Und ewig grüßt ein Immobilienscout Betrüger...

Da dachte man, Immobilienscout24 hätte seine Scam Probleme im Griff, bekommt man mal wieder eine entsprechende Email:

Xenia Vetter <xenia.vetter3@hotmail.com> 

Hello,

I bought the apartment for my daughter, during his studies in Germany. Then she returned to Grecee permanently, so I rent my house for an indefinite period. We rented our house with the Escrow Agency (well known and trusted) for the last two years. Until today, we had two tenants, easily and without any problems.

Since my daughter left Germany, nobody is there to take care about renting it so I will just send you the keys and contract using Escrow Agency . They will act as a third party in our transaction.

I hope it's OK with you, since this is the only reliable option.

Sincerely,

Xenia

Und weil es so lustig ist, schreibe wir doch mal zurück...mit

"This is very, very good my friend."

Mal schauen was zurückkommt....

Immobilien als Kapitalanlage & der demographische Wandel

Fast überall in Deutschland steigen zur Zeit die Immobilienpreise - aufgrund der Instabilität des Euro, der schleichenden Geldentwertung und der immer weiter fallenden Zinsen:

Da Immobilien allerdings eine langfristige Kapitalanlage sein sollte - wäre es besonders wichtig einen Blick in die Zukunft zu werfen und sich vor allem mit der demographischen Entwicklung in einzelnen Städten (oder Ländern) zu beschäftigen.

Denn was bringt eine günstige Immobilie, wenn in 15, 20 oder 30 Jahren der Leerstand zu groß ist, daß man keine Mieteinnahmen mehr erzielen kann und auch beim Verkauf keinen Abnehmer findet?

Demographische Entwickung in München (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Würzburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Berlin (Prognose für 2030)

 

Demographische Entwickung in Hamburg (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Frankfurt/Main (Prognose für 2030)

Demographische Entwickung in Dresden (Prognose für 2030)

Rodenstock Garten: Die erstem Käufer bereuen den Kauf bereits

Auf dem Rodenstock Gelände sollen bis 2015 ca. 284 Wohnungen entstehen die bereits seit Ende 2011 im Vorverkauf sind.

Ende 20111 wurde vielen Interessenten erzählt, dass fast alle Wohnungen schon verkauft sind und man schnell noch vor Ende 2011 noch zum Notar gehen muss, um noch eine Wohnung zu bekommen.

Viele argumentierten auch damit, dass man sich jetzt schon die niedrigen Zinsen sichern müsse.

Und was passiert fast ein halbes Jahr später, im Mai 2012? Die Zinsen fallen nochmal drastisch:

Hat man sich also schon vor einem halben Jahr eine (noch-nicht vorhandene) Wohnung im Rodenstock Garten von der Baywobao gekauft, musste man bereits 15% des Kaufpreises bezahlen und schon eine Finanzierung mit hohen Bereitstellungszinsen bis Mitte 2015 unterschreiben.

Beispiel: 

Eine Wohnung im Rodenstock Garten für 850,000 Euro musste bereits zu 15% angezahlt werden - d.h. sind also schon mal 127,500 Euro - und in 6 Monaten ein Zinsausfall (bei 2,7% Tagesgeld) von 1721 Euro -  und man hat mindestens 0,5% "zuviel" bei der Finanzierung hingeblättert. Bei 20% Eigenkapital sind das in etwa 680,000 Euro die zu finanzieren wären - und damit ein Unterschied bei der Zinslast von 3,400 Euro pro Jahr oder auch in etwa 34,000 Euro in 10 Jahren (bei minimaler Tilgung, wie es steuerlich am sinnvollsten ist).

Einige sind auch davon ausgegangen, dass man aus einer Finanzierung relativ einfach vorzeitig wieder rauskommt, wenn die Zinzen wieder steigen und damit die Vorfälligkeitsentschädigung sehr gering ausfällt.

Da die Zinsen aber erneut gesunken sind, wird einen die Bank nicht mehr so einfach aus dem Hypothekenvertrag lassen (z.B. wenn man doch schon früher die Wohnung wieder loswerden möchte, da der Münchner Immobilienmarkt eine Korrektur erfährt).

