5,000 Euro pro Quadratmeter ist die magische Grenze in München

Wie wirkt sich eigentlich der Quadratmeterpreis einer Immobilie auf die Anzahl der Anfragen bei Immoscout aus? Und vor allem: Wieviel möchten Kaufinteressenten in München ausgeben?

Eine Auswertung von mehreren Angeboten und einem Test haben erstaunliche Ergebnisse ergeben.
Es handelt sich um verschiedene, aber ähnliche Anzeigen, und die Zählung bezieht sich immer auf die Anzahl der Kontaktanfragen am ersten Tag. Aufgrund der Benachrichtigungen, ist die Anfrage kurz nach der Erstveröffentlichung immer am grössten und nimmt dann rapide an. Auch liegt das daran, dass viele nicht zu weit bei den Anzeigen zurückblättern und nicht davon ausgehen, dass sich ältere Anzeigen wesentlich ändern. Änderungen bei alten Anzeigen bekommen somit sehr wenige Interessenten mit.

Bei einem Quadratmeterpreis von 4,250 Euro / Quadratmeter im Glockenbachviertel, kamen bereits am ersten Tag ca. 500 Anfragen von Kaufinteressenten herein.

Bei einem Kaufpreis von 4,500 Euro / Quadratmeter bereits nur noch ca. 50 Anfragen.

Bei einem  Kaufpreis  von 4,750 Euro / Quadratmeter bereits nur noch 30 Anfragen.

Bei einem Kaufpreis von 5,000 Euro/Quadratmeter reduzierte sich die Anzahl der Interessenten auf knapp 10 Anfragen.

Ab 5,500 Euro schwindet das Interesse schnell auf 2-3, die sich pauschal für viele Angebote interessieren - und wahrscheinlich nicht die Kandidaten sind, die auch sofort zuschlagen würden.

Ab 6,000 Euro pro Quadratmeter muss man sich schon mehrere Tage gedulden, bis eine Antwort eintrudelt - ausser natürlich die nervigen Makler.

Fazit:

Es gibt immer noch eine sehr große Anzahl an interessierten und suchenden Käufern in München - allerdings scheint die große Masse auf die Mietrendite zu achten bzw. führen eine Wirtschaftlichkeitsanalyse durch.

Nur noch 10% der Käufer ist bereit 5,000 Euro/Quadratmeter auszugeben und bei 6,000 Euro pro Quadratmeter ist man schon im Bereich von 1% - wahrscheinlich die Zielgruppe der schmerzfreien "Reichen".
Bei diesem 1% hat man es allerdings mit Käufern zu tun, die sehr wählerisch sind und keine Einschränkungen in kauf nehmen wollen. D.h. z.B.

- nicht vermietet
- keine Wohnung ohne Aufzug
- top-saniert und nicht-renovierungsbedürftig
- sehr gute Lage (Verkehrsanbindung, Isar-Nähe oder sonstige Grünflächen, Klientel, Bevölkerungsstruktur, Umfeld, Schulen/Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Verkehrsdichte)

- meistens nur ein sehr moderner Neubau oder ein schöner Altbau mit alten Fenstern, Türen und Böden, Türzargen
- keine Dachgeschoss Wohnung oder EG Wohnung

Alleine der vermietete Zustand einer Immobilie ist führ viele ein Ausschluss, da Sie eine Eigenbedarfskündigung aus Gewissensgründen oft meiden oder möglichen Ärger aus dem Weg gehen


Wer viel Zeit, kann theoretisch einen für den Käufer unrentablen Wert aushandeln - allerdings bedeutet dies auch ein Mietausfall, da die Wohnung während den Besichtigungen idealerweise leer sein sollte. Auch tut man sich langfristig keinen gefallen damit, aktiv die Immobilienpreise durch überhöhte Vorstellungen in die Höhe zu treiben - denn früher oder später möchte man sicherlich selbst auch wieder eine Immobile kaufen und ist man selbst in der Käufersituation.

Die Stadt München prognostiziert einen Anstieg der Einwohnerzahlen: Wunschdenken!

Die Stadt München prognostiziert einen weiteren Anstieg der Einwohner bis 2030.

Dies kann in folgendem Report nachgelesen werden:

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Referat-fuer-Stadtplanung-und-Bauordnung/Stadtentwicklung/Grundlagen/Bevoelkerungsprognose.html

Aber mal im Ernst: Wie realistisch ist diese Prognose und wieviel Wunschdenken steckt hinter so einer (unabhängigen?) Prognose?

Sicher, in den nächsten 2-3 Jahren wird es (möglicherweise) noch ein paar zusätzliche Bewohner in München geben - besonders durch Anmeldung von bereits hier lebenden Münchenern, die sich nun offiziell anmelden, aber schon immer hier wohnen - sei es wegen einen Parkausweis oder da es wegen der Umstellung der Rundfunkgebühren / GEZ.

Auch gibt es in München noch immer einige Firmen, die Personal suchen und die gut ausgebildete Leute und jungen Absolventen aus ganz Deutschland nach München abziehen.

Was stimmt also nicht an der Bevölkerungsprognose für München?

Folgende Faktoren sind zu berücksichtigen:

• Menschen sind Herdentiere - und folgen ähnlich wie die Lemminge dem Strom anderer. Ziehen viele Menschen nach München, folgen auch andere nach. Ziehen  Firmen nach München, folgen auch andere.Die funktioniert auch in anderer Richtung. Ziehen z.B. immer mehr Agenuten, Modefirmen, IT Unternehmen von München z.B. nach Berlin - folgen auch andere nach. Ich persönlich kenne immer mehr Menschen, die München z.B. für Berlin verlassen und denke, dass dies 2013 auch im 2012er Bericht so zu entnehmen sein wird. Mein persönlicher Bekanntenkreis ist zwar nicht relativ repräsentativ, aber es ist auch aufgrund objektiver Kriterien belegbar.
• München vergreist: Dies wurde bereits richtig im Bericht wiedergegeben - allerdings mit der falschen Schlussfolgerung. Was macht München stark? Es sind die "zugezogenen" Akamdemiker und Studenten aus ganz Deutschland (und dem Ausland), die zu einer Anstieg der Bevölkerung führt. Für junge Leute - spielt nicht nur der Job eine Rolle, sondern auch die Bevölkerungsstruktur, das Nachtleben usw. München ist noch jung und daher attraktiv. Welche Studenten und jungen Absolventen möchten aber in eine Stadt mit hohen Rentner Anteil ziehen? Die Geburtenraten in München sind eindeutig zu niedrig, um selbst zu wachsen - München ist dazu gezwungen als "Schmarotzer" Stadt den anderen Städten und Gemeinden, den Nachwuchs wegzuschnappen. Selbst macht die Stadt München fast nichts für den Nachwuchs - es gibt fast keine Erzieher, keine Räume für Krippen und Erzieher und das Personal ist so unterbezahlt, dass es häufig zum Wechsel von Personal kommt und es ein ständiger Kampf um halbwegs-qualifiziertes Personal ist. Auch wird München immer unbezahlbarer für Familien, die weder reicht noch total arm sind. Es können sich nur reiche Familien oder Hart-IV Familien eine große Wohnung leisten.
• Für Firmen immer teurer: Personal wird in München immer teurer - aber auch die Büromieten. Werden zusätzliche Gebäude oder Räume in München gebraucht, geht es schnell ins Geld. Einige Firmen sind bereits deswegen in Städte wie z.B. Berlin abgewandert. Hier ist Wohnraum noch bezahltbar(rer), die Gehaltsansprüche von Angestellten sind niedriger und es gibt eine große Auswahl an Personal. Auf eine Stelle gibt es mehr Bewerbungen als in München.
• Mind the Gap! Je teurer:München wird, desto grösser das Gefälle zwischen München und anderen Städten. Ist der "Druckunterschied" zu groß, entlädt sich der Druck in andere Städte und das Umland. Angenommen man verdient in München 500 Euro mehr hat quasi 250 Euro netto mehr in der Tasche als in einer anderen Stadt - hat aber auch 1000 Euro höhere Ausgaben und Kosten (Miete, Lebensmittel, Autoreparaturen...etc), sinkt quasi auch der Lebensstandard. Kommt es hart auf hart, hat man bei einem Halbtagsjob  außerhalb von München den gleichen Lebensstandard wie in München bei einer 80 Stunden Woche. Das deutsche Steuersystem würde so etwas zu dem auch noch belohnen.

