Die Angst viele Deutscher vor der Inflation - die immer noch aufgrund der jüngsten Geschichte tief sitzt - führt hauptsächlich in die Investition von Sachwerten und Immobilien.
Der Run auf Immobilien befeuert allerdings direkt die Immobilienpreise - was auch gerne als "Asset Inflation" bezeichnet wird.
Was im Moment mit den Immobilienpreisen in Deutschland passiert, erinnert an die Immobilienblase und die Folgen der Preistreiberei im amerikanischen, spanischen und britischen Immobilienmarkt.
Dabei, tragen Immobilien nicht nur das oben erwähnte Risiko der "Asset Inflation" und der meist darauf folgenden "Asset Deflation" - sondern lauern zahlreiche politische und steuerpolitische Risiken, ist man Besitzer einer Immobilie. 1924 wurde beispielseise die sogenannte Hauszinssteuer, um Vermögensgewinne von Immobilienbesitz abzuschöpfen, eingeführt. Bei der Währungsreform 1948 wurden Reichsmark-Vermögen zwar im Verhältnis 10:1 in D-Mark umgetauscht, Hypotheken allerdings wurden 1:1 umgestellt - wobei davon 10% an den Gläubiger zu zahlen waren, und 90% ans Finanzamt: De facto eine 90% Enteignung.
Selbst wenn man als Selbstnutzer eines Hauses oder einer Wohnung kann einem der Preis nicht egal sein. Denn entweder läuft die Hypothek eines Tages aus und man muss zu wesentlich höheren Zinsen re-finanzieren, oder man muss/will die Immobilie eines Tages wieder verkaufen und man bekommt den ursprünglichen Kaufpreis + Kaufnebenkosten nicht wieder rein.
Eigentlich wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, seine Immobilie zu verkaufen. Laut Planethome, würden aktuell aber nur 15% ihre Immobilie verkaufen, 49% erst zu einem späteren Zeitpunkt und 33% überhaupt nicht / prinzipiell nicht.
Liest man bei den Immobilienscout News Sätze wie z.B. "[...]Seit Jahren wächst die bayerische Landeshauptstadt konstant und belegt damit in Deutschland den Spitzenplatz. Auch für die Zukunft sieht es rosig für die Metropole aus, denn es immer mehr Menschen entdecken München als lebenswerte Stadt mit hohen Löhnen und Gehältern. Der Immobilienmarkt spiegelt das wider, denn auch er wächst kontinuierlich. Vor allem das obere Preissegment ist begehrt und auf Wachstumskurs.[...]" kommt einem das schon fast naiv oder wie Propaganda von Immobilienmaklern vor.
Auch wenn inflationsbereinigt die Mieten in München relativ zu anderen Ausgaben gefallen sind, ist es dennoch so, dass das Segment der Spitzenverdiener klein ist - und bei den meisten Münchner nicht unendlich viel Miete bezahlt werden kann. D.h. obwohl die Immobilienpreise massiv gestiegen sind, können die Mieten nicht in dem Maße und in dieser Geschwindigkeit mitsteigen.
Tatsächlich rütteln die hohen Mieten in München auch schon am Standort München - es kommt recht häufig vor dass Arbeitnehmer in München in andere Städte auswandern, in denen auch mit geringerem Einkommen große und schöne Wohnungen in guter Lage greifbar sind.
Es kann auch gut sein, dass sich viele Immobilienentwickler und Makler aufgrund des eigenen "Reichtums", bereits von der breiten Masse der potentiellen Käufer abgekapselt haben und nur noch im "Luxussegment" denken - und auf kurz oder lang am tatsächlichen Bedarf "vorbeientwicklen".
Sonntag, 25. März 2012
Samstag, 24. März 2012
Risiko "Rodenstock Garten" - Finger weg?
Auf dem zukünftigen ehemaligen Rodenstock Gelände (noch wird dort gearbeitet...) im beliebten Münchner Dreimühlenviertel - sollen bald ca. 200 Wohnungen im ober(st?)en Preissegment entstehen.
Auch wenn es optisch nicht jedermann's Geschmack ist - stellt sich die Frage: Ist der Rodenstock Garten eine seltene Gelegenheit um an eine einigermaßen anständige Immobilien in guter Lage zu kommen - oder ist das ganze ein stark risiko-behaftetes Projekt ?
Die Vorteile:
- kompletter Neubau - auf absehbare Zeit keine Renovierungs/Instandhaltungskosten. Das meiste - wird wohl auf Garantie gehen, wenn es Probleme gibt
- im Gegensatz zu Bestandsimmobilien, gibt es nicht die Situation, dass man mit 50 potentiellen Käuferin in einem Raum steht - sondern man hat einen Einzeltermin mit einem Verkäufer und kann es sich "in Ruhe" überlegen - vor allem da die meisten Wohnungen schon seit letztem Jahr zum Verkauf stehen
- keine Provision beim Kaufpreis
- Nur 15% Anzahlung, der Rest nach Baufortschritt
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben dort auch im großen Stil investiert (siehe Nachteile!)
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben dort auch im großen Stil investiert (siehe Nachteile!)
Die Nachteile:
- man kauft die Katze im Sack. Es gibt keine verbindlichen, optischen Visualisierungen. Alle Abbildungen in den Verkaufsprospekten haben keinen "einklagbaren" Charakter. Ob es am Ende wirklich 100% so aussieht, ist nicht sicher. Man kann sich daher wahrscheinlich nur auf die Grundrisse beziehen.
- noch steht an dieser Stelle ein Bürogebäude - man muss sich drauf verlassen, dass alles bei dem Bau klappt - und man am Ende tatsächlich die gewünschte Wohnung zum gewünschten / versprochenen Preis beziehen kann
- es muss zwar keine Provision gezahlt werden, aber dafür MUSS man einen TG Stellplatz dazukaufen. Nein, keine Duplexgaragen, meist Vierfach Parker. Normalerweise sind nur Einzel TG Stellplätze rentabel, da alles andere immer teurere Reparaturen / Wartungen und Stromkosten auf sich zieht - so dass bei Vermietung nicht mehr viel von den Mieteinnahmen übrig bleibt.
