Immobilienpreise in München: Kaufen oder lieber verkaufen (wg. Immobilienblase)?

2012 sind Eigentumswohnungen z.B. in der Isar/Ludwigvorstadt in München teilweise um 60% teurer als noch 2007. Auch das Angebot ist geringer geworden - der Markt ist quasi leergekauft und es ist selten etwas ohne grösseren Haken zu finden. Falls es doch mal etwas im Angebot gibt, ist es schnell verschwunden oder die Makler fangen an Auktionär zu spielen.

Die Eurokrise ist noch nicht ausgestanden und die Wirtschaftskrise hat Deutschland noch nicht so richtig erreicht. Wenn es schlimmer wird, die Zukunft des Euros noch unsicherer wird, kann es gut sein, dass sich dies auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Sollte man also jetzt noch sein Geld "sichern" und in München in Immobilien investieren?

Warum sind die Immobilienpreise überhaupt so schnell gestiegen - vor allem in München?

Die Antwort ist einfach - fallende Zinsen - mehr Geld für alle

Für 1,000 Euro im Monat konnte man sich 2007 in etwa 240,000 Euro "leisten" (d.h. bei 5% Zins und 10 Jahre Zinsbindung). 2012 kann man sich für 1,000 Euro im Monat bereits 400,000 Euro leisten. Und schon haben wir eine entsprechende Steigerung erreiecht. Die Leute können sich 60% mehr leisten, können also auch 60% mehr bieten und am Ende ist der Preis bei geringem Angebot und großer Nachfrage auch 60% höher.

Und wenn die Zinsen wieder steigen?

Wenn die Zinsen wieder steigen, passiert das gleiche in umgekehrter Richtung - nur etwas zeitversetzer, da der Immobilienmarkt träge ist. Sowas nennt man dann eine Immobilienblase, Alle, die sich ihre Finanzierung z.B. für 10 Jahre gesichert haben, werden meistens auch nicht vor Ende der Frist verkaufen - insbesondere steuerlich ist diese 10 Jahresfrist entscheidend - daher wird dies also in jedem Fall mit einer Verzögerung eintreten. Möglicherweise ist die Immobilienblase in München schon angekommen - nur es hat noch keiner gemerkt, da man erst wieder 2020 darüber nachdenkt, wenn die super-günstge Hypothek ausläuft.

Aber die Makler sagen - die Münchner Immobilienpreise kannten und kennen nur eine Richtung: nach oben


Kannten! Die Zinsen kannten auch bisher nur eine Richtung: nach unten. Die Zinsen sind bisher immer nur gefallen und nur kurzzeitig mal kurz gestiegen. Auch Immobilienpreise in München sind mal kurzzeitig gefallen und danach wieder gestiegen. D.h. in der Geschichte von München gibt es auch keine vergleichbare Situation. Die Eurokrise ist einmalig in der Geschichte Deutschlands - auch die Staatsverschuldung im Zusammenhang mit dem Euro. Es gibt also keine Beispiele aus der Geschichte, an denen wir uns orientieren können.

Was wenn die Zinsen weiter fallen?

Nach unten ist nicht mehr viel Luft - maximal noch 0,5% - dies würde also dann also bei 1,000 Euro im Monat eine Finanzierung von 480,000 Euro ermöglichen. Wahrscheinlicher ist aber eher auf lange Sicht, dass die Zinsen irgendwann(!) wieder steigen und sich bis dahin eher seitlich bewegen.

Was beeinflusst sonst noch die Immobilienpreise?

Wirtschaftskrise & Arbeitslosigkeit

In guten München hauptsächlich die Nachfrage. Kommt es also zu einer Krise in Deutschland und mehr Arbeitslose, sinkt auch die Nachfrage und die Kaufpreise werden ebenfalls fallen. In diesem Fall, werden zunächst die Immobilienpreise von "Immobilien mit Haken" fallen - sobald man wieder in Ruhe zwischen mehreren Immobilien wählen kann, steigen auch die Ansprüche wieder.

Mehr Einwohner- höhere Preise

Ziehen allerdings noch wesentlich mehr gut-verdienende Leute nach München, könnten die Immobilienpreise auch weiter steigen - aber auch nur in einem gewissen Rahmen: Grundlage ist trotzdem immer die Renditeberechnung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.

Grösseres Angebot - fallende Preise

Ein steigendes Angebot, z.B. durch Neubauprojekte (Pasing, Obersendling, Giesing etc...), sorgt ebenfalls für eine Entspannung im Angebot/Nachfrage Verhältnis. Vor allem haben Neubauten einen Vorteil: die Nebenkosten sind aufgrund der Energieeffizienz niedriger (in der Theorie!)

Fazit: 


Entscheidet sich man zum Kauf einer Immobilien, sollte man sich darüber bewusst sein, dass Immobilienpreise um bis zu 60% fallen könnten - auch in München!

Das hängt ab von:

- dem Kaufpreis, den man selbst bezahlt hat und wann man gekauft hat (je früher desto besser - bei einem Einstieg 2011/12 könnte es kritisch werden)

- der wirtschaflichen Entwicklung in München (kommt die Wirtschaftskrise noch?)

- den Einwohnerzahlen und der Entwicklung (steigen wirklich die Einwohnerzahlen immer weiter und weiter?)

- des Zinsniveaus (bleibt es gleich oder steigt es wieder in Richtung 5% oder gar höher?)

- der Neubau Aktivität (finden alle Münchner Neubauprojekte auch Abnehmer? Bis wann sind alle Wohnungen im Isartower, Rodenstock Garten - und wie sie sich alle nennen, verkauft? Was wird noch alles gebaut? Kommt ein neues Stadtviertel im Schlachthof und der Großmarkthalle?)

Die Entscheidung muss jeder für sich treffen. Sicher ist aber auch: Aktien, Gold und Tagesgeld (Vertrauen in den Euro) - sind auch alle risikobehaftet.

Aber: Hat man Geld und weiß nicht wie man es investieren soll, steht man besser da als jemand ohne Geld! Ein Luxusproblem also! ;-)