Steigendes Risiko bei der Kapitalanlage in Immobilien

Die meisten Immobilienexperten gehen im Moment davon aus, dass in Deutschland die Preise für Wohnimmobilien in den nächsten drei bis vier Jahren stabil bleiben werden. Je weiter über diesen Zeitraum hinaus Immobilienpreise prognostiziert werden, desto insicherer die Prognose. Das Risiko einer Immobilienanlage auf zehn Jahre gesehen nur sehr schwer einzuschätzen. 

Die Gefahr bei der Investition in Immobilien

Im Moment steigen die Preise nicht nur in wachsenden Metropolen wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin, sondern auch in Regionen, die keinen großen Zuzug haben. Hier ist Vorsicht geboten und Kapitalanleger sollen besonders gut überlegen. Der demografische Wandel trägt in nicht all zu ferner Zukunft sicherlich zu einem Einbruch der Immobilienpreise bei. Ältere Menschen ziehen lieber in zentrumsnahe Wohnungen und die Kinder wollen die Häuser oft nicht mehr haben. Das bedeutet, dass in einigen Regionen immer mehr Immobilien auf den Markt kommen. In ländlichen Gebieten sind die Preise jahrelang gefallen. Insgesamt lag die Preisentwicklung deutscher Wohnimmobilien in den letzten zehn Jahren unter der Inflationsrate. Dies wird auch auf lange Sicht in Zukunft so bleiben und kleinere Ausrutscher nach oben werden danach durch jahrelange Seitwärts- oder sogar Abwärtsbewegungen, wieder ausgeglichen.

Die Entwicklung der Demographie ist bereits in Stein gemeißelt

Vorsicht ist auch wegen der demografischen Entwicklung in Großstädten geboten: Je kleiner der Markt ist, desto geringer der maximal erzielbare Kaufpreis. Manche Immobilie in München wartet schon Monate oder Jahre auf einen "dummen" Käufer, der 7 bis 10,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung zahlt (z.B. Rodenstock Garten, Adelzreiter Strasse etc..) - bis dann eines Tages einer tatsächlich kauft. Ist machen dumme oder extrem reiche Käufer aber nur 1 Promille aller Kaufinteressenten, und sinkt die Anzahl der Kaufinteressenten einer Immobilie von 500 auf 5, dauert es statistische auch 100x so lange einen Kaufpreis durchzusetzen - und daher ist es immer notwendig den Kaufpreis deutlich zu senken. Nur in einer angepannten Situation wie zur Zeit in München sind solche Preise überhaupt erzielbar - so lange dies nicht mehr gegeben ist, werden Immobilien in dieser Preisregion es extrem schwerer haben überhaupt einen möglichen Kaufinteressenten zu finden, der nicht gleich abwinkt.  

Grund für die Preissteigerungen

Grund für den Preisboom ist die Angst vieler Menschen vor einer Geldentwertung oder sogar vor dem Ende des Euro und gleichzeitige Skepsis und negative Assoziationen mit dem Aktienmarkt (Stichwort: Telekom Aktie oder der letzte (kleinere) DAX Einbruch). Verfliegt diese Angst, wird sich dies 100% auch wieder auf die Märkte und Immobilienpreise auswirken - insbesondere wenn große Fondsgesellschaften dann gleich im Milliardenbereich Immobilien mehr oder weniger zeitgleich umschichten werden.

Wenn es für andere Anlagen bessere Renditen gibt, müssen entweder die Mieten stark steigen – was eher unwahrscheinlich ist – oder die Preise sinken, damit die Rendite einer vermieteten Immobilie wieder stimmt.

Maklerverband kämpft gegen sinkendes Kaufinteresse an....

Da die Immobilienpreise in deutschen Großstädten (Berlin, Hamburg, München...) in den letzten Monaten (Jahren) relativ stark zugelegt haben - und inzwischen die Mietrenditen teilweise schon in den Verlustzonen liegen - machen sich die meisten potentiellen Immobilienkäufer in Deutschland langsam Gedanken.

Auch Hypothekenzinsen haben das Limit erreicht und werden langfristig eher steigen (können/müssen) als fallen - auch hier ist nicht zu erwarten, dass sich die Menschen in absehbarer Zeit leisten können, noch mehr Geld für eine Immobilie auszugeben als jetzt: zumal die Löhne nicht mit der Inflation steigen und Konsumgüter und Nahrungsmittel  weiterhin steigen - d.h.potentielle Käufer haben in Zukunft immer weniger Geld in der Tasche.