- im Vergleich zu einer Bestandswohnung gibt es keinerlei Rücklagen bei einem Neubau. Die neue Eigentümergemeinschaft muss in den folgenden Jahren erstmal über höheres Wohngeld eine entsprechende Rücklage aufbauen.
- obwohl es sich um einigermaßen energieffiziente Wohnungen handelt (nach einem 3 Jahre alten Standard?), wenn auch keine Passiv-Häuser - werden die Nebenkosten nicht niedriger sein als bei irgendwelchen Altbau Wohnungen.
Der Grund: die relativ großen Grünanlagen müssen gepflegt werden, die Fassaden zur stark befahrenen Auenstrasse öfters gereinigt werden (wahrscheinlich eine externe Reinigungsfirma mit entsprechenden Kosten) - und im Allgemeinen wird bei großen Eigentümergemeinschaften ein effizientes wirtschaften kaum möglich sein.
- im Vergleich zu einer Bestandswohnung gibt es keinerlei Rücklagen bei einem Neubau. Die neue Eigentümergemeinschaft muss in den folgenden Jahren erstmal über höheres Wohngeld eine entsprechende Rücklage aufbauen.
- obwohl es sich um einigermaßen energieffiziente Wohnungen handelt (nach einem 3 Jahre alten Standard?), wenn auch keine Passiv-Häuser - werden die Nebenkosten nicht niedriger sein als bei irgendwelchen Altbau Wohnungen.
Der Grund: die relativ großen Grünanlagen müssen gepflegt werden, die Fassaden zur stark befahrenen Auenstrasse öfters gereinigt werden (wahrscheinlich eine externe Reinigungsfirma mit entsprechenden Kosten) - und im Allgemeinen wird bei großen Eigentümergemeinschaften ein effizientes wirtschaften kaum möglich sein.
- Frühestens Mitte 2015 wird das ganze fertig. Es ist schwer eine Bank zu finden, die das mitmacht - und wenn nicht ohne Bereitstellungszinsen über 3 Jahre. Dies macht einige (Zig-)Tausend Euro an Zinsen aus (je nach Kaufpreis) - und muss bei Vergleich mit anderen Immobilien zum Kaufpreis dazugerechnet werden. Auch hat man bis 2015 keine Mieteinnahmen. Steuerlich wird es auch schwer, eine Gewinnerzielungsabsicht in 3 Jahren zu belegen, um bis dahin die Verluste steuerlich abzuschreiben.
- zahlreiche rechtliche Streitereien mit den Nachbarn - da Bäume gefällt werden, die Baugrenzen/höhe angeblich nicht eingehalten wird, etc...
- der Westermühlbach soll offengelegt werden. Dies birgt immer auch ein erhöhten Risiko - die Tiefgarage könnte unter Wasser stehen (während oder nach dem Bau) - oder es könnte generell Probleme während dem Bau mit dem Grundwasser geben
- die Baywobau zahlt nur etwa 500 Euro Entschädigung für jeden Monat Bauverzögerung - die Kosten für den Käufer sind aber meist wesentlich höher!
- man kennt seine Nachbarn nicht (will man es selbst nutzen) - dies erfährt man frühestens und nur teilweise auf einem Notartermin - wenn es schon zu spät wäre
- wird der Rodenstockbau doch nicht durchgeführt (z.B. Bankenpleite, Insolvent der Baywobau...) steht man mit einer Hypothek ohne Wohnung da
- soweit ich gehört habe, steht die Bayerische Landesbank im Grundbuch an erster Stelle - läuft es schlecht, könnte man mit einer Erbpacht Wohnung am Ende dastehen?
- sitzt man auf dem Balkon zum Innenhof - sieht man direkt alle seine Nachbarn - und wird all seinen Nachbarn beobachtet - Privatsphäre wie in einer kleineren Wohnanlage, gibt es hier sozusagen nicht wirklich - man fühlt sich sicherlich wie auf einem Präsentierteller
- als Kapitalanlage nicht wirklich interessant - auf lange Sicht. Die Rendite ist schlechter als bei einem Tagesgeldkonto, das Risiko ist aber weitaus höher und man halst sich mit einer Immobilie immer auch Arbeit und Verantwortung auf. Interessant hierzu auch folgender Blogpost mit einem Hinweis zu einem Artikel in der SZ: http://www.immobilienblogger.de/2012/03/boom-oder-blase-kritische-worte-zum.html
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben also dort im großen Stil investiert- ein Zeichen für Sicherheit? Die Gegenfrage(n): Sind Sie eine Bank? Können Sie sich Geld für 0,5% leihen? Haben Sie ein paar Hundertmillionen oder gar Milliarden, die Sie vor dem Totalverlust schützen müssen? Nein? So geht es den meisten ;-) Leiht man sich selbst das Geld zu 3% oder mehr, ist die Mietrendite niedriger als die Einnahmen und man zahlt jeden Monat drauf. Mit einer extremen Wertsteigerung ist in nächster Zeit in München auch nicht mehr zu rechnen - im Gegenteil: kommt endlich mal die lange herbeigerufene Wirtschaftskrise in der Realität an, verschwinden Arbeitsplätze etc... und es gibt es auch wieder eine Korrektur bei den extrem hohen Immobilienpreise, die sich bei dem Rodenstock Garten neben Banken und Versicherungen nur extrem wohlhabende Menschen leisten können, oder Gutverdiener, die nicht mit Geld umgehen können und von der Bank als Geldquelle betrachtet werden..