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Wie berechnet man den Wert einer Immobilie?

Sie möchten eine Immobilie erwerben - oder spielen zumindest mit dem Gedanken - und möchte gerne einmal ganz neutral und unabhängig, für sich selbst, den Wert der Immobilie ermitteln?

Zur Ermittlung des Immobilienwerts gibt es mehrere Möglichkeiten - idealerweise sollte man den Wert der Immobilie über alle Methoden bestimmten und sich dann am Ende einen Wert in der Mitte aussuchen.

Aber zunächst einmal....

So sollten Sie NICHT den Immobilienwert ermitteln:

1. einen Makler fragen 
2. eine Bank fragen
3. den Verkäufer fragen
4. die Nachbarn fragen 

Methoden zur Wertermittlung von Immobilien

Vergleichsimmobilien im Internet suchen

Daran denken sicherlich die meisten: nach vergleichbaren Immobilien im Internet suchen. Das ist keine Neuigkeit und keine große Kunst. Der Clou kommt aber noch: Die Angebote und Preise notieren und dann die gleiche Suche nach einer Woche, nach 2 Wochen, nach 4 Wochen und nach 3 Monaten (je nach dem, wieviel Zeit man hat) durchführen.

Alles, was nach 4 Wochen - 3 Monaten immer noch online ist, ist tendenziell überteuert. Alles was nach kurzer Zeit, spätestens aber 1-2 Wochen wieder offline genommen wurde ist prinzipiell in einem angemessenen Preissegment. Außer: Die Anzeige ist abgelaufen und wurde nicht verlängert oder: die Anzeige war bereits vorher schon länger online. Daher funktioniert das am besten wenn man sich Angebote merkt, die neu hereinkommen (z.B. über Benachrichtigungsfunktion bei neuen Immobilien)

Selbst eine Anzeige aufgeben

Gibt man selbst eine Anzeige für ein Vergleichsobjekt auf (z.B. für einen Freud oder Bekannten), sieht man die Resonanz und weiß, wie beliebt eine Immobilie zu einem Preis ist. Läuft es gut, könnte man z.B. bei Immobilenscout bei einer Wohnung in München locker am Tag 500 Anfragen bekommen. Läuft es es schlecht, bekommt man fast keine Anfrage, sondern nur Nachfragen von lästigen Maklern.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Wie hoch ist die Mietrendite? D.h. man berechnet die Netto Mieteinnahmen nach Abzug der Nebenkosten und Instandhaltungsrücklagen und teilt dies durch den Kaufpreis + Kaufnebenkosten.  Dieser Wert sollte deutlich höher liegen als z.B. bei alternatives Anlage z.B. Tagesgeld.

Voraussetzung dabei ist: Sehr gute Vermietbarkeit ohne grössere Mietausfälle (d.h. man muss zur Not schnelle Nachmieter finden, ohne bei der Miete runtergehen zu müssen) - und: positive Entwicklung der Region (Einwohnerzahlen, Jobs, demographische Entwicklung).

Achtung: Da Immobilien langfristige Kapitalanlage sind, und man in den ersten Jahren zunächst die Verluste der Kaufnebenkosten wieder reinholen muss, bevor man Geld verdienen kann, ist es wichtig zum Vergleich nicht die aktuellen Tageszinsen zu nehmen, sondern einen Mittelwert über den Investitionszeitraum. z.B. die letzten 10 oder 20 Jahre. Denn es bringt auf Sicht von 10 oder 20 Jahre nichts, mit dem Zinsniveau des Kaufzeitpunktes als Vergleichswert zu arbeiten. Der Vergleichszins dient zu Überlegung, wieviel Geld man alternativ mit dem eingesetzten Eigenkapital am Kapitalmarkt erwirtschaften würde.

Ein entscheidender Punkt ist: Wieviel ist die Immobilien in 10 Jahren wert? Dies kann nur grob über die demographischen Prognosen der Region herausgefunden werden (z.B: Bertelsmann Stiftung oder Prognosen der Gemeiden, die allerdings nicht unabhängig sind) 

Schneller Wiederverkauf nur mit Verlusten

Hat man nicht gerade ein Schnäppchen gemacht, ist der Wiederverkauf immer mir großen Verlusten verbunden, die sich nur nach vielen Jahren wieder ausgleichen:

1. 5% Kauferwerbsnebenkosten + 3,57% Maklerprovision (in manchen Gegenden auch höher). Dies bezieht sich auf den Kaufpreis: Auf das eingesetzte Eigenkapital wären das auch schnell mal 50% Verlust.
2. Straftzinsen an die Bank: Tilgt man die Zinsen vorzeitig an die Bank, werden Strafzinsen an die Bank fällig
3. Abschreibungen ans Finanzamt zurückzahlen: Hat man jedes Jahr 2,5% steuerlich abgesetzt, möchte das Finanzamt die Abschreibungen natürlich auch gerne wieder zurück haben.
4. Gewinn versteuert: Wird mit Gewinn wieder verkauft, hält das Finanzamt die Hand auf. Es gibt keine entrinnen - selbst wenn man die 10 Jahresfrist oder 3 Jahresfrist bei ausschließlicher(!) Selbstnutzung eingehalten wurde, muss man dies nachweisen. Angeschrieben wird jeder, und jeder Notar muss inzwischen die Steuernummer wissen und das ganze an das Finanzamt weiterleiten

Sie wollen in jetzt in Immobilien investieren? Am besten nochmal überlegen...

Artikel, in denen das Thema "Betongold" bzw. investieren in Immobilien nicht so euphorisch gesehen werden, häufen sich in letzter Zeit.

Interessanteste  Beiträge und Artikel zum Status der Immobilienwirtschaft in Deutschland sind aktuell:

1. Ein Artikel in der SZ mit  dem Titel "4-Zimmer, Küche, Panik"

http://www.sueddeutsche.de/geld/preise-fuer-immobilien-vier-zimmer-kueche-panik-1.1289419

2. Eine Sendung im Bayrischen Rundfunk mit dem Titel "Zu teuer um wahr zu sein" - mit Fokus auf die Immobilienpreise in München:

http://www.br.de/fernsehen/das-erste/sendungen/report-muenchen/videos-und-manuskripte/immobilienpreise-deutsche-grossstaedte100.html



3. Der aktuelle Bericht der Bundesbank:

http://www.bundesbank.de/download/volkswirtschaft/monatsberichte/2012/201202mb_bbk.pdf

Zitat: "[...]Es darf jedoch nicht außer Acht gelassen 
werden, dass die Wohnraumnachfrage in längerfristiger Perspektive wesentlich von den relativ ungünstigen demographischen Eckwerten 
bestimmt wird, die selbst von der sich abzeichnenden verstärkten Zuwanderung nur ansatzweise veränderbar sind. Dadurch wird auch das 
gesamtwirtschaftliche Wachstumspotenzial begrenzt. Es ist somit nicht gesichert, dass sich der 
für Wohnzwecke perspektivisch zur Verfügung 
stehende Ausgabenspielraum soweit verbreitert, 
dass steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können. Noch erscheint das Rückschlagspotenzial 
für die Preise überschaubar. Gerade bei Investitionen in Wohnimmobilien mit dem Ziel der 
Realwertsicherung ist dieses Risiko aber ins Auge 
zu fassen.[...]"