Zudem kommt hinzu: die Geburten liegen weit hinten den Erwartungen zurück: Geburten + Einwanderung - Todesfälle - Ausanderung ist leider im negativen Bereich und Deutschland hat Jahr für Jahr immer weniger Einwohner, was zusätzlich auf die Angebot / Nachfrage Situation entspannt.

Was also tun, wenn man ein Makler ist und trotz der schlechten Basis und Argumente trotzdem Immobilien verkaufen möchte?

Ganz einfach: Blödsinn erzählen und als Pressemitteilung rausgeben:

http://www.immobilien-zeitung.de/1000008731/bevoelkerungsrueckgang-tangiert-immobilienpreise-kaum

Der Anteil der Senioren steigt immer weiter - und die Mehrheit der Senioren wird auch "mietfrei" im Altersheim wohnen und deren Immobilien sicherlich durch die Verwandschaft versilbert werden, um die hohen Pflegekosten zahlen zu können. Bei diesem "Verkäuferkreis" wird auch gerne mal unter Wert verkauft, da es schnell gehen muss.

Ein weiterer Trend: Alten-WGs - insbesondere in Großstädten wie München in denen die Mieten unerschwinglich werden und selbst gutverdienende Berufstätige wie Herzchirurgen und Piloten teilweise WG Zimmer suchen anstatt einer Wohnung.

Was der Artikel ebenfalls verschönt: 5% Preisrückgang klingt war wenig - aber auf 20 oder 30 Jahre gesehen, läppern sich selbst 2,7% auf einem Tagsgeldkonto zusammen: bei 30 Jahren und 2,7% Zinsen sowie 0,25% Quellensteuer wären das ca. 80% Rendite.

D.h. bei 5% Preisrückgang hat man z.B. bei 100,000 Euro statt 185,000 Euro nur 95,000 Euro und damit einen Verlust von 90,000 Euro - also 90% Verlust in 30 Jahren !!!!

Und das ganze natürlich ohne Berücksichtigung der Hypothekenzinsen.

Bei 3,5% auf 30 Jahre wären das zusätzlich nochmal ca. 100,000 Euro Zinsen und hat quasi einen Verlust > 100%, d.h. Totalverlust bzw. Schulden, da die Zinsen nicht wieder reingeholt werden können - selbst bei Vermietung. Auch nicht berücksichtigt: Instandhaltungsrücklagen und Renovierungen + Sonderumlagen bei der Sanierung von Gemeinschaftseigentum oder der Wohnung selbst.

Immobilien auf 30 Jahre zu kaufen lohnt sich also erst, wenn man mindestens eine Verdreifachung des Kaufpreises in 30 Jahren erwarten kann - und auch einen realen Verkauf und nicht nur in der Theorie die Immobilie den Marktwert hat, sondern auch einen Käufer findet.

Eine Immobilie im Rodenstock Garten als Inflationsschutz?

Einige Kapitalanleger spielen zur Zeit mit dem Gedanken, sich eine (überteuerte) Wohnung im Rodenstock Garten als "Inflationsschutz" zuzulegen.

Die große Frage ist: geht die Rechnung auf?

Gerade eben hat in der Talkshow HatAberFair im Ersten Hans-Olaf Henkel beispielsweise relativ überzeugend erzählt, dass er keinen Ausweg aus der Eurokrise sieht als auf kurz oder lang über eine größere Inflation.

Was passiert aber bei einer Inflation? Und was bedeutet das auf Neubau Projekte wie den Rodenstock Garten  im Münchner Dreimühlenviertel bezogen?

Die letztere Frage lässt sich leichter beantworten: Kommt es zu einer grösseren Inflation während der langen Bauzeit bei dem Bau der Wohnungen auf dem Rodenstock Gelände, steigen auch die Preise der Dienstleister, Subunternehmer und der Baumaterialien - d.h. die ursprüngliche Rechnung geht dann nicht mehr auf.