- die Versicherunskammer Bayern und die Stadtsparkasse München haben also dort im großen Stil investiert- ein Zeichen für Sicherheit? Die Gegenfrage(n): Sind Sie eine Bank? Können Sie sich Geld für 0,5% leihen? Haben Sie ein paar Hundertmillionen oder gar Milliarden, die Sie vor dem Totalverlust schützen müssen? Nein? So geht es den meisten ;-) Leiht man sich selbst das Geld zu 3% oder mehr, ist die Mietrendite niedriger als die Einnahmen und man zahlt jeden Monat drauf. Mit einer extremen Wertsteigerung ist in nächster Zeit in München auch nicht mehr zu rechnen - im Gegenteil: kommt endlich mal die lange herbeigerufene Wirtschaftskrise in der Realität an, verschwinden Arbeitsplätze etc... und es gibt es auch wieder eine Korrektur bei den extrem hohen Immobilienpreise, die sich bei dem Rodenstock Garten neben Banken und Versicherungen nur extrem wohlhabende Menschen leisten können, oder Gutverdiener, die nicht mit Geld umgehen können und von der Bank als Geldquelle betrachtet werden..
- da das Rodenstock Gelände für einen sehr hohen Preis gekauft wurde (ca. 65 Millionen Euro ?) - geht die Rechnung nur auf, wenn enstprechend viele Luxuswohnungen im Bereich von 750,000-1 Mio verkauft werden. Die meisten davon wollte offenbar bisher noch keiner haben - und man findet sie schon seit geraumer Zeit bei Immoscout. Was passiert also, wenn sich nicht genügend Käufer finden und einige überteuerte Wohnungen dann die gewünschte Summer einbringen? Stopp des Projekts, Abspeckung oder gar eine Insolvenz der Baywobau? Und warum ist man der Meinung man könnte 2012 - nachdem jeder Wohlhabende sein Geld bereits seit 3 Jahren mehr oder weniger sicher angelegt hat, immer noch mehrere Wohnungen im Bereich von 1 Millionen verkaufen - bei einem Quadratmeterpreis ohne Steigerungsmöglichkeit nach oben aber mit großem Korrekturpotential nach unten?
- der Rodenstock Garten ist kein Luxus (Nähe zu den Zuggleisen, direkt an der stark befahrenen Auenstrasse, niedrige Decken, "nur" KfW 70, nicht mal ein Nullenergie oder Plusenergiegebäude, mehr oder weniger Standard-Baywobau Innenausstattung) - nur der Preis ist Luxus. 2012 wäre es begrüssenswert jedes Gebäude zumindest als Passivhaus zu bauen, aber nicht als KfW70 Haus, bei dem man ständig die Fussbodenheizung laufen lassen muss, damit es nicht zu sehr abkühlt und trotzdem jeden Monat fast genau so viele Nebenkosten hat wie bei einem Altbau von vor 150 Jahren. Für mich wäre ein Verkaufsargument, fast keine Nebenkosten zu haben (z.B. Sonnenkollektoren, Solaranlage, zusätzliche Stromerzeugung über die Heizung, wärmeisolierte Ziegel auf Steinbasis ohne Kunststoffe oder Chemie, eigenes TV Netz und Glasfasernetz für gemeinsames Internet). Auch wäre es mal zur Abwechslung gut gewesen, die Gewerberäume in der Eigentümergemeinschaft zu lassen, und die Mieteinnahmen in die gemeinsame Kassen fliessen zu lassen um 0 Euro Nebenkosten zu haben!
- durch das Gelände fließt der Westermühlbach - allerdings in einem begradigten Betonbett - zur einen Seite die Wand der Tiefgarage mit Lüftungsschlitzen. Das wird 100% nach Fertigstellung nicht toll aussehen und eher "versifft" aussehen als schön - insbesondere wenn sich die Betonwand dann mit Algen und Schmutz ablagern. Besser wäre es gewesen eine natürliche Begradigung einzuplanen.
- der grösste Minuspunkt ist die Architektur - vor allem im Innenhof: Das Innenhof Konzept passt zwar zum Viertel - früher waren Innenhöfer aber verschachtelt mit weiteren Gebäuden. Hier ist im Innenhof nur eine große Fläche - und jeder auf dem Balkon sieht jeden Nachbarn. Wie bei einem billigen Betonbunker. Luxus ist es seine Ruhe und etwas Diskretion zu haben - und nicht "Massentierhaltung"
- der Rodenstock Garten ist kein Luxus (Nähe zu den Zuggleisen, direkt an der stark befahrenen Auenstrasse, niedrige Decken, "nur" KfW 70, nicht mal ein Nullenergie oder Plusenergiegebäude, mehr oder weniger Standard-Baywobau Innenausstattung) - nur der Preis ist Luxus. 2012 wäre es begrüssenswert jedes Gebäude zumindest als Passivhaus zu bauen, aber nicht als KfW70 Haus, bei dem man ständig die Fussbodenheizung laufen lassen muss, damit es nicht zu sehr abkühlt und trotzdem jeden Monat fast genau so viele Nebenkosten hat wie bei einem Altbau von vor 150 Jahren. Für mich wäre ein Verkaufsargument, fast keine Nebenkosten zu haben (z.B. Sonnenkollektoren, Solaranlage, zusätzliche Stromerzeugung über die Heizung, wärmeisolierte Ziegel auf Steinbasis ohne Kunststoffe oder Chemie, eigenes TV Netz und Glasfasernetz für gemeinsames Internet). Auch wäre es mal zur Abwechslung gut gewesen, die Gewerberäume in der Eigentümergemeinschaft zu lassen, und die Mieteinnahmen in die gemeinsame Kassen fliessen zu lassen um 0 Euro Nebenkosten zu haben!
- durch das Gelände fließt der Westermühlbach - allerdings in einem begradigten Betonbett - zur einen Seite die Wand der Tiefgarage mit Lüftungsschlitzen. Das wird 100% nach Fertigstellung nicht toll aussehen und eher "versifft" aussehen als schön - insbesondere wenn sich die Betonwand dann mit Algen und Schmutz ablagern. Besser wäre es gewesen eine natürliche Begradigung einzuplanen.