Der Aussage der Bundesbank stimmte ich eindeutig zu. Prinzipiell sollte man allerdings die demographische Entwicklung in der jeweiligen Region berücksichtigen, und überlegen, bis wann man die Immobilie spätestens veräußern möchte.

Für München, gibt es bereits Bevölkerungsprognosen hierzu:

http://www.mstatistik-muenchen.de/themen/bevoelkerung/berichte/berichte_2010/mb100301.pdf

2030 gibt es also ca. 40% die 75 Jahre oder älter sind. München wird zum Altenheim. Wer auf 30 Jahre in Immobilien investieren möchte, sollte also darauf achten, "seniorengerecht" zu kaufen.

Woran bisher offenbar noch keiner gedacht hat: Die Faktor Zuzug und Wegzug sind bei der Bevölkerungsentwicklung in München wesentlich bedeutender als die Faktoren Geburten/Todesfälle. Was also wenn München zu einer Hochburg der Senioren wird? Wieviele junge Leute möchten dann noch nach München ziehen? Sicherlich wird es dann andere Ziele für junge Leute geben als München. Man muss sich das nur einmal vorstellen: 40% Senioren 75+ im Jahre 2030. Keine Parties mehr am Gärtnerplatz im Sommer, da sich die Senioren beschweren, keine Strandparties an der Isar, da bei den Bürgerversammlungen wahrscheinlich zu über 90% nur noch Senioren anwesend sind, die alles ablehnen. Auch jetzt ist dort der Anteil der älteren Herrschaften über 50%, denn Senioren haben Zeit und Sie beschweren sich gerne und mögen keine Vorschläge, die sie in ihrer Ruhe stören könnten. Sobald der Anteil der Senioren in München die kritische Masse überschritten hat, wird es keine grösseren Wanderungen von jugendlichen nach München geben und die bisher positive Bevölkerungsentwicklung kann sich auch schnell ins Gegenteil drehen.

Blick nach Österreich

Extrem (!) interessant ist auch, das Österreich die 10 Jahresfrist zum steuerfreien Wiederverkauf von Immobilien gestrichen hat.

Wird dies auch in Deutschland eingeführt, bremst das sicherlich die Immobilienpreisinflation etwas aus - aber auch Immobilienbpreise würden dann in Deutschland vermutlich sinken.

http://diepresse.com/home/immobilien/markt/investment/734634/Vorsorgewohnungen_Renditen-sinken

Dann würden Immobilien nicht mehr so oft und schnell wieder verkauft werden - und dadurch wird die Preissteigerung verlangsamt. Viele werden es sich auch einfach nicht mehr leisten wollen/können, eine Immobilie zu verkaufen, die laut Finanzamt einen Buchwert von 35% des Marktwerts hat (Grundstücksanteil).

Immobilienblasen Alarm am deutschen Häusermarkt

"Bubble Alarm am deutschen Häusermarkt" - so lautet ein aktueller Artikel im aktuellen Managermagazin

Der Autor sieht maßgeblich den Grund für den Preisanstieg bei den Immobilienpreisen in der lockeren Geldpolitik der EZB..Als Mitglied des Euro-Raums kommt Deutschland in den Genuss extrem niedriger Zinsen, was wiederum die Investitionen auf dem Immobilienmarkt befeuer: es wird gekauft und gebaut, wie seit Jahren langem nicht mehr. In einigen Städten hat die Immobilienblase bereits jetzt dramatische Höhen erreicht. Dazu zählen z.B. auch Hamburg, Berlin und München.

Der Zwischenüberschrift "Was Hausmakler freut, ist gefährlich für die Volkswirtschaft" kann ich nur bestätigen.

Mich wundert es auch, dass ich heute einen Newsletter von Immoscout erhalten haben - mit dem Titel:

"Betreff: Verkaufen Sie Ihre Immobilie vielleicht doch zu günstig?".


Wenn die Wirtschaft hinterher jahrelang unter den Folgen einer Immobilienblase leidet, trifft es sicherlich auch  die Scout-Gruppe: sinkende Werbeeinnahmen, weniger Buchungen, Entlassungen etc...

Ich denke bestimmte Leute und Firmen graben hier ihr eigenes Grab - durch kurzfristiges Profitdenken...


Die Bundesbank macht sich sorgen...

Die Bundesbank sorgen die steigenden Immobilienpreise ebenfalls:


Aufgrund der in den kommenden Jahrzehnten weiter schrumpfenden Bevölkerung sei "nicht gesichert", dass "steigende Kaufpreise jederzeit durch zukünftige Mieteinnahmen gedeckt werden können", warnt die Bundesbank. Das Rückschlagpotenzial sei zwar noch überschaubar, Investoren und finanzierende Banken sollten "dieses Risiko aber ins Auge fassen", schreiben die Zentralbanker.

Mit ihrer Mahnung bestätigt die Bundesbank die Warnungen einer Reihe von Immobilienökonomen, die bereits zuvor die deutlichen Preisanstiege am Wohnungsmarkt kritisch kommentiert haben. "Investoren sollten nicht darauf setzen, dass die Wertzuwächse auch künftig weiter anhalten werden", sagt Günter Vornholz, Leiter Marktanalyse beim Immobilienfinanzierer Deutsche Hypo. Drastischer formuliert es Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg: "In den deutschen Großstädten erleben wir gerade die Entstehung einer Immobilienblase."

Seit Anfang 2009 verteuern sich insbesondere in Metropolregionen wie Berlin, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart kontinuierlich Eigenheime, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen. Ausgelöst wurde der Boom zunächst von vermögenden Privatanlegern, die nach Ausbruch der Finanzkrise aus Angst vor weiteren Einbrüchen an den Kapitalmärkten Aktien und Anleihen abstießen und mit dem freigesetzten Geld Wohnimmobilien erwarben.

Der Trend gewann im vergangenen Jahr nochmals erheblich an Dynamik, als sich die Euro-Krise immer weiter zuspitzte. "Obendrein sprangen auch weniger vermögende Anleger auf den Trend auf und nahmen Kredite auf, um Wohnungen zu erwerben", sagt Sebastian. Die durch die plötzlich gestiegene Nachfrage erzeugten Wertzuwächse werden seiner Einschätzung nach nicht von Dauer sein, da die Mieten nicht im selben Umfang stiegen.

Quelle: Börse Online http://mobil.boerse-online.de/immobilien/nachrichten/meldungen/:Blasenrisiko--Immobilienboom-sorgt-die-Bundesbank/634913.html

Die Financial Times Deutschland sieht auch das Ende der Immobilienpreise erreicht - vor allem da die Mieten nicht weiter steigen können - dazu wären die Reallöhne nicht ausreichend gestiegen:


http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

Mit der Lizenz zum Gelddrucken: die Münchner Hausbank

Die Münchner Hausbank hat in München fast schon eine Art Monopolstellung - insbesondere bei Kautionskonten. Viele Mieter in München haben dort ihr Kautionskonto, da es quasi die Standard Bank für viele Hausverwaltungen ist.

Heute habe ich eine Kautionskontenabrechnung der Hausbank München erhalten: 12 Jahre lang lagen dort 2,550 Euro herum.

Die Zinsen: 88,66 Euro. Mit dem Zinseszinseffekt hätte ich in etwa mit 1,000 Euro an Zinsen gerechnet - vor allem da Anfang 2000 die Zinsen noch deutlich höher lagen.

