Sind Immobilien eine sichere Kapitalanlage?

Nirgends gehen die Meinungen derzeit so weit auseinander wie bei der Frage, nach der besten und sichersten Kapitalanlage. Einige sind der Überzeugung, Immobilien - das sogenannte "Betongold" - läuft allen Kapitalanlageformen den Rang ab und wäre de sicherste und beste Anlageform.

Schauen wir uns noch einmal kurz die einzelnen Anlageformen an:

Termin- und Festgeld


Geld auf ein oder mehrere Jahre anzulegen, bringt minimal mehr Zinsen - teilweise aber kaum zu unterscheiden von aktuellen Tagesgeld Zinsen.

Nachteil: Wer weiss, was in 6 oder 12 Monaten ist. Im schlimmsten Fall steigen die Zinsen wesentlich bzw. die Inflation steigt immens und man hat keinen Zugriff auf das Geld. Je länger der Anlagehorizont, desto unsicherer.

Tagesgeld


Tagesgeld Zinsen sind niedrig. Man kann zwar unproblematisch auf das Geld zugreifen, allerdings liegen die Zinsen meist unter der realen Inflation - d.h. man verliert langfristig Geld.

Aktien


Oft hörte man "Langfristig ist der DAX die sicherste und beste Kapitalanlage". D.h. wenn man nicht kurzfristig spekuliert, kann man nicht viel falsch machen. Allerdings: auch auf 15 oder 20 Jahre gesehen - erwischt man den falschen Einstiegspunkt -  trifft das nicht immer zu. Wird man von einer Wirtschaftskrise erwischt, z.B. pünktlich zur Rente, hat man Pech gehabt - und  der nächste Höchststand des DAX könnte sich wieder viele lange Jahre hinziehen. Also wenn schon Aktien, sollte man sich eher an Aktien mit ordentlichen Dividenden orientieren - so dass einem der Kurs der Aktie egal sein kann.

Gold

Die Goldmenge ist begrenzt, und es kann kein Gold von Alchimisten künstlich erschaffen werden. Gold kann auch nicht zerstört werden. Gold ist daher - an sich - stabiler als Geld, da ein realer Wert dahintersteht. Seitdem der US Dollar nicht mehr durch Gold gedeckt ist, hat er kontinuierlich an Wert verloren. Jedoch gibt es bei Gold - vor allem auch durch ETFs - einen sehr großen Anteil an Spekulation. D.h. wenn der Goldpreis um 50% einsackt, hat man auch 50% seines Vermögens verloren.

Auch hat der Staat die Möglichkeit, die Attraktivität von Gold zu schmälern. Der Goldverkauf und Goldhandel kann z.B. verboten werden (wie bereits in den USA in der Vergangenheit) - oder es könnte eine Goldsteuer eingeführt werden.

Grundstücke, Acker und Wald


Gold oder Geld kann man nicht essen - wie es so schön heisst. Kommt es also zum Worst-Case Szenario, könnte sich der Fokus auf Naturalien lohnen. Im zweiten Weltkrieg ging es z.B. Bauern am besten - die einzigen die ausreichend zu essen hatten. Aber auch wenn man berücksichtigt, dass immer mehr Ackerflächen verschwinden, gleichzeitig aber der Bedarf an Nahrungsmitteln steigt, ist es aus "Sicherheitsapsekten" nicht die dümmste Kapitalanlage z.B. einen Acker oder Wald zu kaufen. Wie aber auch in allen Bereichen, sollte man sich auskennen und genau wissen, was man macht. Ein Acker der mit Schwermetallen belastet ist oder auf dem nichts wächst - ist natürlich auch keine sinnvolle Investition.

Immobilien

Ist eine Immobilie gut versichert, kann eigentlich nicht viel passieren. Manche Immobilien werden zwar durch neu gebaute Autobahnen, Zuggleise, Flughafen Erweiterungen, Atomkraftwerke oder hässlichen Neubauprojekte oder Industriegebiete stark beeinträchtigt, der Totalverlust ist aber selten.

