.

Andere hingegen, kommen allerdings zu dem Schluss: wenn ich wegziehe und wo anders die Hälfte verdiene - oder nur halbtags arbeite - habe ich am Ende genau soviel übrig, da nicht die Hälfte des Gehalts für das Wohnen draufgeht und auch die anderen Kosten (Essen gehen, Kino, Autowerkstatt) außerhalb von München / Bayern, wesentlich niedriger sind.

Für manche ist es in München inzwischen auch keine entweder-oder Entscheidung - ob sie wegziehen sollen oder nicht - es ist eine wirtschaftliche Notwendigkeit, sobald die monatlichen Ausgaben höher sind als die moantlichen Einnahmen. Aber wohin führt das ganze? Gibt es in München bald keine Kassier, Müllmänner, Bäcker und Busfahrer mehr? Leben am Ende nur noch reiche Erben, Manager und Politiker in München und müssen selbst den Gehweg kehren?

Bis es soweit kommt, wirkt sich allerdings der Bevölkerungschwund positiv auf den Münchner Mietmarkt aus - denn bereits 2030 sind die ersten Auswirkungen auch in München spürbar.

Mittelfristig wird das noch-teuer-werdende München aber dazu führen, dass auch gut verdienende Ärzte und Rechtsanwälte ihre Ansprüche an den Wohnraum senken und auch an das Stadtviertel., d.h. ess muss nicht der Altbau in Isarnähe sein, sondern es geht auch der Plattenbau in Hasenbergel. Allerdings steigt dann auch irgendwie die Gefahr der Personalfluktuation. Bekommt ein Mitarbeiter ein Angebot in Berlin oder Dresden - wo er sich auf einmal eine große schöne Wohnung leisten kann - steigt auch die Motivation München zu verlassen. Steigen die Mieten in Berlin und Dresden dann auch - wird es wieder ein Trend in ein verlassenses Dorf auf dem Land zu ziehen und sich für ein Appel und ein Ei ein großes Haus auf einem 10 ha Grundstück zu bauen - zum Preis einer Kfz Stellplatzes in der Münchner Innenstadt.

Steigende Immobilienpreise und Mieten in München: was kann man tun?

Die Immobilienpreise und Mieten steigen in München weiter an - auch wenn München bereits die teuerste Großstadt Münchens ist.

Was kann / könnte man (theoretisch) dagegen unternehmen?

Der Hauptgrund für die hohen Immobilienpreise (und damit auch hohen Mieten) in München ist das Angebot und die Nachfrage.

Das Angebot ist knapp - und wird künstlich und bewusst knapp gehalten. Die meisten politisch einflußreichen  Menschen in München sind selbst Immobilienbesitzer und haben kein Interesse an fallenden Immobilienpreisen. Das Angebot wird durch die Stadt München teilweise "künstlich verknappt" - teilweise durch einen Mangel an aktiver und aufrichtiger Anstrengung gegen die Verknappung, weiter knapp gehalten.

Dies passiert z.B. durch:

- strikte Bauvorschriften
- Beschränkung der Bauhöhe
- Verschwendung von kostenbarem Bauland in der Innenstadt (z.B. Großmarkt und Schlachthof)
- Wirtschaftsförderung um jeden Preis: lieber leerstehende Büroräume als zusätzliche Wohnungen. Die Münchner Firmen hingegen florieren und ziehen immer mehr Arbeitskräfte und Personal aus anderen Regionen Deutschlands ab. In diesem Städten hingehen fehlen dadurch Steuereinnahmen und Arbeitskräfte - und vor allem junge Leute, die nach München abgeworben werden. Am Ende muss Bayern das ganze wieder durch einen Länderfinanzausgleich ausgleichen. Durch den Zuwachs an neuen Bürgern aus anderen Städten, wird der Wohnraum gleich doppelt so schnell knapp: es wird nicht nur Wohnraum benötigt sondern auch zusätzliche Bürofläche.

D.h. also die Achillesverse von München ist die Wirtschaft und die Zuwanderung.

Folgendes könnte sich also "positiv" (je nach Situation) auf den Münchner Immobilienmarkt auswirken:

1) es kommen weniger Studenten nach München - da sie keine Lust auf überfüllte Lehrsäle und überteuerte Mieten haben

2) Arbeitnehmer wandern in andere Städte ab - da nach der Miete und den hohen Ausgaben weniger übrigbleibt, als bei einem schlechter bezahlten Job in einer günstigeren Gegend - auch ist hier das Kinderbetreuungsangebot besser und günstiger (manchmal sogar kostenlos!)

3) Firmen wandern aus Kostengründen und aufgrund von Förderungen in andere Städte ab.

Bei folgenden Firmen, hätte dies massive Auswirkungen auf München - auch wenn der Umzug nur teilweise erfolgen würde (z.B. ein paar größere Abteilungen)

- Allianz
- Siemens
- BMW
- Munich Re
- Linde
- MAN
- O2
- Wacker Chemie
- BayWa
- ProsiebenSat1

Das einzige was wirklich hilft - und jeder selbst beeinflussen kann: wegziehen!

Der Münchner Immobilien Markt: unspektakulär im Vergleich zu London

Hin- und wieder Sorgen Immobilienpreise in München, wie z.B. das teuerste Appartment im 7th Tower im Glockenbachviertel für 20,000 Euro / Quadratmeter für Aufruhr in den Medien  - oder auch die teuerste Miete in der Pestalozzi Strasse für 19 Euro Kaltmiete / Quadratmeter.

Im Vergleich zu London ist das allerdings nichts.

In London gehen die Quadratmeterpreise auch gerne mal an die Marke von 100,000 Euro / Quadratmeter und die Mieten erreichen auch hin- und wieder ca. 10,000 Pfund / Woche (~ 12,500 Euro / Woche) - da es dort keinen Mietspiegel gibt.

In Chelsea, Kensington, Knightsbridge und Belgravia zahlt man meist 3,500 Pfund - pro Quadratfuß - also etwa 50,000 Euro / Quadratmeter. Ein Schnäppchen  im Vergleich zu den teuersten Objekten in den Premium Lagen Londons.


London ist dabei komplett losgelöst vom fallenden Immobilien Markt auf dem Rest der Insel. Grund dafür sind die vielen ausländischen Investoren - Russen, Griechen, Chinesen etc...


Falls sich aber die ausländischen Investoren und Fondgesellschaften einmal zurückziehen, könnten das in London böse enden...