- der grösste Minuspunkt ist die Architektur - vor allem im Innenhof: Das Innenhof Konzept passt zwar zum Viertel - früher waren Innenhöfer aber verschachtelt mit weiteren Gebäuden. Hier ist im Innenhof nur eine große Fläche - und jeder auf dem Balkon sieht jeden Nachbarn. Wie bei einem billigen Betonbunker. Luxus ist es seine Ruhe und etwas Diskretion zu haben - und nicht "Massentierhaltung"
Freitag, 23. März 2012
"Boom oder Blase" - kritische Worte zum Münchner Immobilienmarkt
Auf der Webseite der Süddeutschen Zeitung ist derzeit ein interessanter Artikel zum Münchner Immobilienmarkt zu finden - mit dem Titel "Teurer Traum vom Eigenheim - Boom oder Blase?".
Die interessantesten Zitate aus dem Artikel:
"Vor allem kleine und mittlere Anleger versuchen jetzt auf Biegen und Brechen sich eine Eigentumswohnung zu kaufen", sagt der Immobilienökonom. Das sei riskan
[...]
"Wenn eine Mietrendite bei zwei Prozent liegt und man später für Staatsanleihen wieder vier oder fünf Prozent bekommt, kann man eine vermietete Wohnung nicht mehr so leicht verkaufen "
[...]
"Jetzt wäre eher ein besserer Zeitpunkt zu verkaufen als zu kaufen." Denn keineswegs sei gesagt, dass die Inflationsrate weiter steige.
Zum Artikel geht es hier:
Mittwoch, 21. März 2012
Steigende Mieten in München? Fehlanzeige...
Viele kenne sicherlich die Schlagzeilen der örtlichen Münchner Propaganda Blätter:
München wird immer teurer
Wer kann sich die Mieten bald noch leisten?
Münchener Mieten steigen und steigen
Aber ist das wirklich so?
Zitat aus einer Analyse der Volksbanken:
[...]
Bei längerfristiger Betrachtung zeigt sich jedoch, dass die Mieten heute nur marginal
über dem Niveau von vor zwanzig Jahren liegen. Der durchschnittliche Anstieg liegt
bei weniger als einem halben Prozent pro Jahr. Somit ist das Mietniveau bei realer
Betrachtung seit Anfang der 1990er Jahre um über zwanzig Prozent zurückgegangen – auch in München. Die Ursache ist ein starker Mietrückgang Mitte der 1990er
Jahre. Wenn das Mietniveau heute dennoch oft als hoch empfunden wird, dürfte das
neben der Wahrnehmung der aktuell kräftig steigenden Mieten zu weiten Teilen
auch auf höhere Wohnnebenkosten, aber insbesondere auch auf den deutlich gestiegenen Wohnflächenverbrauch pro Kopf, der in den letzten zwanzig Jahren um
rund zwanzig Prozent gestiegen ist, zurückzuführen sein.
[...]
http://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/Immomarkt_Bayern_2011_Druck.pdf
Die Nebenkosten steigen also und die Wohnfläche pro Person. Damit steigt also für Mieter die gefühlte Miete - auch wenn faktisch die Mieten in München selten erhöht werden - meist nur bei einem Mieterwechsel. Die steigenden Nebenkosten betreffen natürlich auch Eigentümer (Selbstnutzer) und Vermieter.
Langfristig ist also bei einem Neubau auf die Energieeffizienz zu achten. Aber selbst bei einem neuen Wohnbauprojekt, wie z.B. dem Rodenstockgarten handelt es sich um keine Passivhäuser - es wird nur minimal mehr getan als aufgrund älterer Gesetze notwendig ist.
Der Mietspiegel sollte nicht absolut gesehen werden, sondern relativ zur Inflation und Lohnsteigerungen.
Aber auch der Münchner Mietspiegel war laut der Stadt München in Q4/2011 rückläufig - zum ersten Mal seit Jahrzehnten.
Für Kapitalanlager gibt es jedoch noch ein Trostpflaster: Kauft man sich eine Altbau Wohnung in einem Denkmalschutzobjekt - ist es noch möglich den Kaufpreis (ohne Grundstückskosten) steuerlich abzuschreiben - auch wenn in Wirklichkeit der Buchwert der Immobilie eher steigt als fällt. Da spielt dann die Mietrendite eine untergeordnete Rolle.
Bei Neubaupojekten liegen die Kaufpreise meist so hoch, dass man mehrere Jahre warten muss, bis man die Kaufnebenkosten wieder reingeholt hat. Die "Verzinsung" bei Neubauimmobilien in München ist meist schlechter als ein Tagesgeldkonto und man hat ein paar Jahre Mietausfall, bis es endlich zu einer Vermietung kommen kann. Auch ist das angezahlte Eigenkapital brachliegend und wirft überhaupt keine Rendite ab.
München wird immer teurer
Wer kann sich die Mieten bald noch leisten?
Münchener Mieten steigen und steigen
Aber ist das wirklich so?
Zitat aus einer Analyse der Volksbanken:
[...]
Bei längerfristiger Betrachtung zeigt sich jedoch, dass die Mieten heute nur marginal
über dem Niveau von vor zwanzig Jahren liegen. Der durchschnittliche Anstieg liegt
bei weniger als einem halben Prozent pro Jahr. Somit ist das Mietniveau bei realer
Betrachtung seit Anfang der 1990er Jahre um über zwanzig Prozent zurückgegangen – auch in München. Die Ursache ist ein starker Mietrückgang Mitte der 1990er
Jahre. Wenn das Mietniveau heute dennoch oft als hoch empfunden wird, dürfte das
neben der Wahrnehmung der aktuell kräftig steigenden Mieten zu weiten Teilen
auch auf höhere Wohnnebenkosten, aber insbesondere auch auf den deutlich gestiegenen Wohnflächenverbrauch pro Kopf, der in den letzten zwanzig Jahren um
rund zwanzig Prozent gestiegen ist, zurückzuführen sein.
