Bundesbank und Bundesregierung wollen steigenden Immobilienpreisen den Kampf ansagen

Ein Ausschuss für Finanzstabilität aus je drei Vertretern von Finanzministerium, Bundesbank und Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), sowie einem Vertreter der Bundesanstalt für Finanzmarktstabilisierung, sollen 4 Mal im Jahr tagen und an den Bundestag berichten. Ziel ist es dabei, die Immobilienblasen Entwicklung in Deutschland zu beobachten und geeignete Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Konkret soll die Kreditvergabe für Hypotheken strenger reguliert werden - zusätzlich soll es ermöglichst werden, den realen Wert einer Immobilie besser und schneller feststellen zu können: denn eine Immobilienblase war bisher immer erst dann erkennbar, wenn die Blase platzte und es damit dann schon zu spät war.
Ob ein Preis angemessen oder ob er überhöht ist, soll in "Echtzeit" feststellbar werden.


Am 2. Mai wird das Kabinett ein Gesetz zur Stärkung der deutschen Finanzaufsicht beraten, das ab 2014 Maßnahmen gegen einen zu starken Anstieg der Hypothekenkreditvergabe und damit auch der Immobilienpreise ermöglichen würde. Eine zu lockere Geldpolitik führt zu einem Anstieg der Inflation, weil sie die Preise von Öl und anderen Rohstoffen, Konsumgütern und auch von Vermögenswerten wie Immobilien steigen lässt.

Bundesbankpräsident Jens Weidmann hatte am Montag bei einer Rede in New York erneut vor den Gefahren einer für Deutschland zu lockeren EZB-Geldpolitik gewarnt und angekündigt: "Wir werden andere Instrumente einsetzen müssen, um mit diesem Phänomen fertig zu werden. Diese Instrumente beinhalten makroprudenzielle Werkzeuge, die wir gegenwärtig mit unserem Gesetzgeber diskutieren." Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) sagte, es gebe Anzeichen dafür, dass eine neue Blasenbildung auftreten könnte. 

Warum die ganze Panik?

Wohnimmobilienpreise sind im vergangenen Jahr um 5,5 Prozent gestiegen, nachdem sie bereits im Vorjahr um 2,5 Prozent angestiegen sind. Dieser erste nennenswerte Anstieg der deutschen Immobilienpreise seit Anfang der 90er Jahre fällt mit einer für Deutschland zu expansiven EZB-Geldpolitik zusammen, d.h. zu niedrigen Zinsen. Das nährt Befürchtungen, Deutschland könnte vor einer Immobilienpreisblase stehen. Und die würde nicht nur die Preisstabilität, sondern auch die Finanzstabilität gefährden. 

Rodenstock Garten: Wohnungen oft noch teurer als gedacht

Die Preise der Wohnungen im zukünftigen "Rodenstock Garten " schwanken - je nach Stockwerk und Ausrichtungen zwischen ca. 5,000 Euro (EG zur Straßenseite) und ca. 10,000 Euro (Dachterrassen Wohnungen).

Allerdings, müssen folgende Faktoren bei der tatsächlichen Kaufpreisberechnungen berücksichtigt werden:

- es muss ein Tiefgaragenstellplatz (Mehrfachparker) dazu erworben werden (ca. 24,000 Euro)

- die Wohnungen sind frühestens Mitte 2015 fertig - d.h. man hat 3 Jahre lang einen Ertragsausfall für das eingesetzte Eigenkapital - und im Fall einer Finanzierung - sehr viele Zinsen bis Mitte 2015 zu zahlen (ca. 50,000 Euro an Zinslast in 3 Jahren, je nach Kaufpreis und eingesetztem Eigenkapital)

-  bei der Sanitäraustattung kommt es zu zusätzlichen Kosten - will man sich bei dem hohen Kaufpreis nicht mit mittelmässiger Badaustattung und Bodenbelägen zufrieden geben, kommt auch hier nochmal ein Aufpreis hinzu

- eine Küche ist ebenfalls kein Bestandteil des Kaufpreises - hier kommen gut und gerne - je nach Geschmack nochmal 10-25,000 Euro dazu.