Das A und O bei einer Immobilie ist die Mietrendite - selbst bei Eigennutzung. Denn im Worst-Case sollte man die Immobilie immer zu einem guten Preis vermieten können, so dass man selbst nicht jeden Monat drauf zahlt. Eine gute Regel ist: Maximaler Kaufpreis = die 20-fachen Jahresmieteinnahmen.

Natürlich spielt die Lage eine Rollle. Eine Immobilie in einer Altstadt wird nicht plötzlich zugebaut - bei einem Neubaugebiet - umringt von Feldern - kann theoretisch alles kommen. Jedoch sind gerade die sehr guten Lagen, die Lagen, bei denen die Mietrendite extrem schlecht ist - da hier der "Haben-wollen" Aspekt das wirtschaftliche Denken teilweise aushebelt.

Was man hat, das hat man

Natürlich ist eine Immobilie erstmal "Eigentum", und kann nicht plözlich verschwinden - wie eine Währung der keiner mehr traut oder einer Aktie einer Firme die pleite gegangen ist.

Allerdings gibt es noch einen Aspekt, den viele langfristigen Immobilienkäufer ausblenden: die Enteignung durch den Staat. Eine "schleichende Enteignung" durch den Staat ist das grösste Risiko. Wenn ein Staat Geld braucht, holt er sich das Geld. Immobilien machen einen sehr großen "Batzen" des Vermögens der Deutschen aus - und Vater Staat möchte da sicherlich früher oder später ran. Steigende Grunderwerbssteuer oder die (Wieder)Einführung einer neuen (alten) Steuer, kann schlagartig das Interesse am "Immobilienbesitzen" erlöschen.

In der Schweiz, wird beispielsweise vom Finanzamt geschätzt, wie viel Miete man durch Immobilienbesitz spart- und das ganze wird dann auf das zu versteuernde Einkommen draufgerechnet. Etwas ähnliches gab es vor einigen Jahrzehnten auch in Deutschland - und kann jederzeit wieder kommen.

Der positive Aspekt einer Immobilienblase

Um es gleich mal vorweg zu nehmen: Eine Imnmobilienblase an sich braucht eigentlich keiner.

Allerdings: Sobald eine Immobilienblase platzt, hat sie einen positiven Aspekt auf die Wirtschaft und Gesellschaft - denn es wird Geld vernichtet. Geld, dass es eigentlich real nie existiert hat und eigentlich auch nicht geben sollte - damit wird die Wirtschaft in gewisser Weise wieder bereinigt und etwas korrigiert.

Ähnlich wie einen Börsencrash, trifft es bei einem Crash der Immobilienpreise auch (in Deutschland) meist die richtigen  - Menschen mit mehr Geld als Verstand.

Sobald Leute den Bezug zum realen Gegenwert von Geld verlieren, wird es gefährlich.
Denken sich Immobilienkäufer "Ich möchte X Euro für eine Immobilie ausgeben" - vor allem wenn X eine sehr große Zahl darstellt - schaukeln sich Immobilienpreise automatisch hoch. Es wird nicht mehr nach wirtschaftlichen Kriterien entschieden, sondern nur Geld "ausgegeben", ohne über die Sinnhaftigkeit einer solchen Investition nachzudenken. Ähnlich wie bei dem Kauf eines Lamborghini, steht dann der Aspekt "Haben wollen" im Vordergrund und blendet alle anderen Faktoren aus.

Die Münchener Immobilienpreise - ein Blick in die Zukunft

Jeder, der Immobilien als langfristige Kapitalanlage betrachtet (z.B. zur Existenzsicherung im Alter und/oder als Alternative zur gesetzlichen oder privaten Rente), sollte nicht nur auf die historische Entwicklung der Immobilienpreise achten, sondern auch mal einen Blick auf die demographische Struktur der Bevölkerung in München werfen.

Derzeit bestimmten 2 Faktoren wesentlich die extrem hohen Immobilienpreise (selbst im Verhältnis zur Miete = Rendite teilweise naher oder unterhalb der Inflation):

1. die niedrigen Zinsen
2. das Verhältnis von Angebot/Nachfrage

Nehmen wir mal an, dass in 20-30 Jahren die Eurostaaten ihre Schulden im Griff haben und dann auch die Zinsen wieder wesentlich steigen: 2% Zinsen würde rein wirtschaftlich betrachtet zu einem "Einbruch" der Immobilienpreise um 4% bedeuten (Annahme: Kaufpreis entspricht den 20-fache Jahresmieteinnahmen).