[...]
http://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/Immomarkt_Bayern_2011_Druck.pdf
Die Nebenkosten steigen also und die Wohnfläche pro Person. Damit steigt also für Mieter die gefühlte Miete - auch wenn faktisch die Mieten in München selten erhöht werden - meist nur bei einem Mieterwechsel. Die steigenden Nebenkosten betreffen natürlich auch Eigentümer (Selbstnutzer) und Vermieter.
Langfristig ist also bei einem Neubau auf die Energieeffizienz zu achten. Aber selbst bei einem neuen Wohnbauprojekt, wie z.B. dem Rodenstockgarten handelt es sich um keine Passivhäuser - es wird nur minimal mehr getan als aufgrund älterer Gesetze notwendig ist.
Der Mietspiegel sollte nicht absolut gesehen werden, sondern relativ zur Inflation und Lohnsteigerungen.
Aber auch der Münchner Mietspiegel war laut der Stadt München in Q4/2011 rückläufig - zum ersten Mal seit Jahrzehnten.
Für Kapitalanlager gibt es jedoch noch ein Trostpflaster: Kauft man sich eine Altbau Wohnung in einem Denkmalschutzobjekt - ist es noch möglich den Kaufpreis (ohne Grundstückskosten) steuerlich abzuschreiben - auch wenn in Wirklichkeit der Buchwert der Immobilie eher steigt als fällt. Da spielt dann die Mietrendite eine untergeordnete Rolle.
Bei Neubaupojekten liegen die Kaufpreise meist so hoch, dass man mehrere Jahre warten muss, bis man die Kaufnebenkosten wieder reingeholt hat. Die "Verzinsung" bei Neubauimmobilien in München ist meist schlechter als ein Tagesgeldkonto und man hat ein paar Jahre Mietausfall, bis es endlich zu einer Vermietung kommen kann. Auch ist das angezahlte Eigenkapital brachliegend und wirft überhaupt keine Rendite ab.
Samstag, 17. März 2012
Prinz Eugen Kaserne: Hasenbergel 2.0 mit weniger Energieverbrauch
Das ehemalige Kasernenareal "Prinz Eugen Kaserne" in München umfasst 29,7 Hektar. Nach Abriss der militärischen Bauten sollen dort ab 2011 1600 Wohnungen entstehen.
Nach einem ersten Wettbewerb wurden fünf Architekturbüros mit weiteren Planungen beauftragt:
http://www.ris-muenchen.de/RII2/RII/DOK/SITZUNGSVORLAGE/1964203.pdf
Im März 2010 wurde der Siegerentwurf bekanntgegeben und die erfolgreiche Arbeitsgemeinschaft GSP Architekten Grüner + Schnell + Partner mit Rainer Schmidt Landschaftsarchitekten mit der weiteren Überarbeitung ihres Entwurfs beauftragt.
Insgesamt erinnern die Pläne an den Arnulfpark oder andere misslungene Bauprojekte in München, mit dem Ziel Wohnraum auf großen Arealen zu erschaffen.
Sicherlich wird dieses neue Stadtviertel maximal ein Hasenbergel 2.0 mit etwas weniger Energieverbrauch - aber sicherlich kein neues Glockenbachviertel.
Mit wenig Maßnahmen, hätte hier wesentlich mehr erreicht werden können:
Wäre auch mal interessant, einfach einen alte, gewachsenen Stadtteil von München zu klonen...
Nach einem ersten Wettbewerb wurden fünf Architekturbüros mit weiteren Planungen beauftragt:
http://www.ris-muenchen.de/RII2/RII/DOK/SITZUNGSVORLAGE/1964203.pdf
Im März 2010 wurde der Siegerentwurf bekanntgegeben und die erfolgreiche Arbeitsgemeinschaft GSP Architekten Grüner + Schnell + Partner mit Rainer Schmidt Landschaftsarchitekten mit der weiteren Überarbeitung ihres Entwurfs beauftragt.
Insgesamt erinnern die Pläne an den Arnulfpark oder andere misslungene Bauprojekte in München, mit dem Ziel Wohnraum auf großen Arealen zu erschaffen.
Sicherlich wird dieses neue Stadtviertel maximal ein Hasenbergel 2.0 mit etwas weniger Energieverbrauch - aber sicherlich kein neues Glockenbachviertel.
Mit wenig Maßnahmen, hätte hier wesentlich mehr erreicht werden können:
Ein anderer Tipp wäre: Wenn man zu doof ist, sollte man zumindest von anderen abschauen, die es besser können.
- Verbot von Copy & Paste bei der Erstellung der Baupläne
- Städteplanung: Planung eines Stadtzentrums mit Einkaufsmöglichkeiten, Marktplatz, Kino und entsprechender Straßenführung
- Zerteilung des großen Areals in kleinere - und Vergabe an verschiedene Bauträger. Idealerweise: unsymetrische Zerteilung des Areals um sterile, rechteckige Copy&Paste Betonklötze zu vermeiden
Wäre auch mal interessant, einfach einen alte, gewachsenen Stadtteil von München zu klonen...
Donnerstag, 15. März 2012
Altbauwohnungen von DerDuUndIch in der Jahnstrasse 27 im Glockenbachviertel
Im beliebten Postleitzahlen Bereich 80469 (Glockenbachviertel / Dreimühlenviertel bzw. der Bereich links der Isar zwischen Viktualienmarkt und Schlachthof. - gibt es bei Immobilienscout mal wieder neue Altbau Angebote - was nicht besonders häufig vorkommt.
Wohntraum im Glockenbach - Sanierte 2- Zimmer Altbauwohnung mit Balkon
Kaufpreis: 467.500 EURWohnfläche: 66,8 m²Zimmer: 2
Wie es scheint wird hier ein Altbau kernsaniert und. aufgestockt - und die Wohnungen werden vor Einleitung der Baumaßnahmen verkauft.
Normalerweise fragt man sich: Wozu Geld für eine Immoscout Anzeige ausgeben, wenn sich Altbau Wohnungen in guter Lage in München von selbst verkaufen?