- im Vergleich zu Bestandswohnungen kauft man keine Rücklagen mit - die Rücklagen werden im Gemeinschaftskonto 0 Euro betragen - d.h. aus der ersten Eigentümerversammlung geht man sicherlich mit einer Sonderumlage über mehrere tausend Euro raus....um dann "unvollendete" Grünanlagen abzuschliessen oder möglicherweise sogar für juristische Probleme mit dem Bauträger Baywobau.

So werden im günstigsten Fall, schnell mal aus 5,000 Euro pro Quadratmeter (bei einer Wohnung mit Einschränkung) schnell 6,000 Euro pro Quadratmetern und aus 6,5000 Euro pro Quadratmetern (eine durchschnittlichen Wohnung), schnell mal 7,5000 Euro pro Quadratmeter.

Auch ist nicht jeder Quadratmeter tatsächlich ein "vollwertiger" Quadratmeter Wohnfläche - da die teilweise großen Terrassen und  Balkonflächen anteilig zur gesamten Wohnfläche dazugerechnet sind.

Aus Kapitalanlegersicht müsste man also gut und gerne bei einer "5,000 Euro/Quadratmeter Wohnung" mit einer Rendite von mindestens 3,5% Rendite bei den tatsächlichen Kosten von 6,000 Euro/Quadratmeter rechnen - also ein Mietpreis von ca. 19 Euro / Quadratmeter (mit Rücklagen etc.)

Fallende Immobilienpreise führen zu Wirtschaftsabschwung

Laut eine Artikel in der Welt, haben Wirtschaftswissenschaftler aus Köln herausgefunden, dass fallende Immobilienpreise insgesamt der Wirtschaft schaden und zu einer Beeinträchtigung der Konjunktur führen.

Fallen Immobilienpreise um 1%, führt dies zu einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts in Höhe von etwa 0,5%

Dies liegt daran, dass die Menschen weniger Geld ausgeben, wenn Sie sich "ärmer" fühlen. Fallen die Immobilienpreise, wird also weniger Geld ausgegeben und damit sinkt das Bruttoinlandsprodukt.

Der ganze Artikel ist hier zu finden:

http://www.welt.de/welt_print/article2420925/Fallende-Immobilienpreise-bremsen-die-Konjunktur.html

Ein interessanter (Blog) Artikel bei heise geht in Deutschland von einem Rückgang der Immobilienpreise aus - da es in Zukunft zu einem gravierendem Bevölkerungsrückgang kommen wird.

Für die kommenden 40 Jahre erwarten die BIZ-Ökonomen (Bank für Internationalen Zahlungsausgleich) einen Rückgang der Immobilienpreise von insgesamt 75 Prozent (im Schnitt).

http://www.heise.de/tp/blogs/8/148149

Insgesamt kann man also sagen: die Zukunft von Deutschland in 40 Jahren sieht nicht gerade rosig aus.

Auch wenn just in diesem Moment in der Tagesschau das Wirtschaftswachstum in Deutschland gelobt wird...

Immoscout wird mit Rodenstock Garten Wohnungen überflutet...

Wer bei Immoscout derzeit eine Suche nach Eigentumswohnungen im PLZ Bereich 80469 durchführt, wird bemerken, dass man zum Großteil Wohnungen des zukünftigen Rodenstock Gartens vorfindet. Böse Menschen würden sagen "Immoscout wird mit Rodenstock Immobilien zugespammt".

Scheinbar gibt die Baywobau inzwischen etwas mehr Gas in der Vermarktung von...nun ja - *nichts*.

Oder konkreter: mit der Vermarktung von (noch) nicht existierenden Wohnungen, die angeblich Mitte 2015 mal stehen werden und die - mit Glück - auch den rechtlich unverbindlichen Visualisierungen entsprechen werden.