Im besten Fall, würde die Gewinnmarge der Baywobau geringer werden - im schlechtesten Fall gehen Subunternehmer pleite, steigen aus oder die Baywobau selbst macht die Kretsche - oder: die Bayerische Landesbank zieht den Stecker und beendet das Projekt nach dem Motto "lieber ein Ende mit Schrecken als ein  Ende ohne Schrecken".

In welchen Fällen, da ein eifriger Käufer keine Verluste macht, ist nicht immer ganz leicht zu definieren...denn nicht alle Absicherungen sind berücksichtigt - ähnlich wie bei der Titanic, die auch niemals sinken sollte.

Steigt die Inflation doch erst nach Fertigstellung an, stellt sich die Frage: was passiert mit den Immobilienpreisen?

Auf den ersten Blick denken viele: "wenn der Euro weniger wert wird, steigt der Immobilienpreis".

Hierzu muss man allerdings bedenken: Grundlegender Faktor bei Immobilien ist die Mietrendite, d.h. Miete im Vergleich zum Kaufpreis - und die Mieten in München (oder allgemein in Deutschland) sind durch diverse Gesetze stark ausgebremst und steigen niemals mit der Inflation , d.h. eine Inflationsbereinigung durch eine Immobilie kann man vergessen. Schlimmer noch: Steigen die Hypothekenzinsen, schrumpft der Käufermarkt - und die Mietrendite bei Finanzierung und Vermietung schmilzt dahin, sobald die Zinsen wieder alte Level erreichen... d.h. Inflation sorgt bei Immobilienpreise mit einiger Verzögerung zu einem Rückgang - keinem Wertzuwachs.

Auch sollte bedacht werden: Was passiert wenn die Zinsen massiv steigen (z.B. Eurobonds etc...), und nach Ende der Zinsbindungsfrist plötzlich 8% oder gar 10% Zinsen pro Jahr fällig werden? Das Kaufinteresse schwindet, und dies wirkt sich auf die Verkaufspreise aus, d.h. Immobilienpreise fallen. Auch eine Wirtschaftskrise und eine damit verbundene erhöhte Arbeitslosigkeit würde zu Immobilienverkäufen führen, die dann den Wind aus der Makro-Immobilienblase in München nehmen - und dann kosten Wohnungen wieder 15 Jahresmieteinnahmen wie noch vor wenigen Jahren. D.h. bei 800 Euro Netto-Mietertrag im Monat wäre das dann ein Kaufpreis von 144,000 Euro - statt wie heute teilweise 500,000 Euro.

Das alte Argument "auf lange Sicht rentiert es sich" - geht leider auch nicht mehr auf: denn in 15 Jahren werden auch in München langsam die Auswirkungen des demographischen Wandels sichtbar: immer mehr Senionren, weniger junge Leute - und weniger Kinder. Weniger Kinder bedeutet auch noch weniger Frauen, die wiederum Kinder auf die Welt bringen könnten, und damit beschleunigt sich gegen Ende des Jahrhunderts die rückläufige Bevölkerungsentwicklung - und Deutschland dünnt aus: früher oder später auch in den Großstädten.

Wer also maximal als Käufer für solche Immobilien in Frage kommt, sind Menschen, die eine Wohnung zur  Selbstnutzung suchen und keine Finanzierung benötigen - und bereits jetzt mehrere tausend Euro Miete zahlen  - oder Multimillionäre die das Problem haben, dass pro Kunde und Bank nur 100,000 Euro "abgesichert "sind. Aber das dürfte nur einen sehr geringer Anteil  der Bevölkerung betreffen: den Teil der Leute, die nicht wissen, was Sie mit all ihrem Geld anfangen sollen. Zumindest führt dies zu einer "Verteilung" des Reichtums und am Ende fließt ein Teil des Geldes an Handwerker und Möbelhäuser. Besser als wenn das Geld auf dem Konto gehortet wird.

Das Handelsblatt bemerkt bereits, dass viele Deutsche inzwischen Angst für einer Immobilienblase haben:
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/nachrichten/umfrage-deutsche-fuerchten-die-immobilienblase/6546882.html - vermutlich aber nur Kapitalanleger, die erst kürzlich eingestiegen sind oder sich einfach nur etwas übernommen haben...