Die Antwort lautet: Immobilienscout braucht man dann, wenn der Preis so hoch ist, dass die Anzahl der Interessenten wieder kleiner wird. Eine kleine Wohneinheit wie diese könnte man normalerweise auch über den eigenen Freundes und Bekanntenkreis schnell verkaufen - eine Altbau Wohnung im Glockenbachviertel zu einem vernünftigen(!) Preis möchte eigentlich so gut wie jeder in München kaufen, es gibt nur nichts zu kaufen.
Mich wundert es auch, dass bei diesen Angeboten überhaupt Provision fällig ist: Oft werden solche Wohnungen direkt vom Bauträger ohne Provision verkauft. Daher eventuell auch der Name des Anbieters - DerDerUndIch - und einer von denen ist derjeniger, der die Verkaufsprovision einsteckt.
Die Arbeit mit dem Umbau wird vermutlich von einer externen Firma gemacht, die ebenfalls mitkassisert und bei der am Ende irgendeine "arme Sau" für einen Mindestlohn auf der Baustelle hockt.
Mit Provision und Kauferwerbsnebenkosten wäre man also bei 507,565 Euro, einer halben Millionen Euro oder 1 Millionen DM!
Nach Rücklagen, die auch in einem solchen Fall erstmal aufgebaut werden müssen, sicherlich nur ca. 850 Euro Netto Mieteinnahmen
Insgesamt beläuft sich die Mietrendite bei einer solchen Wohnung also auf ca. 2% - 0,7% weniger als bei einem Tagesgeldkonto!.
Bei 2% Mietrendite wie in diesen Angeboten, lässt das Interesse natürlich bei Käufern stark nach.
Alternativ könnte man auch - selbst im konservativen Fall eines Tagesgeldkontos - alternativ auch für 1,000 Euro etwas mieten und spart sich Hausverwaltungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen.
Knapp 7,000 Euro pro Quadratmeter sind ganz schön happig. Aber am Ende wird es - früher oder später - mal wieder jemand kaufen.
Die Frage ist nur, ob im Jahre 2012 Käufer in München auch in den nächsten Jahren in dieser Preiskategorie einen Wertzuwachs haben werden, oder ob der Wertzuwachs der nächsten 10 oder 20 Jahren bereits im Kaufpreis eingepreist wurde. So schnell wie in den letzten 5 Jahren werden Immobilienpreise in München sicher nicht steigen - und es kann gut sein, dass bei steigenden Zinsen und Dividenden viele Investoren und Privatanlager von Immobilien wieder in alternative Kapitalanlagen umschichten, und es sogar zu fallenden Immobilienpreisen kommen kann. Ja - auch in guter Lage in München! Immobilienpreise fallen immer erst in den Randgebieten von München und im hochpreisigen Segment in sehr guten Lagen.
Wohntraum im Glockenbach - Sanierte 2- Zimmer Altbauwohnung mit Balkon
Kaufpreis: 467.500 EURWohnfläche: 66,8 m²Zimmer: 2
Wie es scheint wird hier ein Altbau kernsaniert und. aufgestockt - und die Wohnungen werden vor Einleitung der Baumaßnahmen verkauft.
Normalerweise fragt man sich: Wozu Geld für eine Immoscout Anzeige ausgeben, wenn sich Altbau Wohnungen in guter Lage in München von selbst verkaufen?
Die Antwort lautet: Immobilienscout braucht man dann, wenn der Preis so hoch ist, dass die Anzahl der Interessenten wieder kleiner wird. Eine kleine Wohneinheit wie diese könnte man normalerweise auch über den eigenen Freundes und Bekanntenkreis schnell verkaufen - eine Altbau Wohnung im Glockenbachviertel zu einem vernünftigen(!) Preis möchte eigentlich so gut wie jeder in München kaufen, es gibt nur nichts zu kaufen.
Mich wundert es auch, dass bei diesen Angeboten überhaupt Provision fällig ist: Oft werden solche Wohnungen direkt vom Bauträger ohne Provision verkauft. Daher eventuell auch der Name des Anbieters - DerDerUndIch - und einer von denen ist derjeniger, der die Verkaufsprovision einsteckt.
Die Arbeit mit dem Umbau wird vermutlich von einer externen Firma gemacht, die ebenfalls mitkassisert und bei der am Ende irgendeine "arme Sau" für einen Mindestlohn auf der Baustelle hockt.
Mit Provision und Kauferwerbsnebenkosten wäre man also bei 507,565 Euro, einer halben Millionen Euro oder 1 Millionen DM!
Nach Rücklagen, die auch in einem solchen Fall erstmal aufgebaut werden müssen, sicherlich nur ca. 850 Euro Netto Mieteinnahmen
Insgesamt beläuft sich die Mietrendite bei einer solchen Wohnung also auf ca. 2% - 0,7% weniger als bei einem Tagesgeldkonto!.
Bei 2% Mietrendite wie in diesen Angeboten, lässt das Interesse natürlich bei Käufern stark nach.
Alternativ könnte man auch - selbst im konservativen Fall eines Tagesgeldkontos - alternativ auch für 1,000 Euro etwas mieten und spart sich Hausverwaltungskosten und Instandhaltungsmaßnahmen.
Knapp 7,000 Euro pro Quadratmeter sind ganz schön happig. Aber am Ende wird es - früher oder später - mal wieder jemand kaufen.
Die Frage ist nur, ob im Jahre 2012 Käufer in München auch in den nächsten Jahren in dieser Preiskategorie einen Wertzuwachs haben werden, oder ob der Wertzuwachs der nächsten 10 oder 20 Jahren bereits im Kaufpreis eingepreist wurde. So schnell wie in den letzten 5 Jahren werden Immobilienpreise in München sicher nicht steigen - und es kann gut sein, dass bei steigenden Zinsen und Dividenden viele Investoren und Privatanlager von Immobilien wieder in alternative Kapitalanlagen umschichten, und es sogar zu fallenden Immobilienpreisen kommen kann. Ja - auch in guter Lage in München! Immobilienpreise fallen immer erst in den Randgebieten von München und im hochpreisigen Segment in sehr guten Lagen.