Wenn man sich einmal vorstellt, wieviele Millionen die Münchner Hausbank durch diese Kautionskonten quasi "zinsfrei" bekommt, merkt man was für ein gutes Geschäft das für die Münchner Hausbank ist.

Vermutlich wird ein Großteil des Geldes mit wesentlich höherer Verzinzung intern angelegt.

Wer also quasi zinslos Geld geliehen haben möchte, muss nicht Bundespräsident sein: eigentlich reicht es auch eine Hausbank zu gründen.

Immobilien kaufen oder lieber verkaufen? Sind wir am Anfang oder am Ende einer Immobilienblase?

Immer mehr Zeitungen und Online Portale beschäftigen sich zur Zeit mit dem Thema der gestiegenen Immobilienpreise und der Gefahr einer Immobilienblase in Deutschland. Dies zeigt, dass sich auch immer mehr Leser mit diesem Thema beschäftigen und nach Antworten suchen...soll ich eine Immobilie kaufen, bevor Sie noch teurer werden oder ist jetzt der beste Zeitpunkt zu verkaufen?

Es ist nicht leicht Antworten zu finden. Wenn sollte man auch fragen?

Einen Immobilienmakler? Er wird sicherlich den teuersten Quadratmeterpreis noch als Schnäppchen verkaufen.

Eine Bank? Eine Bank wird auch eine überteuerte Immobilien finanzieren und freut sich über jede Hypothek, die abgeschlossen wird - am liebsten gleich auf 10 Jahren und mit einem Bausparvertrag gekoppelt und irgendwelchen Versicherungen

Die Stadt? Eine Stadt (z.B. die Stadt München), wird wahrscheinlich mit dem Zuwachs und der Attraktivität der Stadt angeben wollen, und versucht auch zu erzählen, dass Wohnraum immer knapper und teurer wird und der Standort eine rosige Zukunft hat.

Bei Immobilienscout die Trends nachschauen? Immobilienscout hat auch ein Interesse daran, dass viel verkauft und gekauft wird - und ist nicht gerade unabhängig. Die Preise bei Immoscout sind meistens auch keine realen Kaufpreise, sondern Wunschpreise der Verkäufer. Zur Zeit sind realitische Kaufpreise nicht lange zu sehen - und schon sind sie weggeschnappt und die Anzeige wird offline genommen.

Im Zweifelsfall bleiben einem noch Zeitungen mit Artikeln von "Experten" - auch wenn Zeitungen auch an Anzeigen von Maklern und Immobilienfirmen interessiert sind, und eventuell nicht immer so neutral berichten können.

Einen interessanter Artikel zu dem Thema habe ich hier gefunden:

http://www.cash-online.de/immobilien/2012/immobilienblase/72371

Ein Zitat zu München:

"[...]Anders sieht es laut Kiefer in München aus: „Dort sind die Kaufpreise zuletzt überdurchschnittlich stark gestiegen, sodass die Mieten im selben Zeitraum nicht vollständig folgten konnten.“ Dadurch sei die Rendite am Münchener Wohnimmobilienmarkt abermals gesunken und steuere auf ein alarmierend niedriges Niveau zu.[...]"

Dies erweckt fast den Eindruck, München hat bei den Mietpreisen nachholbedarf? Deutschlandweit ist München führend? Ich würde eher sagen, hier ist nach oben hin nicht mehr viel Luft, ausser die Gehälter verdoppelt sich!


[...]Gute Wachstumsperspektiven haben dagegen nicht nur die wirtschaftlich prosperierenden Metropolen, sondern auch deren unmittelbares Umfeld. [...]

Und woher sollen die ganzen Leute kommen? Deutschland hat immer weniger Geburten - und es fehlt seit Jahrzehnten an Nachwuchs. Einwanderung alleine kann dies auch nicht auffangen.

Es bringt nichts Deutschland im EU Vergleich zu sehen. Großbritannien z.B. steht derzeit zwar schlecht da - hat aber langfristig die besten Chance, da hier mehr Leute geboren werden als sterben. D.h. mit einer wachsenden Bevölkerung ist ein geplantes Wirtschaftswachstum auch irgendwie plausibel - nicht aber wenn die Bevölkerung in Deutschland quasi ausstirbt.

Bei folgendem Zitat musste ich unweigerlich an den Rodenstock Garten denken:

[...]Nach Ansicht von Kiefer ist jedoch in manchen Vierteln der Metropolen der Zenit vorerst erreicht. „Wir beobachten aktuell, dass in vielen Top-Städten die teilweise massiven Preissteigerungen der letzten Monate vorbei sind. Die Preisobergrenzen scheinen dort erreicht zu sein. Es ist in einigen Teilmärkten, wie zum Beispiel in München oder Hamburg, sicherlich zu Übertreibungen gekommen. Vor allem im hochpreisigen Neubaubereich wurden und werden teilweise Quadratmeterpreise aufgerufen, die völlig abgekoppelt von der Entwicklung des regionalen Mietniveaus sind“, gibt er zu bedenken.

Daher gilt: Investoren sollten nicht ausschließen, dass es in diesen Bereichen auch wieder zu Preiskorrekturen kommen kann. Ohnehin sind Neubau- Eigentumswohnungen des hochpreisigen Segments aufgrund der in der Regel niedrigen Mietrendite meist nicht erste Wahl für eine Kapitalanlage. „Möglicherweise gibt es in einzelnen Trendvierteln der Metropolen kleine ‚Preisbläschen‘, aber ein genereller Preiseinbruch am Wohnimmobilienmarkt ist keinesfalls in Sicht“- [...]

750,000 Euro für eine 4-Zimmer Wohnung mit maximal 1,400 Euro Kaltmiete ist schon so ein kleines (oder großes) Immobilienbläschen.

Laut der Financial Times Deutschland ist das Ende der Fahnenstange schon erreicht:

http://www.ftd.de/finanzen/maerkte/:portfolio-immobilienpreise-stossen-an-die-obergrenze/60136672.html

In München stehen beispielsweise schon seit sehr langer Zeit bei Immoscout Wohnungen zum Verkauf, die eindeutig überteuert sind:



 
Kaufpreis: 630.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 85,00 m²
Hausgeld: 369,00 EUR
Vermietet:
Mieteinnahmen pro Monat: 1.500,00 EUR


7.411,76 EUR/m² !!!

nur ca. 2,3% Rendite


Kaufpreis: 615.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 92,00 m²
Hausgeld: 260,00 EUR
Mieteinnahmen pro Monat: 1.267,00 EUR

6.684,78 EUR/m² !!!

nur ca. 2,0% Rendite



Neubau in Schlachthof Nähea

Kaufpreis: 549.000,00 EUR
Zimmer: 3,00
Wohnfläche ca.: 76,08 m²

Nur ca. 1,9% Rendite

Köln auch bald Opfer einer Immobilienblase?

Die Vorsitzenden des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins Konrad Adenauer und Thomas Tewes haben auf ihrer Jahrespressekonferenz vor einer Immobilienblase in Köln gewarnt.

Nicht nur in München, sondern auch in Städten wie Köln ist der Wohnraum knapp - wodurch die Immobilienpreise extrem angestiegen sind (böse Zungen könnten auch behaupten, sie werden wie in München künstlich verknappt).

Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein nimmt das ganze als Anlass zur Sorge.

