Jeder, der Immobilien als langfristige Kapitalanlage betrachtet (z.B. zur Existenzsicherung im Alter und/oder als Alternative zur gesetzlichen oder privaten Rente), sollte nicht nur auf die historische Entwicklung der Immobilienpreise achten, sondern auch mal einen Blick auf die demographische Struktur der Bevölkerung in München werfen.
Derzeit bestimmten 2 Faktoren wesentlich die extrem hohen Immobilienpreise (selbst im Verhältnis zur Miete = Rendite teilweise naher oder unterhalb der Inflation):
- die niedrigen Zinsen
- das Verhältnis von Angebot/Nachfrage
Nehmen wir mal an, dass in 20-30 Jahren die Eurostaaten ihre Schulden im Griff haben und dann auch die Zinsen wieder wesentlich steigen: 2% Zinsen würde rein wirtschaftlich betrachtet zu einem "Einbruch" der Immobilienpreise um 4% bedeuten (Annahme: Kaufpreis entspricht den 20-fache Jahresmieteinnahmen).
Peanuts.
Schauen wir uns mal den Punkt 2 - Angebot & Nachfrage an: Warum gibt es Menschen, die eine Wohnung mit 1.5% Rendite kaufen? Richtig: Es gibt Leute mit sehr viel Geld, den Wunsch eine bestimmte Immobilie besitzen zu wollen und einer extrem ungünstigen Konstellation von Angebot/Nachfrage für einen Käufer.
Niemand würde eine eine Immobilie mit 10% Mietrendite verkaufen - allerdings würde auch niemand eine Immobilie mit 1,5% Mietrendite behalten, wenn sie nicht selten und rar wäre
D.h. sobald das Angebot in München wieder grösser wird, es eine grössere Auswahl an Immobilien am Markt gibt und Käufer wieder länger Zeit zum Nachdenken haben als aktuell - dann wird auch wieder auf die Mietrendite geschaut und es werden dann nicht nur schöne Immobilien bevorzugt, sondern auch Immobilien bei denen die Mieteinahmen bei möglicher Vermietung im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.
Aber zurück zum Thema: Was erwartet uns in Zukunft am Münchner Immobilienmarkt, wenn wir uns die demographischen Charts anschauen?
Sehr dramatisch ist die Situation der 40-jährigen Männer in ca. 25 Jahren. 40-jähriger Männer in München sind meist mitten im (stressigen) Berufsalltag und verdienen sehr gut. Spätestens in 25 Jahren werden viel davon in Rente gehen - einige erfolgreiche möglicherweise schon früher. Ein Großteil dieser Menschen sind keine Münchner sondern wegen dem Job ursprünglich nach München gezogen und teilweise nur wegen dem guten Job hier. Wenn also das süße Leben im Ruhestand beginnt, ist man flexibel und kann sich zwischen einer 3-Zimmer Wohnung in der Innenstadt, einer Villa auf dem Land oder einem Ferienhaus in Italien, Frankreich, Spanien, Griechenland etc... entscheiden. Es ist also damit zu rechnen, dass sehr viele wohlhabende Ruheständler München verlassen werden.
Für die jetzt 15-20 jährigen ist in 25 Jahren die Lage äusserst entspannt. Leerstehende Wohnungen und niedrige Immobilienpreise werden wieder vorherrschen. Allerdings sinkt damit auch für Investoren die Attraktivität der Stadt München und es könnte im Worst-Case zu einer Abwärtsspirale führen.
25 Jahr ist noch lange hin - sollte man aber berücksichtigen wenn man mit Immobilien als sichere, langfristige Kapitalanlage "spekuliert".
Bereits in 10 Jahren könnte es schon mit der Entspannung am Immobilienmarkt anfangen. Denn 50 jährige, die ihren Job verlieren, finden häufig nicht mehr so leicht den Einstieg ins Berufsleben - und kann man sich München nicht mehr leisten, zieht man ebenfalls schnell weg um seinen Lebensstandard halten zu können.
Wer also in 35 Jahren vorhat in Rente zu gehen, sollte nur einen kleinen Teil seines Vermögensaufbaus in Immobilien investieren - am besten nur in eine zur Selbstnutzung.
Hat man sich zu lange mit den Immobilienpreise einer bestimmten Stadt beschäftig, lohnt es sich auch, einmal wieder zu "erden", in dem man sich mit den Immobilienpreisen in anderen Städten oder auch anderen Ländern beschäftigt. So kann man am besten beurteilen, ob es lokal/regional zu einer Ausartung bei den Immobilienpreisen gekommen ist, oder nicht.
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