Peanuts.

Schauen wir uns mal den Punkt 2 - Angebot & Nachfrage an: Warum gibt es Menschen, die eine Wohnung mit 1.5% Rendite kaufen? Richtig: Es gibt Leute mit sehr viel Geld, den Wunsch eine bestimmte Immobilie besitzen zu wollen und einer extrem ungünstigen Konstellation von Angebot/Nachfrage für einen Käufer.

Niemand würde eine eine Immobilie mit 10% Mietrendite verkaufen - allerdings würde auch niemand eine Immobilie mit 1,5% Mietrendite behalten, wenn sie nicht selten und rar wäre

 D.h. sobald das Angebot in München wieder grösser wird, es eine grössere Auswahl an Immobilien am Markt gibt und Käufer wieder länger Zeit zum Nachdenken haben als aktuell - dann wird auch wieder auf die Mietrendite geschaut und es werden dann nicht nur schöne Immobilien bevorzugt, sondern auch Immobilien bei denen die Mieteinahmen bei möglicher Vermietung im Verhältnis zum Kaufpreis stimmen.

Aber zurück zum Thema: Was erwartet uns in Zukunft am Münchner Immobilienmarkt, wenn wir uns die demographischen Charts anschauen?

Sehr dramatisch ist die Situation der 40-jährigen Männer in ca. 25 Jahren. 40-jähriger Männer in München sind meist mitten im (stressigen) Berufsalltag und verdienen sehr gut. Spätestens in 25 Jahren werden viel davon in Rente gehen - einige erfolgreiche möglicherweise schon früher. Ein Großteil dieser Menschen sind keine Münchner sondern wegen dem Job ursprünglich nach München gezogen und teilweise nur wegen dem guten Job hier. Wenn also das süße Leben im Ruhestand beginnt, ist man flexibel und kann sich zwischen einer 3-Zimmer Wohnung in der Innenstadt, einer Villa auf dem Land oder einem Ferienhaus in Italien, Frankreich, Spanien, Griechenland etc... entscheiden. Es ist also damit zu rechnen, dass sehr viele wohlhabende Ruheständler München verlassen werden.

Für die jetzt 15-20 jährigen ist in 25 Jahren die Lage äusserst entspannt. Leerstehende Wohnungen und niedrige Immobilienpreise werden wieder vorherrschen. Allerdings sinkt damit auch für Investoren die Attraktivität der Stadt München und es könnte im Worst-Case zu einer Abwärtsspirale führen.

25 Jahr ist noch lange hin - sollte man aber berücksichtigen wenn man mit Immobilien als sichere, langfristige Kapitalanlage "spekuliert".

Bereits in 10 Jahren könnte es schon mit der Entspannung am Immobilienmarkt anfangen. Denn 50 jährige, die ihren Job verlieren, finden häufig nicht mehr so leicht den Einstieg ins Berufsleben - und kann man sich München nicht mehr leisten, zieht man ebenfalls schnell weg um seinen Lebensstandard halten zu können.

Wer also in 35 Jahren vorhat in Rente zu gehen, sollte nur einen kleinen Teil seines Vermögensaufbaus in Immobilien investieren - am besten nur in eine zur Selbstnutzung.

Hat man sich zu lange mit den Immobilienpreise einer bestimmten Stadt beschäftig, lohnt es sich auch, einmal wieder zu "erden", in dem man sich mit den Immobilienpreisen in anderen Städten oder auch anderen Ländern beschäftigt. So kann man am besten beurteilen, ob es lokal/regional zu einer Ausartung bei den Immobilienpreisen gekommen ist, oder nicht.

Statt 175,000 Euro nun 330,000 Euro

Vor 6 Wochen hatte ich bei Immobilienscout eine 3 Zimmer Wohnung in der Arndtstrasse im Münchner Glockenbachviertel für 165,000 Euro gesehen. Diese wurde dann innerhalb eines Tages reserviert und für 175,000 Euro verkauft.

Inzwischen ist die gleiche Wohnung erneut bei Immobilienscout gelistet: Diesmal zu 330,000 Euro.