Adenauer kritisierte vor allem, dass zu wenig gebaut wird und dadurch die Preise für Eigentum deutlich zu hoch. sind.  „Die Knappheit treibt die Preise in die Höhe“, sagte Adenauer. Mittlerweile würden wahnwitzige Summen gezahlt werden. „Da deutet sich eine Immobilienblase an.“

Ein Vergleich mit München würde mich persönlich einmal interessieren. Schauen wir doch mal nach ein paar Angeboten bei Immoscout:

Das erste (optisch) interessante Angebot:


Belgisches Viertel, Dachgeschoss-Maisonette mit Terrasse, ca. 135 m², provisionsfrei
Kaufpreis:
498.000 EUR
Wohnfläche:
136 m²
Zimmer: 4

Die Miete wäre schätzungsweise 1,300 Euro - aber ich bin kein Immobilien Experte in Köln.

Prinzipiell erinnert das an Münchner Preise.

Der Unterscheid zu München: Es gibt wesentlich mehr Immobilien im Angebot und schönere. Gute Immobilien in München werden selten verkauft - meist nur hässliche Immobilien oder mit Haken - für einen hohen Preis. Sehr schöne Wohnungen in sehr guter Lage ab 100 Quadratmeter gehen meist in Richtung 1 Millionen Euro. In München ist die Immobilienblase schon etwas weiter.

Das aktuelle Angebot in der Kölner Altstadt wäre für die München Altstadt ein Glücksfall - und ein Schnäppchen:

http://www.immobilienscout24.de/Suche/S-3/Wohnung-Kauf/Nordrhein-Westfalen/Koeln/Altstadt---Neustadt-Nord_Altstadt---Neustadt-Sued/3,00-4,00/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/-/1400bis1915?enteredFrom=result_list

Die Türkische Immobilienblase

Immobilienpreise in der Türkei haben in den letzten Jahren extrem zugelegt. Die Immobilienpreise waren im November 2011 um fast 10 % höher als noch ein Jahr zuvor, beschreibt der REIDIN New Home Price Index.

Erste Anzeichen einer Krise kommen vernimmt man aus der Baubranche. Die türkische Bauindustrie ist im Ende 2011 um nur mehr 10 % gewachsen - bei einem  Rückgang von 2,8 % im Vergleich zum zweiten Quartal, laut der Turkish Constructors Association’s (TCA). Im dritten Quartal 2011 wurden zudem ca. 5 % weniger Häuser verkauft als noch im Vorquartal. Die Preise für Baumaterialen sind zur gleichen Zeit um 5 % gestiegen.

Das Wirtschaftswachstum der Türkei hat in den vergangenen Jahren unter anderem davon gelebt, dass die türkischen Privathaushalte auf Pump Immobilien gekauft haben. Und diese Politik könnte – genau wie in den USA ab 2005 – auch die Türkei noch einholen, wenn überteuerte Immobilien an Wert verlieren und so genannte „faule Kredite“ nicht mehr zurückgezahlt werden können.

Profitieren dürften davon allerdings die Mieter, denn „bei vielen leerstehenden Häusern und Wohnungen verschiebt sie die Verhandlungsmacht vom Vermieter hin zum Mieter“, sagte Ecem Nalbantgil von Merrill Lynch.

Man glaubt es kaum: Immobilienscout Scammer lernen deutsch!

Ein gewisser Christer Sweden (christer15wilhelmsson@hotmail.com hat gerade folgende Spam/Scam Mail verschickt:

 Guten Tag, und Danke für Ihr Interesse an meiner Wohnung. Es tut mir leid für meine lange E-Mail, aber bitte nehmen Sie sich 3 Minuten Zeit, zum lesen und Sie werden es nicht bereuen. Die Wohnung ist noch immer verfügbar und ich möchte diese an jedermann vermieten, die pfleglich mit der Einrichtung umgeht. Die Wohnung verfügt über eine Reihe von Einrichtungen wie Waschmaschine, Klimaanlage, Internetanschluss und Telefon sowie einen Parkplatz. Auch habe ich kein Problem mit Haustieren. Die Mindestmietzeit beträgt 3 Monate, aber auch ein unbefristetes Mietverhältnis ist möglich.
       Die Wohnung ist wie auf den Fotos ersichtlich möbliert, aber ich habe auch die Möglichkeit des Versandes / Einlagerung all meiner Möbel, wenn Sie Ihre eigene Einrichtung mitbringen wollen (keine zusätzlichen Kosten). Die Monatsmiete beträgt EURO 750 inkl. aller Nebenkosten (Wasser, Strom, Internet, Kabel, Parkplatz, Klimaanlage, Kamin, Spülmaschine, Müllabfuhr, Mikrowelle, Kühlschrank). Die Mietkaution beträgt 1.000 EUR und wird bei Beendigung des Mietverhältnisses erstattet.
Die Wohnung ist sofort bezugsfähig. Die einzige Einschränkung ist, dass ich nach meiner Pensionierung nach Schweden zurückgekehrt bin und beschlossen habe die Eigentums­wohnung zu vermieten. Zur Übergabe und Mietvertragsvereinbarungen würde ich dann nach Deutschland kommen.
       Daher bitte ich nur um ernsthafte Bewerbungen mit Bonitäts- / Liquiditätsnachweis um nicht Zeit und Reisekosten zu verschwenden..
Eine Möglichkeit wäre die Nutzung des Geldtransfer-Service der Western Union Bank. Hiermit meine ich keine Vorauszahlung an mich, sondern nur einen gültigen Bargeld­transfer der mir zeigt, dass Sie über die notwendigen Finanzmittel für Miete und Kaution verfügen. Hierzu bitten Sie einfach einen Freund oder Verwandten die Summe von EUR 2.500 (zwei Monatsmieten plus Kaution) als Nachweis Ihrer Liquidität an Sie persönlich zu überweisen. Auf diese Weise sind Sie selbst der Empfänger des Geldes, und nur Sie können darüber verfügen. Sie senden mir dann den gescannten Zahlungsbeleg der Western Union Bank, damit ich den Transfer überprüfen kann. Wenn alles in Ordnung ist, können wir einen Termin vereinbaren um Ihnen die Wohnung zu zeigen und den Mietvertrag zu schließen, wenn Sie sich für das Objekt entscheiden. Die Summe von EUR 2.500 ist bei Wohnungsübergabe dann bar zur Zahlung fällig. Auf Grund der Miet­vorauszahlung überweisen Sie die laufende Miete ab dem dritten Monat dann zu jedem Monatsanfang auf mein Bankkonto. Wenn kein Mietvertrag zustande kommt, können Sie über Ihr Geld bei der Western Union Bank frei verfügen. Wie Sie sehen, eine Transaktion ohne Risiko für Sie.
 
       Ich hoffe Ihnen das Verfahren zum Liquiditätsnachweis verständlich beschrieben zu haben. Wenn Sie einverstanden sind, senden Sie mir einfach eine e-mail, damit ich Sie als Bewerber registrieren kann. Ich erhalte zur Zeit viele e-mail Bewerbungen für die Wohnungsvergabe. Bitte haben Sie Verständnis für das vorgeschlagene Verfahren, welches für mich am einfachsten und für Sie zugleich sicher ist.
Mit dem folgenden link kommen Sie zu Bildern meiner Wohnung aus meinem hotmail Album gefolgt von den Objektdetails und Beschreibung.
 
5 Zimmer - 3 badezimmer - Luxuriös Penthouse Komfort - klasse Lage 750 EUR
 
(Link zu skydrive.live.com wurde entfernt)

Zimmer: 5
badezimmer: 3
Wohnfläche ca.: 240,00 m² 
Balkon/Terrasse: Ja 
Gäste WC: Ja 
Keller: Ja 
Personenaufzug: Ja
Objektzustand: Saniert 
Heizungsart: Zentralheizung 
Garage/Stellplatz: Garage 
Anzahl Garage/Stellplatz: 1
vollständig und sehr hochwertig möbliert
erstbezug nach sanierung
hochwertige küche
kerngeräuchertes eicheparkett

Münchner Immobilienpreise: Prognose 2012

Lohnt es sich jetzt noch eine Immobilie in München zu kaufen oder ist das Risko eines Preisverfalls im Münchner Wohnimmobiliensektor zu groß?

