Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage?

Nirgends gehen die Meinungen derzeit so weit auseinander wie bei der Frage, nach der besten und sichersten Kapitalanlage. Einige sind der Überzeugung, Immobilien - das sogenannte "Betongold" - läuft allen Kapitalanlageformen den Rang ab und wäre de sicherste und beste Anlageform.

Schauen wir uns noch einmal kurz die einzelnen Anlageformen an:

Termin- und Festgeld


Geld auf ein oder mehrere Jahre anzulegen, bringt minimal mehr Zinsen - teilweise aber kaum zu unterscheiden von aktuellen Tagesgeld Zinsen.

Nachteil: Wer weiss, was in 6 oder 12 Monaten ist. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen wesentlich bzw. die Inflation steigt immens und man hat keinen Zugriff auf das Geld. Je länger der Anlagehorizont, desto unsicherer.

Tagesgeld


Tagesgeld Zinsen sind niedrig. Man kann zwar unproblematisch auf das Geld zugreifen, allerdings liegen die Zinsen meist unter der realen Inflation - d.h. man verliert langfristig Geld.

Aktien


Oft hörte man "Langfristig ist der DAX die sicherste und beste Kapitalanlage". D.h. wenn man nicht kurzfristig spekuliert, kann man nicht viel falsch machen. Allerdings: auch auf 15 oder 20 Jahre gesehen - erwischt man den falschen Einstiegspunkt -  trifft das nicht immer zu. Wird man von einer Wirtschaftskrise erwischt, z.B. pünktlich zur Rente, hat man Pech gehabt - und  der nächste Höchststand des DAX könnte sich wieder viele lange Jahre hinziehen. Also wenn schon Aktien, sollte man sich eher an Aktien mit ordentlichen Dividenden orientieren - so dass einem der Kurs der Aktie egal sein kann.

Gold

Die Goldmenge ist begrenzt, und es kann kein Gold von Alchimisten künstlich erschaffen werden. Gold kann auch nicht zerstört werden. Gold ist daher - an sich - stabiler als Geld, da ein realer Wert dahintersteht. Seitdem der US Dollar nicht mehr durch Gold gedeckt ist, hat er kontinuierlich an Wert verloren. Jedoch gibt es bei Gold - vor allem auch durch ETFs - einen sehr großen Anteil an Spekulation. D.h. wenn der Goldpreis um 50% einsackt, hat man auch 50% seines Vermögens verloren.

Auch hat der Staat die Möglichkeit, die Attraktivität von Gold zu schmälern. Der Goldverkauf und Goldhandel kann z.B. verboten werden (wie bereits in den USA in der Vergangenheit) - oder es könnte eine Goldsteuer eingeführt werden.

Grundstücke, Acker und Wald


Gold oder Geld kann man nicht essen - wie es so schön heisst. Kommt es also zum Worst-Case Szenario, könnte sich der Fokus auf Naturalien lohnen. Im zweiten Weltkrieg ging es z.B. Bauern am besten - die einzigen die ausreichend zu essen hatten. Aber auch wenn man berücksichtigt, dass immer mehr Ackerflächen verschwinden, gleichzeitig aber der Bedarf an Nahrungsmitteln steigt, ist es aus "Sicherheitsapsekten" nicht die dümmste Kapitalanlage z.B. einen Acker oder Wald zu kaufen. Wie aber auch in allen Bereichen, sollte man sich auskennen und genau wissen, was man macht. Ein Acker der mit Schwermetallen belastet ist oder auf dem nichts wächst - ist natürlich auch keine sinnvolle Investition.

Immobilien

Ist eine Immobilie gut versichert, kann eigentlich nicht viel passieren. Manche Immobilien werden zwar durch neu gebaute Autobahnen, Zuggleise, Flughafen Erweiterungen, Atomkraftwerke oder hässlichen Neubauprojekte oder Industriegebiete stark beeinträchtigt, der Totalverlust ist aber selten.

Das A und O bei einer Immobilie ist die Mietrendite - selbst bei Eigennutzung. Denn im Worst-Case sollte man die Immobilie immer zu einem guten Preis vermieten können, so dass man selbst nicht jeden Monat drauf zahlt. Eine gute Regel ist: Maximaler Kaufpreis = die 20-fachen Jahresmieteinnahmen.

Natürlich spielt die Lage eine Rollle. Eine Immobilie in einer Altstadt wird nicht plötzlich zugebaut - bei einem Neubaugebiet - umringt von Feldern - kann theoretisch alles kommen. Jedoch sind gerade die sehr guten Lagen, die Lagen, bei denen die Mietrendite extrem schlecht ist - da hier der "Haben-wollen" Aspekt das wirtschaftliche Denken teilweise aushebelt.

Was man hat, das hat man

Natürlich ist eine Immobilie erstmal "Eigentum", und kann nicht plözlich verschwinden - wie eine Währung der keiner mehr traut oder einer Aktie einer Firme die pleite gegangen ist.

Allerdings gibt es noch einen Aspekt, den viele langfristigen Immobilienkäufer ausblenden: die Enteignung durch den Staat. Eine "schleichende Enteignung" durch den Staat ist das grösste Risiko. Wenn ein Staat Geld braucht, holt er sich das Geld. Immobilien machen einen sehr großen "Batzen" des Vermögens der Deutschen aus - und Vater Staat möchte da sicherlich früher oder später ran. Steigende Grunderwerbssteuer oder die (Wieder)Einführung einer neuen (alten) Steuer, kann schlagartig das Interesse am "Immobilienbesitzen" erlöschen.

In der Schweiz, wird beispielsweise vom Finanzamt geschätzt, wie viel Miete man durch Immobilienbesitz spart- und das ganze wird dann auf das zu versteuernde Einkommen draufgerechnet. Etwas ähnliches gab es vor einigen Jahrzehnten auch in Deutschland - und kann jederzeit wieder kommen.