Freitag, 9. März 2012
Gedanken zum Thema Immobilienbewertung in München
Wohnungen in München sind teuer. Das ist den meisten bereits bekannt. Mieten in München sind ebenfalls teuer - was dazu führt, dass bei einer wirtschaftlichen Bewertung des Kaufpreises einer Immobilie in München wieder einen gewissen Ausgleich schafft.
D.h. wirtschaftlich betrachtet ist eine "teuere Immobilie" nicht teuer, wenn die Mieten ebenfalls teuer sind - sondern nur dann wenn die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis zu niedrig ist. Hingehen kann natürlich eine "günstige" Immobilie bei Vermietung trotzdem teuer sein, wenn man keine oder nur eine sehr niedrige Miete erzielt.
Streng genommen sind in München inzwischen bei einer wirtschaftlichen Betrachtung Immobilienpreise nicht mehr so gut wie in er Vergangenheit, da die Mieten nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise der Immobilie - und auch die Gehälter nicht entsprechend steigen, so dass sich ab einem bestimmten Preis Immobilien in München nur schwer vermieten lassen und es bei einem Mieterwechsel zu einem längeren Mietausfall kommt. Aber dies ist eine andere Geschichte.
Die eigentliche Frage ist: wieviel ist eine Wohnung in München wert, wenn man einmal kurz die Wohnungsnot in München ausblendet, und die dadurch ausgelösten hohen Mieten und Kaufpreise.
Ein neuer Ansatz zur Immobilienbewertung wäre die tatsächlichen Kosten der Herstellung zu betrachten.
Baut man beispielsweise ein Haus, bekommt man für 2,000 Euro/Quadratmeter etwas ziemlich gutes, wenn man es richtig anstellt. Baut man ein Mehrfamilienhaus, sogar noch günstiger, da die Handwerker noch effizienter arbeiten können, und nicht bei 10 Wohnungen 10x häufiger zur Baustelle fahren müssen oder 10x mehr Maschinen oder Werkzeug benötigen - auch auch nicht 10x so lange brauchen.
Warum sollte man also beispielsweise 10,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in der Hofstatt oder im Rodenstock Garten ausgeben, und bei 100 Quadratmetern damit 1 Millionen Euro?
Natürlich ist das Grundstück dort teuer. Aber betrachtet man einmal den Grundstücksanteil einer Wohnung mit ca. 20 Quadratmeer, ergibt sich ja dass 920,000 Euro auf 20 Quadratmeter Grundstück entfallen.
Dies wäre also ein Quadratmeterpreis am Grundstück von 46,000 Euro. Zu teuer für ein Dixie Klo.
Der Grundstücksanteil wäre also 92% des Kaufpreises. Das Finanzamt nimmt derzeit in München aber nur 35% als Grundstücksanteil an.
Irgendwas stimmt hier jedenfalls grundsätzlich nicht.
Im Falle des Rodenstock Geländes gehe ich nicht davon aus, dass mehr als 10,000 Euro pro Quadratmeter am Grundstück bezahlt wurden.
Vor allem: eine Wohnung im EG kostet 5,500 Euro pro Quadratmeter und eine im 1- Stock 6,000 Euro pro Quadratmeter eine im 3. Stock schon 7,000 Euro und im 4. über 8,000 Euro pro Quadratmeter...aber jede Wohnung hat den gleichen Grundstücksanteil. Die Herstellungskosten sind aber identisch - egal welcher Stock. Werde die Leute für dumm verkauft oder ist das nur ganz normaler Wahnsinn? Oder gar "Betrug" bzw. eine Gesetzeslücke?
D.h. wirtschaftlich betrachtet ist eine "teuere Immobilie" nicht teuer, wenn die Mieten ebenfalls teuer sind - sondern nur dann wenn die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis zu niedrig ist. Hingehen kann natürlich eine "günstige" Immobilie bei Vermietung trotzdem teuer sein, wenn man keine oder nur eine sehr niedrige Miete erzielt.
Streng genommen sind in München inzwischen bei einer wirtschaftlichen Betrachtung Immobilienpreise nicht mehr so gut wie in er Vergangenheit, da die Mieten nicht so schnell steigen wie die Kaufpreise der Immobilie - und auch die Gehälter nicht entsprechend steigen, so dass sich ab einem bestimmten Preis Immobilien in München nur schwer vermieten lassen und es bei einem Mieterwechsel zu einem längeren Mietausfall kommt. Aber dies ist eine andere Geschichte.
Die eigentliche Frage ist: wieviel ist eine Wohnung in München wert, wenn man einmal kurz die Wohnungsnot in München ausblendet, und die dadurch ausgelösten hohen Mieten und Kaufpreise.
Ein neuer Ansatz zur Immobilienbewertung wäre die tatsächlichen Kosten der Herstellung zu betrachten.
Baut man beispielsweise ein Haus, bekommt man für 2,000 Euro/Quadratmeter etwas ziemlich gutes, wenn man es richtig anstellt. Baut man ein Mehrfamilienhaus, sogar noch günstiger, da die Handwerker noch effizienter arbeiten können, und nicht bei 10 Wohnungen 10x häufiger zur Baustelle fahren müssen oder 10x mehr Maschinen oder Werkzeug benötigen - auch auch nicht 10x so lange brauchen.
Warum sollte man also beispielsweise 10,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in der Hofstatt oder im Rodenstock Garten ausgeben, und bei 100 Quadratmetern damit 1 Millionen Euro?
Natürlich ist das Grundstück dort teuer. Aber betrachtet man einmal den Grundstücksanteil einer Wohnung mit ca. 20 Quadratmeer, ergibt sich ja dass 920,000 Euro auf 20 Quadratmeter Grundstück entfallen.
Dies wäre also ein Quadratmeterpreis am Grundstück von 46,000 Euro. Zu teuer für ein Dixie Klo.
Der Grundstücksanteil wäre also 92% des Kaufpreises. Das Finanzamt nimmt derzeit in München aber nur 35% als Grundstücksanteil an.