Diese Frage stellen sich zur Zeit viele. Schaut man sich die aktuellen Hypothekenzinsen an, kommt man leicht auf die Gedanken, sich jetzt noch die niedrigen Zinsen zu sichern um damit eine Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Kapitalanlage zu kaufen.

Das sollte man als Selbstnutzer berücksichtigen:

Als Selbstnutzer, ist man auf sicherer Seite falls:

• die Immobilie die Traumimmobilie ist, in der man so lange wie möglich wohnen bleiben möchte
• das Stadtviertel / die Gegend einem so gefällt, dass man dort ebenfalls am liebsten "für immer" bleiben möchte
• die Wohnung groß genug ist, damit möglicher Nachwuchs kein Grund für einen Auszug werden kann
• die Hypothekenzinsen + Zinsausfall des Eigenkapitals niedriger sind als die Miete, die man alternative Zahlen müsste. Niedriger deshalb, da man auch höhere laufende Kosten hat, wenn man eine Wohnung besitzt - die man als Mieter nicht trägt (Hausverwaltungskosten, Reparaturen...)
• stimmen die oberen Faktoren alle bis auf den letzten Punkt, könnte man hier auch etwas Abstriche machen - aber man sollte wirklich genau rechnen!
• man sollte sich nicht auf alleine auf zukünftige Immobilienpreissteigerungen verlassen: kommt es nicht zur gewünschten Entwicklung und die Hypothek läuft aus - ist man schnell verschuldet oder hat wesentlich höhere monatlichen Belastungen. 
• es kann immer zu unvorhergesehenen Ereignissen (Umzug, Scheidung, Todesfall) kommen, die man einkalkulieren sollte (z.B. Versicherungen)
• nicht das gesamte Vermögen als Eigenkapital einsetzen, aber auch mindestens 20-30% Eigenkapital einsetzen - je mehr desto sicherer. 
• Die Hypothekenzinsen sind bei Selbstnutzung nicht steuerlich absetzbar, daher sind weniger Schulden immer am besten.
• Die Hypothek sollte auch in schlechten Zeiten abzahlbar sein
• alle paar Jahre könnten höhere Instandhaltungsrücklagen in Form von Sonderumlagen auf den Eigentümer zukommen.

Das sollte man als Kapitalanleger berücksichtigen:

• man sollte wissen: Mit Unterschrift des Kaufvertrags hat man schon mal 8,57% des Immobilienwerts verloren - durch Kaufnebenkosten + Maklerprovision (falls die Maklerprovision gezahlt werden muss).
• Setzt man 20% Eigenkapital ein, hat man gleich nach dem Kauf ca. 43% seines Eigenkapitals verloren! Diesen Verlust muss man in den nächsten Jahren mit Mieteinnahmen wieder reinholen. D.h. eine Wohnung kurz nach dem Verkauf wieder verkaufen (müssen) führt zu Verlusten. Im angespannten Münchner Immobilienmarkt ist es sehr selten so günstig eine Wohnung zu bekommen, bei der kurzfristig 8,57% auf den Kaufpreis wieder drauf gerechnet werden können.
• Hypothekenzinsen sind zwar steuerlich abschreibbar - d.h. hohe Zinsen sind steuerlich gut - aber auch das Risiko steigt bei dem Einsatz von zu wenig Eigenkapital. Mit hohem Eigenkapital sinkt aber die Rendite bei Vermietung ("Eigenkapitalrendite")
• Mieten waren in Q IV/2011 in München zum ersten seit vielen Jahren mal rückläufig(!) - es können sich immer weniger Menschen die hohen Mieten leisten, da die Kaufkraft schwindet. Wenn Nahrungsmittel, Pflegeprodukte, Autokosten + Abends weggehen teurer wird, bleibt weniger für die Miete übrig
• in den letzten 30 Jahren haben sich alle DAX Aktien vervierfacht - Immobilienpreise im Schnitt nur verdoppelt - trotz Einbruch bei den Aktien
• Makler erzählen gerne: In München sind die Immobilienpreise noch (fast) nie gefallen - immer nach oben gegangen oder seitwärts. Liebe Makler: Die Hypothekenzinsen sind auch noch (fast) nie gravierend nach oben gegangen - wenn nur kurzzeitig. Auf lange Sicht sind bisher(!) die Hypothekenzinsen nur gefallen. Die Hypothekezinsen können nicht viel mehr weiter fallen - d.h. Sie müssen früher oder später mal wieder steigen. Es wäre äussert unwahrscheinlich, dass die Zinsen auf diesem niedrigen Niveau viele Jahre oder Jahrzehnte lang verharren werden. Natürlich müssen die Zinsen aus diversen Gründen von allen Staaten derzeit niedrig gehalten werden. Aber wer garantiert, dass dies in 20-30 Jahren noch der Fall ist?  Eine Altersvorsorge in diesem Zeithorizont in Immobilien ist mit einem gewissen Risiko behaftet. 
• Gerade beim Immobilienkauf zur Kapitalanlage ist die lange Sicht wichtig: Was ist die Immobilie noch in 10, 20 oder 30 Jahren wert?
• in 15 Jahren werden die demographischen Auswirkungen auch in München langsam spürbar. Die meisten Münchner sind zugereist - sterben aber die anderen Orte und Städte langsam aus, ziehen auch weniger nach München - egal ob Studenten oder Arbeitnehmer - es wird zu wenige Menschen in Deutschland geben und auch weniger nach München ziehen. Das Bevölkerungswachstum wird auf lange Sicht nicht immer weiter steigen.
• Vor 5 Jahren konnte man sich für 1,000 Euro im Monat bei 6% Zinsen (bei langer Zinsbindung), 200,000 Euro an "Schulden" leisten. Heute sind es bei 3% Zinsen bereits 400,000 Euro.Was passiert wenn man sich irgendwann für 1,000 Euro im Monat nur noch 300,000 Euro oder wieder nur 200,000 Euro leisten kann? Ganz eindeutig: Es kann nicht mehr soviel für Immobilien wie im Moment bezahlt werden und die Preise gehen runter. Immobilien die vor 3 Jahren für 250,000 Euro gekauft wurden und heute für 400,000 Euro, sind dann morgen nicht 700,000 Euro wert, sondern eventuell wieder nur 300,000 Euro. Wer seine Rechnung aber darauf aufbaut, dass der Wahnsinn so weiter geht, geht ein großes Risiko ein - wie vor wenigen Jahren die Amerikaner, Spanier, Iren und Briten.
• Bei Neubauimmobilien ist der Miet- und Zinsausfall bis zur Fertigstellung zu berücksichtigen. Der Rodenstock Garten wird beispielsweise erst Mitte 2015 fertig. Gleichzeitig sind auch ohne Provision die Kaufpreise so hoch, dass es sehr schwer wird, die Kosten über Miete und in Vereinbarkeit mit dem Mietspiegel wieder reinzubekommen. Gleichzeitig steigt mit jedem Jahr die Gefahr, dass sich die Immobilienpreise in München wieder erholen und auf die alten Werte (Miete/Kaufpreis Verhältnis) zurückfallen.
• Steuerliche Schönrechnungen sind gefährlich: Muss man vor 10 Jahren wieder verkaufen, muss man alle Steuervergünstigungen wieder zurückzahlen
• auf steuerliche Vorteile verlassen, funktioniert auf lange Sicht nicht wirklich: Mit jedem Regierungswechsel besteht das Risiko von Steueränderungen (Abschreibungen) oder der Einführung von neuen Steuern (z.B. Schweizer System bei Immobilienbesitz - wenn man als Eigentümer keine Miete zahlst, gilt das als geldwerter Vorteil, der versteuert werden muss. Oder: Einführung einer Vermögenssteuer)
• Ein relativ sicherer Immobilienkauf als Kapitalanleger liegt vor, wenn sich die Immobilien in 15 Jahren abbezahlt hat - und danach beginnt die "Gewinnzone". Zur Zeit würde ich von allem abraten was über 20 Jahreseinnahmen hinaus geht. Und das meine ich im Ernst. Alles andere ist Spekulation, dass man mit steigenden und keinen fallenden Immobilienpreisen rechnen kann.Wer meint, in München könnten Immobilienpreise niemals fallen, sollte sich den massiven Preisanstieg in den letzten 5 Jahren ansehen und das ganze mit den Immobilienblasen in den USA, Spanien oder Großbritannien vergleichen. Auch sollte man sich keine Durchschnittszahlen des Münchner Immobilienmarkts anschauen  - sondern die Kaufpreisentwicklung des Stadtviertels, in dem man etwas kaufen möchten. Auf Stadtteilebene bezogen gab es in den letzten 5 Jahren bereits Verdopplungen oder Verdreifachungen der Immobilienpreise!