München: Profile der Immobilienkäufer

In dem Beitrag "Münchner Monopoly" hat die Süddeutsche analysiert, wer in München eigentlich Immobilien kauft und verschiedene Käuferprofile erstellt:

(a) Normalverdiener: Käufer der Kategorie Normalverdiener (wohl eher gut-verdiener?) geben maximal 400,000 Euro aus, werden meist von den Eltern gesponsored und stottern bis ans Ende ihres Lebens statt Miete die Zinsen und etwas Tilgung ab.

(b) Erben: Bis zu 2 Mio geben oft Käufer aus, bei denen die Eltern bereits im Vorfeld (aus Steuergründen?) einen Teil des Erbes an die Kinder übertragen, die dann mit gefülltem Geldbeutel Immobilien kaufen können. Ab 1 Mio Kaufpreis, steigt der Anteil der Erben unter den Käufern bzw. der Anteil unter den Käufern die mit einem Erbe unterstützt werden.

(c) "Family Office". bis zu 10 Mio. Hierzu zählen Unternehmer aus der Region, die ihre Firma verkauft haben, wohlhabende Familien, die zusammen ihr Geld in Immobilien anlegen und meistens ca. 40-50 Mio Euro verwalten, von denen 1/4-1/5 in Immobilien investiert wird.

(d) Versicherungen: 10-20 Mio. In diesem Preissegment investieren konservative Versicherungen und Pensionsfonds, die primär Wert auf Sicherheit legen anstatt auf hohe Renditen.

(e) Spezialfonds: 20-30 Mio Euro (pro Objekt), 200-300 Mio Euro insgesamt. Fonds wie Union Investment betätigen sich hier in diesem Umfeld. D.h. Kleinanleger finanzieren diese Immobilieninvestments.

(f) offene Immobilienfonds aus dem Ausland 30-70 Mio Euro.  Die Karlshöfe für 50 Mio sind so ein Beispiel - ein Bürokomplex an der Karlstraße, die über Credit Suisse gekauft wurden.

(g) Großinvestoren: 70-100 Mio Euro. Amerikanische Pensionsfonds (Altstadt-Palais) für  oder die Schweizer UBS (Rieger Palais) sind Beispiele für solche Käufergruppen.

(h) Seltene Fälle: Über 100 Mio Euro. Hierzu zählen wenige Beispiele wie z.B. die Kardinal Faulhaber Straße(!), die von der Hypovereinsbank an die Bayerische Hausbau verkauft wurde oder das Pep für 400 Mio Euro. Solche Käufer orientieren sich weltweit und suchen nicht nur in München, Deutschland oder Europa nach geeigneten Investments.

(i) Schörghuber Gruppe: Die Schörghuber Gruppe besitzt sehr viele Immobilien in München - und stockt an und wann ihr milliardenschweres Portfolio mit Immobilien auf, egal ob das Rondell am Stachus, Hugendubel am Marienplatz oder die HVB Zentrale. Interessant hierzu auch die Wikipedia Seite zu http://de.wikipedia.org/wiki/Josef_Sch%C3%B6rghuber

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.sueddeutsche.de/muenchen/studie-ueber-neu-muenchner-single-bis-jahre-sucht-stadt-1.1184486

Besonders Immobilienkäufer der Kategorie (a) und (b) sollten es sich gründlich überlegen, ob es sich lohnt ab 2012 überhaupt noch in Immobilien in München zu investieren. Allgemein kann man schon fast sagen, dass Käufer aus Kategorie (a) am wenigsten Ahnung haben, und (g)-(i) - meistens  - ganz genau wissen, was sie machen.

Wenn also Immobilien von Verkäufern (g)-(i) verkauft werden, wäre es ein Anzeichen dafür, dass man als kleiner Kapitalanlager in Kategorie (a) oder auch (b) möglichst schnell verkaufen sollte, bevor es zu spät ist.
Insgesamt haben die Kleinanleger am wenigsten Einfluss auf die Immobilienpreise.

Zum Thema Immobilienpreise und zum Thema "Immobilienblase" gibt es seit heute einen interessanten Artikel bei der FAZ  - der zugleich die Risiken beim Kauf von Immobilien verdeutlicht:

http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/immobilienmaerkte-weltweit-die-mutter-aller-krisen-11737693.html