Irgendwas stimmt hier jedenfalls grundsätzlich nicht.
Im Falle des Rodenstock Geländes gehe ich nicht davon aus, dass mehr als 10,000 Euro pro Quadratmeter am Grundstück bezahlt wurden.
Vor allem: eine Wohnung im EG kostet 5,500 Euro pro Quadratmeter und eine im 1- Stock 6,000 Euro pro Quadratmeter eine im 3. Stock schon 7,000 Euro und im 4. über 8,000 Euro pro Quadratmeter...aber jede Wohnung hat den gleichen Grundstücksanteil. Die Herstellungskosten sind aber identisch - egal welcher Stock. Werde die Leute für dumm verkauft oder ist das nur ganz normaler Wahnsinn? Oder gar "Betrug" bzw. eine Gesetzeslücke?
Dienstag, 6. März 2012
Die spinnen die Briten: Einführung in den Britischen Immobilienmarkt
Der britische Immobilienmarkt kann in 2 Segmente eingeteilt werden: überteuerte Immobilien und extrem überteuerte Immobilien.
Extrem überteuerte Immobilien befinden sich in London - der einzigen Stadt in Großbritannien in der die Immobilienpreise bisher noch nicht eingebrochen sind. Dies liegt daran, dass Milliardäre aus Russland und Indien sowie die Steuerflüchtlinge aus Griechenland und Italien dort eingekauft haben und weiter einkaufen. In London liegen die Preise mittlerweile um 24,4 Prozent über den Rekordpreisen von 2007. In dem Marktsegment, in dem üblicherweise mehr als 5 Millionen Pfund investiert werden, machen ausländische Käufer inzwischen 88 Prozent (!!!) der Interessenten aus. Dies zeigt aber auch gleichzeitig an, wie volatil/instabil der Londonder Immobilienmarkt ist - sobald hier ausländische Investieren abziehen und umschichten, werden dort die Immobilienpreise einbrechen - und auch andere zum Verkauf animieren.
Die restllichen Städte Großbritanniens zeigen einen Preisverfall bei Immobilien um ca. 25% seit 2007 - mit Potential nach weiter unten.
Die meisten Häuser in Großbritannien sind theoretisch inzwischen "abgeschrieben" und eigentlich abrißwürdig. Damals, nach dem zweiten Weltkrieg, wurden schnell viele Häuser gebaut, damit die Menschen vorübergehen eine Bleibe haben - und aus dem vorübergehend wurde inzwischen ein Dauerzustand.
Da die Briten einen schlechten Standard bei Immobilien gewöhnt sind, sind auch "neugebaute" Immobilien nicht viel besser: energetisch Müll und optisch meist ein Dorn im Auge.
Die britischen Hauspreisen werden allerdings noch unterstützt von dem Mangel an Baugenehmigungen und Bauland sowie einem positiven Bevölkerungswachstum.
Ein interessanter Artikel zu dem Thema Immobilien in Großbritannien findet man zur Zeit in der FAZ:
http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/grossbritannien-gespaltener-haeusermarkt-11668697.html
Extrem überteuerte Immobilien befinden sich in London - der einzigen Stadt in Großbritannien in der die Immobilienpreise bisher noch nicht eingebrochen sind. Dies liegt daran, dass Milliardäre aus Russland und Indien sowie die Steuerflüchtlinge aus Griechenland und Italien dort eingekauft haben und weiter einkaufen. In London liegen die Preise mittlerweile um 24,4 Prozent über den Rekordpreisen von 2007. In dem Marktsegment, in dem üblicherweise mehr als 5 Millionen Pfund investiert werden, machen ausländische Käufer inzwischen 88 Prozent (!!!) der Interessenten aus. Dies zeigt aber auch gleichzeitig an, wie volatil/instabil der Londonder Immobilienmarkt ist - sobald hier ausländische Investieren abziehen und umschichten, werden dort die Immobilienpreise einbrechen - und auch andere zum Verkauf animieren.
Die restllichen Städte Großbritanniens zeigen einen Preisverfall bei Immobilien um ca. 25% seit 2007 - mit Potential nach weiter unten.
Die meisten Häuser in Großbritannien sind theoretisch inzwischen "abgeschrieben" und eigentlich abrißwürdig. Damals, nach dem zweiten Weltkrieg, wurden schnell viele Häuser gebaut, damit die Menschen vorübergehen eine Bleibe haben - und aus dem vorübergehend wurde inzwischen ein Dauerzustand.
Da die Briten einen schlechten Standard bei Immobilien gewöhnt sind, sind auch "neugebaute" Immobilien nicht viel besser: energetisch Müll und optisch meist ein Dorn im Auge.
Die britischen Hauspreisen werden allerdings noch unterstützt von dem Mangel an Baugenehmigungen und Bauland sowie einem positiven Bevölkerungswachstum.
Ein interessanter Artikel zu dem Thema Immobilien in Großbritannien findet man zur Zeit in der FAZ:
http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/grossbritannien-gespaltener-haeusermarkt-11668697.html
Montag, 5. März 2012
"Weltweite" Rezession am Immobilienmarkt
Anzeige
Einen Preisanstieg verzeichneten lediglich 13 Länder. Gleichzeitig entwickelten sich in 2011 die Immobilienmärkte von 21 Ländern schlechter als 2010, eine positive Entwicklung zeigten eigentlich nur 14 Länder. Die Daten für das vierte Quartal 2011 sind - mit steigenden Quartalspreisen in nur zehn und einem Preisverfall in 25 Ländern - etwas beunruhigend. Zwar scheint sich der Immobilienmarkt in den USA derzeit zu erholen. Ein nur zögerlicher Wirtschaftsaufschwung, wachsende Befürchtungen im Hinblick auf die Staatsverschuldung.
Deutschland gehört zu den Ländern, die ein paar Jahre hinterherhinken: In Deutschland ist man noch dabei die Immobilienblase nachzuholen ;-)
Abonnieren
Posts (Atom)