Egal ob als Selbstnutzer oder Kapitalanlager - ringt man sich dennoch zu einem Immobilienkauf hin - sollte man zumindest die Maklerprovision umgehen! Egal was Makler in ihrem Kleingedruckten stehen haben - dass eine Maklerprovision fällig ist, ist nicht immer rechtlich haltbar oder eindeutig.

Ich empfehle den vorherigen Blogpost zum Thema "So vermeidet man Maklergebühren":

Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen. 

http://www.immobilienblogger.de/2012/02/so-vermeidet-man-maklergebuhren.html

So vermeidet man Maklergebühren!

Stellen wir uns folgenden Fälle einmal vor:

Fall 1:

Der Bekannter oder z.B. ein Arbeitskollege verkauft seine Wohnung - man erfährt es und interessiert sich für die Wohnung. Ein Makler, der vom Verkäufer beauftragt wurde, möchte aber eine Provision kassieren, da dieser für den Verkäufer die Wohnung veräußern soll. Muss man als Käufer eine Provision zahlen? Nein - so lange man nicht aktiv den Maklerdienst als Käufer in Anspruch nimmt, muss man keine Maklerprovision zahlen.

Fall 2:

Man ist in dem Suchprofil eines Maklers gespeichert und bekommt ein PDF einer Wohnung zugeschickt. Man kennt allerdings das Objekt oder den Verkäufer und kontaktiert diesen direkt. Ist man zu einer Provisionszahlung an den Makler genzwungen? Nein - denn man ist noch keinen Vertrag mit dem Makler eingegangen - erst wenn man sich auf ein Angebot hin zurückmeldet und sich einen Besichtigungstermin vermitteln lässt, und damit das Maklerangebot annimmt.

Fall 3:

Man sieht bei Immoscout (oder einer anderen Immobilienseite) ein Objekt das man kennt. Das Objekt wurde von einem Makler reingestellt. Man erkennt das Objekt und nimmt den direkten Weg zum Verkäufer.
Ist dann eine Maklerprovision fällig? Nein, so lange man sich nicht auf das Angebot über den Makler meldet nicht - denn bisher ist der Makler nur vom Verkäufer beauftragt worden, selbst hat man als Käufer noch kein Maklerdienst in Anspruch genommen oder in irgendeiner Form akzeptiert.

Unter Finanztip.de ist darüber ein sehr guter Artikel zu finden:

http://www.finanztip.de/recht/immobilien/wehrt009.htm

Hier steht es nochmal schwarz auf weiß:

Will ein Makler, der "nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt." (BGH WM 1991, 643).


[...]


Der Maklervertrag wird somit erst in dem Moment begründet, in dem der Interessent den Makler nach Zugang des Exposés abermals anruft und um einen Besichtigungstermin bittet. Erkundet der Käufer die Immobilie dagegen auf eigene Faust und läßt sich von den Grundstücksnachbarn Name und Anschrift des Eigentümers geben, so ist ein Maklerauftrag nicht zustande gekommen.


Selbst wenn andere Formulierungen in einem Exposée enthalten sind - oder sogar mit Schadensersatz gedroht wird - kann man es meist ignorieren: solche Sachverhalte werden im Zweifelsfall vor Gericht ganz genau im jeweiligen Einzelfall geprüft. Hat ein Makler nicht für den Käufer tatsächlich gearbeitet und für ihn verhandelt, wird es schwer für einen Makler seinen hohen Provisionsanspruch geltend zu machen.


Ich persönlich würde ja soweit gehen, zu sagen, dass eine Maklerprovision ab einem gewissen Kaufpreis an sich unmoralisch ist, falls prozentual vom Kaufpreis abgerechnet wird.. In guter Lage in München verkaufen sich zur Zeit Immobilien quasi von alleine und sind oft schon nach dem ersten Besichtigungstermin weg. Dabei spielt es keine Rolle ob die Immobilie 100,000 Euro kostet, 300,000 Euro oder 1 Millionen.
Die Käuferprovision wird vom Käufer bezahlt, ist also eine Dienstleistung für den Käufer - verhalten tun sich die meisten Makler allerdings nicht so.

Auch sollte man bedenken: bei einem Wiederverkauf möchte ein Verkäufer ungerne einen Verlust machen. Alleine deswegen steigt bei dem Wiederverkauf dadurch der Kaufpreis um weitere 3,57% an (3% Provision + 19% MWSt) - zusätzlich zu den Kaufwerbersnebenkosten von in etwa 5%. Dieses Geld fehlt im Geldbeutel des Käufers und wird auch dem Wirtschaftskreislauf (zur Hälfte) entzogen. Die meisten Verkäufer sind auch gleichzeitig Käufer von anderen Immobilien - d.h. im Endeffekt schadet die Maklerprovision auf lange Sicht allen..

Alle Angaben natürlich ohne Gewähr - zur Rechtssicherheit am besten an eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt wenden.

Immobilienpreise in München: Kaufen oder lieber verkaufen (wg. Immobilienblase)?

2012 sind Eigentumswohnungen z.B. in der Isar/Ludwigvorstadt in München teilweise um 60% teurer als noch 2007. Auch das Angebot ist geringer geworden - der Markt ist quasi leergekauft und es ist selten etwas ohne grösseren Haken zu finden. Falls es doch mal etwas im Angebot gibt, ist es schnell verschwunden oder die Makler fangen an Auktionär zu spielen.

Die Eurokrise ist noch nicht ausgestanden und die Wirtschaftskrise hat Deutschland noch nicht so richtig erreicht. Wenn es schlimmer wird, die Zukunft des Euros noch unsicherer wird, kann es gut sein, dass sich dies auch in den Immobilienpreisen widerspiegelt.

Sollte man also jetzt noch sein Geld "sichern" und in München in Immobilien investieren?

Warum sind die Immobilienpreise überhaupt so schnell gestiegen - vor allem in München?

Die Antwort ist einfach - fallende Zinsen - mehr Geld für alle

Für 1,000 Euro im Monat konnte man sich 2007 in etwa 240,000 Euro "leisten" (d.h. bei 5% Zins und 10 Jahre Zinsbindung). 2012 kann man sich für 1,000 Euro im Monat bereits 400,000 Euro leisten. Und schon haben wir eine entsprechende Steigerung erreiecht. Die Leute können sich 60% mehr leisten, können also auch 60% mehr bieten und am Ende ist der Preis bei geringem Angebot und großer Nachfrage auch 60% höher.