So kann es gehen...kein Wunder das die Immobilienpreise weiter steigen und sich Immobilien in München immer weniger lohnen.

Aber diesmal dauert es wohl wesentlich länger: denn knapp 6,000 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung bei der man erstmal das Bad erneuern muss, ist schon sehr grenzwertig.

Baywobau bessert beim Rodenstock Garten nach

Baywobau bzw. Ortner & Ortner Baukunst hatte bei den Plänen zum sogenannten "Rodenstock Garten" noch einmal Hand angelegt und die Wünsche der Bewohner des Dreimühlenviertels teilweise eingearbeitet.

Auf dem nachfolgenden Foto erkennt man noch grob die ursprüngliche Fassadengestaltung zur Isartalstrasse (linke Seite):

Viele Kritiker empfanden dieses Konzept als zu banal, steril und "Arnulfpark"-mäßig. 

Daher wurde nun die Fassade visuell in mehrere kleinere Wohngebäude segmentiert und farblich wurde der bestehende Charakter des Dreimühlenviertels aufgegriffen.

Damit ist der "platte Betonbunker" etwas entschärft und abgemildert worden.

Was mich persönlich noch etwas an diesen Plänen stört: Die Erdgeschosswohnungen.

Ich bin keine Fan von Erdgeschosswohnungen in Sichthöhe zu den Passanten: Hochparterre wäre sinnvoller gewesen.

Wie sich gezeigt hat, gibt es allerdings zu wenig Tiefgaragenstellplätze. Ein weiteres Stockwerk für Parkplätze wäre aufgrund der Grundwasserströmung zu teuer: dann würden sich die Kosten eines Stellplatzes auf ca 50,000 Euro belaufen. D.h. die Parkplatz Situation wird für die Bewohner des Dreimühlenviertels verschärft, sobald der Rodenstock Garten fertiggestellt ist. Auch ziehen natürlich die 300 neuen Wohnungen Besuch an, der auch irgendwo parken will.

Wow!!!! 14,000 Euro pro Quadratmeter für ein 1-Zimmer Appartment ???

Gerade ist ein neues Immobilienscout Benachrichtigung eingetrudelt - und ich kann es immer noch nicht glauben. Casa Immobilien hat doch tatsächlich ein 25 Quadratmeter Appartment in einem 70er Jahrebau im Glockenbachviertel in München für 350,000 Euro reingestellt.

Glockenbach, hochwertig möbl. - Innenhoflage - Kapitalanlage! 2 x 1 Zi. App. 1 x mit Garage im Paket   EBK Balkon

Kaufpreis: 349.999,00 EUR

Wohnfläche: 25,00 m²

Zimmer: 1,00

Scout-ID: 62387991  Details

80469 München, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt

Wahnsinn. Mir fehlen die Worte...

Warum sich Immobilien in unserer EU Hauptstadt Brüssel nicht lohnen

Brüssel, nur anderthalb Stunden von Paris und zwei Stunden von London entfernt, müsste - theoretisch - eine gute Stadt zur Kapitalanlage sein.

Aber das haben sich wohl schon einige davor gedacht. Denn: In den vergangenen 15 Jahren die Immobilienpreise um das Viereinhalbfache gestiegen - die Mietpreise jedoch nur um das Zweieinhalbfache.

Die Immobilienblase nimmt auch hier Form an. 3800 Familien stehen in Brüssel auf der Warteliste für eine Sozialwohnung, da sich immer weniger die dennoch hohen Mietpreise leisten können.

Damit ist die Mietrendite auch langfristig relativ bescheiden - mit steigenden Mietpreise kann und sollte hier nicht gerechnet werden.

Schweizer fürchten sich vor Immobilienblase

Um unglaubliche 70% sind im Durchschnitt (!) die Immobilienpreise in Zurüch in den letzten 6 Jahren gestiegen. Um ca. 40% im Schweizer Durchschnitt. Das erinnert so ziemlich an die Immobilienblase in den USA; Großbritannien, Spanien, Irland usw.......

Hat denn niemand eine Lektion daraus gelernt? Warum stürzen sich alle ins Verderben? Oder ist sich jeder sicher, rechtzeitig auszuzsteigen?