Wohnfläche: 136,6 m²
Zimmer: 5
Kaufpreis: 899.900 EUR

Im Juni soll das Areal platt gemacht werden - noch wird aber dort gearbeitet und das Gebäude sieht noch nicht besonders verlassen aus. Wird der Abriss denn erst durchgeführt, wenn eine gewissen Anzahl von (virtuellen) Immobilien durch den Vorverkauf veräußert wurden? Und wo sollen die ganzen Millionäre herkommen, die eine solche Immobilie einem schönen Altbau vorziehen?

Der Kaufpreis kann einem schon Kopfschmerzen verursachen - und Bauchschmerzen der Gedanke daran, dass im Grundbuch die Bayrische Landesbank steht - Fingers-crossed, dass man am Ende nicht mit einer Erbpacht Immobilie aus dem Deal herausgeht, die per Definition weniger als die Hälfte wert ist.

Aber auch so, ist der Kaufpreis ein stolzes Sümmchen. Bei so einer Wohnungen kommen dann noch 2 Tiefgaragenstellplätze hinzu und schon ist man bei 950,000 Euro. Auch sind es keine Einzelstellplätze, sondern reparaturanfällige Quadro-Parker - und morgens steht man nach verlassen der Tiefgarage erstmal im morgentlichen Megastau in der Auenstrasse, der dadurch sicherlich noch wesentlich länger und zäher wird, wenn sich alle paar Minuten ein Porsche Cayenne oder übergroßer anderer SUV in den Stau hineindrängt.

In 3 Jahres wäre rein rechnerisch der Zinsausfall ca. 80,000 Euro. Natürlich ist der Kaufpreis gestaffelt zu zahlen. Steuerlich gesehen kommt noch die Grunderwerbssteuer von 35% des Kaufpreises hinzu, also ca. 50,000 Euro. Im Endeffekt wird aus dem Kaufpreis bis Bezug (oder bis zum Eingang der ersten Miete), schnell eine Millionen - für verhältnismässig wenig Wonfläche von 136,6 Quadratmetern - mit Wänden und Putz eventuell sogar nur noch 135 Quadratmeter ;-)

Nimmt man mal 35% Grundstücksanteil an, wäre der Herstellungspreis der Wohnung 584,935 Euro.
Baut man ein Einfamilienhaus, liegt man bei etwa der Hälfte, um die gleiche Wohnfläche zu erbauen - und als einzelner Häuslebauer zahlt man wesentlich mehr für Handwerksleistungen und Baustoffe als die Baywobau.

Was ich auch nicht verstehe ist der Punkt: 35% des Kaufpreises = Grundstücksanteil.

Eine Wohnung im EG kostet ca. 215,000 Euro weniger - d.h. der Anteil am Grundstücksanteil wäre 140,000 Euro weniger. Allerdings: nach der Teilungserklärung haben alle gleichgroßen Wohnungen im gleichen Gebäudeteil den gleichen Grundstücksanteil.

Eigentlich wäre das mal eine Nachfrage beim Finanzamt bzw. der Landesjustizkasse in Bamberg wert...ich hätte das gerne mal erklärt bekommen.

19 Euro pro Quadratmeter Miete im Glockenbachviertel

Zur Zeit wird in der Pestalozzistrasse in München das ehemalige Gebäude der Heilsarmee kernsaniert.
Anstatt wie üblich am Ende alles in Eigentumswohnungen aufzuteilen und trotz der Erhaltungssatzung der Stadt München - ohne Luxussanierung - zu Luxuspreisen zu verkaufen - werden diesmal die Wohnungen zu Luxuspreisen vermietet.

Stolze 19 Euro pro Quadratmeter soll die Miete kosten. Über ein Hinweisschild "Wohnungen zu vermieten" haben ich schon zahlreiche Leute gemeldet - wieviele Mietveträge / Reservierungen schon unterschrieben wurden ist unklar.

19 Euro. Die Mietpreise ziehen wohl doch wieder an.

Wer hätte früher einmal mit 38 DM Miete pro Monat gerechnet?