Und wenn die Zinsen wieder steigen?

Wenn die Zinsen wieder steigen, passiert das gleiche in umgekehrter Richtung - nur etwas zeitversetzer, da der Immobilienmarkt träge ist. Sowas nennt man dann eine Immobilienblase, Alle, die sich ihre Finanzierung z.B. für 10 Jahre gesichert haben, werden meistens auch nicht vor Ende der Frist verkaufen - insbesondere steuerlich ist diese 10 Jahresfrist entscheidend - daher wird dies also in jedem Fall mit einer Verzögerung eintreten. Möglicherweise ist die Immobilienblase in München schon angekommen - nur es hat noch keiner gemerkt, da man erst wieder 2020 darüber nachdenkt, wenn die super-günstge Hypothek ausläuft.

Aber die Makler sagen - die Münchner Immobilienpreise kannten und kennen nur eine Richtung: nach oben


Kannten! Die Zinsen kannten auch bisher nur eine Richtung: nach unten. Die Zinsen sind bisher immer nur gefallen und nur kurzzeitig mal kurz gestiegen. Auch Immobilienpreise in München sind mal kurzzeitig gefallen und danach wieder gestiegen. D.h. in der Geschichte von München gibt es auch keine vergleichbare Situation. Die Eurokrise ist einmalig in der Geschichte Deutschlands - auch die Staatsverschuldung im Zusammenhang mit dem Euro. Es gibt also keine Beispiele aus der Geschichte, an denen wir uns orientieren können.

Was wenn die Zinsen weiter fallen?

Nach unten ist nicht mehr viel Luft - maximal noch 0,5% - dies würde also dann also bei 1,000 Euro im Monat eine Finanzierung von 480,000 Euro ermöglichen. Wahrscheinlicher ist aber eher auf lange Sicht, dass die Zinsen irgendwann(!) wieder steigen und sich bis dahin eher seitlich bewegen.

Was beeinflusst sonst noch die Immobilienpreise?

Wirtschaftskrise & Arbeitslosigkeit

In guten München hauptsächlich die Nachfrage. Kommt es also zu einer Krise in Deutschland und mehr Arbeitslose, sinkt auch die Nachfrage und die Kaufpreise werden ebenfalls fallen. In diesem Fall, werden zunächst die Immobilienpreise von "Immobilien mit Haken" fallen - sobald man wieder in Ruhe zwischen mehreren Immobilien wählen kann, steigen auch die Ansprüche wieder.

Mehr Einwohner- höhere Preise

Ziehen allerdings noch wesentlich mehr gut-verdienende Leute nach München, könnten die Immobilienpreise auch weiter steigen - aber auch nur in einem gewissen Rahmen: Grundlage ist trotzdem immer die Renditeberechnung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen.

Grösseres Angebot - fallende Preise

Ein steigendes Angebot, z.B. durch Neubauprojekte (Pasing, Obersendling, Giesing etc...), sorgt ebenfalls für eine Entspannung im Angebot/Nachfrage Verhältnis. Vor allem haben Neubauten einen Vorteil: die Nebenkosten sind aufgrund der Energieeffizienz niedriger (in der Theorie!)

Fazit: 


Entscheidet sich man zum Kauf einer Immobilien, sollte man sich darüber bewusst sein, dass Immobilienpreise um bis zu 60% fallen könnten - auch in München!

Das hängt ab von:

- dem Kaufpreis, den man selbst bezahlt hat und wann man gekauft hat (je früher desto besser - bei einem Einstieg 2011/12 könnte es kritisch werden)

- der wirtschaflichen Entwicklung in München (kommt die Wirtschaftskrise noch?)

- den Einwohnerzahlen und der Entwicklung (steigen wirklich die Einwohnerzahlen immer weiter und weiter?)

- des Zinsniveaus (bleibt es gleich oder steigt es wieder in Richtung 5% oder gar höher?)

- der Neubau Aktivität (finden alle Münchner Neubauprojekte auch Abnehmer? Bis wann sind alle Wohnungen im Isartower, Rodenstock Garten - und wie sie sich alle nennen, verkauft? Was wird noch alles gebaut? Kommt ein neues Stadtviertel im Schlachthof und der Großmarkthalle?)

Die Entscheidung muss jeder für sich treffen. Sicher ist aber auch: Aktien, Gold und Tagesgeld (Vertrauen in den Euro) - sind auch alle risikobehaftet.

Aber: Hat man Geld und weiß nicht wie man es investieren soll, steht man besser da als jemand ohne Geld! Ein Luxusproblem also! ;-)

Facebook Börsengang lässt Immobilienpreise steigen...

Der Börsengang von Facebook im kalifornischen Silicon Valley sorgt bereits für stark steigende Immobilienpreise. Um die Firmenzentrale in Menlo Park haben sich die Preise laut Immobilienmaklerin Dawn Thomas bereits erhöht. Angeblich werde es nach dem Börsengang von Facebook plötzlich viele Millionäre geben, die sich von dem verdienten Geld ein Haus kaufen möchten.

Auch ein Kollege von Thomas, Pierre Buljan, glaubt, dass der Facebook-Börsengang einen großen Einfluss auf den Immobilienmarkt im Silicon Valley haben wird.  „Die 1.000 neuen Millionäre werden ein Zuhause brauchen“, sagte er. Das größte soziale Netzwerk hat am Mittwoch seinen Börsengang bekannt gegeben und will damit eine Summe in Höhe von fünf Milliarden US-Dollar einnehmen. Facebook-Gründer Mark Zuckerberg und andere Angestellte, die schon länger dabei sind, werden davon wohl am meisten profitieren.

Aber auch für viele „kleinere“ Angestellte könnte nun das große Geld winken.

Facebook hat angeblich seinen Mitarbeitern schon geraten, mit dem Hauskauf noch etwas zu warten, so Immobilienmakler Buljan. Damit will das Internetunternehmen verhindern, dass die eigenen Mitarbeiter den Markt überfluten und sich damit beim Hauskauf gegenseitig behindern.

Ich würde sagen: Am besten gleich die Aktien verkaufen - sonderlich steigen können sie nicht.
Facebook ist mit den 100 Jahreseinnahmen bewertet - im Internet sind normalerweise 3-5 Jahreseinnahmen üblich.

Facebook hat ca. 850 Millionen User und verdient 1 Milliarde im Jahr - d.h. 1,20 Euro pro User pro Jahr.
Laut der Bewertung ist jedes Mitglied bei Facebook über 100 USD wert!

Was wäre ein Tag ohne Immoscout Scammer? Heute: Paul Kander

Diesmal kam über die Email Adresse paulkander@gmx.com eine Mail eines Immoscout Betrüger mit dem Decknamen "Paul Kander":


Hello,
Thanks for your interest.The apartment is still available. I moved recently with my job in London, United Kingdom, but the rent is high here, I decided to offer for  *sale* the apartment I have in Munchen. The apartment and all the papers are already in the custody of a Rent.com.
The apartment is exactly as in the photos and include all the utilities (water, electricity, Internet, cable).
You can enter the apartment on the same day when receiving the keys ..
The only problem is that i had to move with my job to United Kingdom, London where i am now and i left the keys and contract already signed by me at a company called Rent.com and they will handle the payment and delivery for us.
If you want to know more about how this deal can work please get back to me ASAP and i will send you the details step by step.
Thank you and hope to hear back from you.
My German is limited at just a few words so i wish a lot to continue our conversation in English.


Eigentlich fängt das ganze mal wieder mit Schema F an....