Die Geschichte ist immer die gleich: Niedrige Zinsen, man bekommt leicht eine Hypothek - und die Menschen werden blind vor lauter Dollarzeichen in den Augen.....

Ein interessanter Artikel hierzu ist unter:

http://www.tagesanzeiger.ch/wirtschaft/unternehmen-und-konjunktur/Angst-vor-Immobilienblase-flammt-neu-auf/story/11723916

zu lesen.

Der Vorverkauf der Wohnungen im Rodenstock Garten / Dreimühlenviertel hat begonnen

Der Vorverkauf der Wohnungen im Rodenstock Garten / Dreimühlenviertel hat mittlerweile begonnen.
Noch steht das Rodenstock Gebäude (die Rodenstock Gebäude), aber bereits Ende des Jahres soll das ganze Areal plattgemacht werden.

Die Durchschnittspreise der Neubauwohnungen liegen laut der Baywobau bei ca. 6,500 Euro. Ich schätze mal so um die 10,000 Euro für die Dachterassen Appartments und knapp 5,500 Euro für die Wohnungen an der lauten Auenstrasse oder mit schlechter Aussicht. Konkrete Preise gibt es meines Wissens noch nicht.

Klar ist jedoch: Es handelt sich um Wohnungen für Liebhaber. Ob sich alle 100 (200?) Wohnungen mit einer guten Mietrendite (4,5%) vermieten lassen ist die Frage. Bei ca. 15 Euro pro Quadratmeter wäre es ja quasi ganz grob gerechnet eine Mietrendite unter 2,3%. Bei den teuersten Wohnungen etwa 1%, und damit weit unterhalb der Inflation? Möglicherweise wird das Wohngeld trotz neuer Standards hoch sein, da der Garten in der Mitte des Geländes viel Pflegeaufwand erfordern wird.

Komischerweise habe ich noch keine Neubauwohnungen in München gesehen, die mit niedrigem Wohngeld werben. Möglich wäre es ja - ein Passiv-Wohnhaus mit minimalen Nebenkosten. Aber wahrscheinlich zahlt man bei den neuen Wohnungen soviel Wohngeld wie bei Altbau Wohnungen - die Differenz kriegt dann die Hausverwaltung oder versandet irgendwo bei Handwerksbetrieben die sich über Daueraufträge freuen?

Es gibt schlechtere Neubauwohnungen in München - vor allem wesentlich schlechtere Lagen. Die Lage ist eigentlich super. Was mir persönlich nicht gefallen würde: Schaut man vom Balkon blickt man direkt auf 100 Nachbarn - d.h. eine gewisse Privatsphäre kann man sich hier nicht kaufen. Für 6,500 Euro (oder mehr) lohnt es sich auch schon ausserhalb ein eigenes Haus zu bauen oder eine Wohnung in einer kleinen Wohneinheit, in der man die Nachbarn kennt.

Schade ist es eigentlich auch, dass der Platz in der Mitte des Geländes keine Gewerbeflächen vorsieht - z.B. für ein Café, Bäckerei oder einen kleinen Laden. So wird es wohl wenig "Leben" im Inneren des Wohnparks geben. Ein steriler Bau à la Arnulfpark?

UPDATE: Es SIND ein paar Gewerbeeinheiten vorgesehen sowie eine KITA. Durch die optischen Anpassungen nun auch nicht mehr so steril wie der Arnulfpark!.

China macht's vor: Die Immobilienblase wird entschärft

Die Maßnahmen der chinesischen Regierung zur Bekämpfung der überhöhten Immobilienpreise zeigen langsam Wirkung. In den meisten Städten sind die Wohnungsverkäufe rückläufig. Immobilienfirmen sind zudem wegen der Kreditklemme und höheren Zinskosten unter Druck. Immobilienfirmen müssen die Preise senken, da die Regierung den Markt an der kurzen Leine hält, was die Verkäufe in den Städten limitiert und die Liquidität einschränkt. Eine weitere Maßnahmen zur Bekämpfung der Immobilienblase gehören höheres Eigenkapital um an Hypotheken zu kommen, die Einführung einer Immobiliensteuer in einzelnen Städten und der Bau von Sozialwohnungen.