Lohnen sich Immobilien zur langfristigen Kapitalanlage in Deutschland/München?

Oft hört man Aussage wie z.B. "Die Immobilie habe ich zur langfristigen Kapitalanlage gekauft - auf 30 Jahre gesehen sind mir die jährlichen Immobilienpreisschwankungen egal, das ist wie bei Aktien".

Sicherlich kann niemand mit Bestimmtheit sagen, was in 30 Jahren sein wird. Keiner kann in die Zukunft sehen und es kann nur Vermutungen oder Spekulationen geben, die auf Annahmen oder statistischen Berechnungen beruhen. Jederzeit kann natürlich etwas passieren, was alle Annahmen auf einmal über den Haufen wirft (Beispiel: Fukushima).

Was aber immer möglich ist, zu schauen wie es vor 30 Jahren war - und was seitdem passiert ist.

Die Immobilienpreise haben sich in Deutschland im Schnitt in den letzten 30 Jahren verdoppelt und in München ver-2,5-facht. Das heisst also eine jährliche Steigerung von 2,3% bzw 2,8%.

Der DAX- im Vergleich dazu - hat sich seitdem ver-12-facht - trotz aktuellen DAX Verlusten.

Kurze Antwort: nein - weder zu kurzfristigen noch zur langfristigen Kapitalanlage.

Was jedoch nicht heißt, dass man mit Glück nicht auch kurz- oder langfristig Glück haben kann (z.B. ein Acker wird zum Bauland - eine Stadt wächst dramatisch, wird per Autobahnanschlussstelle / ICE Haltestelle  / Flughafen plötzlich beliebter..) Wer sich aber auf sein Glück verlässt, könnte auch Lotto spielen oder sich ein Zertifikat an der Börse kaufen. Zur Selbstnutzung lohnt es sich natürlich eher - aber auch nur wenn der Kaufpreis stimmt und die Zinsen nicht höher als die vergleichbare Miete sind.

Die Immobilienscout Highlights der letzten 2 Wochen

Wie bereits in einem vorherigen Blog Eintrag erwähnt, ist der Großteil der Angebote bei Immobilienscout schon länger online und werden wohl auch noch in einigen Monaten zu finden sein - die guten Angebote sind oft nur kurzfristig online und sind dann recht schnell verkauft. Wenn Immobilien noch vermietet sind, gibt es allerdings auch manchmal ein längeres Zeitfenster, in dem auch gute Angebote online sind - da der Mieter meist keine Lust hat den nächstbesten Termin dem Makler zu Verfügung zu stellen und es nicht eilig hat. Viele Mieter fürchten ja, nach dem Verkauf der Wohnung, dass sie innerhalb von 6 Monaten ausziehen müssen....

2-Zimmer Wohnung mit Balkon im Glockenbachviertel (Aventinstrasse) für 350,000 Euro


Für eine 2-Zimmer Wohnung ist der Preis schon ordentlich - die Lage ist aber ganz gut - und wenn man nicht so sehr die Rendite ausrechnet und es vielmehr selbst nutzen will und auch nicht darüber nachdenkt, wieviel Geld man alternativ mit Aktien hätte machen können, wäre das eines der wenigen halbwegs Interessanten Angebote derzeit. Der Haken: Etwas Geld müsste man schon noch in die Wohnung stecken.


3-Zimmer Dachgeschoßwohnung mit Lift aber ohne Balkon der Au für 350,000 Euro


Für eine 3-Zimmer Wohnung, die mal eine 4-Zimmer Wohnung war,  ist der Preis auf den ersten Blick sehr gut. Die Wohnung hat auch einen Aufzug - im Gegesatz zu einer weiteren 4-Zimmer Wohnung in noch besserer Lage im Glockenbachviertel, die für 490,000 Euro auf einen Käufer wartet. Nachteil: Ist derzeit noch sehr günstig vermietet.

2-Zimmer Wohnung in der Ringseisstrasse für 185,000 Euro


Relativ gute Lage und guter Preis auf den ersten Blick. Leider ein Gebäude aus den 80er Jahren.

All das ist nichts, weswegen man Luftsprünge machen sollte - aber wie man sieht findet man nach langem Warten hin- und wieder auch mal einigermaßen gute Angebote, die zwar keine Super-Kapitalanlage sind, mit denen man aber auf lange Sicht ganz gut fahren könnte.

Zumindest wäre hier das Preis-Leistungsverhältnis und die Lage(!) um einiges besser als ein steriler Neubau in Haidhausen, Pasing oder im Arnulfpark (oder in einem anderen der zahlreichen Neubauprojekte)

Der Immobilienscout Scammer Teil III

Es wurde langsam Zeit: Der Betrüger von Immobilienscout hat sich erneut gemeldet - diesmal mit mehreren Fotos und folgendem Text:

Hi there,
 Thank you for your prompt response, I have attached some pictures of the apartment here, enjoy it.. as you can see it's a nice place and a good offer.
 Ok, as I explained in my previous email, I am unable to manage the deal personally, an abroad real estate agency from here will manage the deal for me, of course, I will pay for their services.
 Shortly, I will explain you how the selling process works abroad: after I find a potential buyer for my apartment, the company will send one of their agents from Greece by plane, to manage the deal in my name with you (he will have the right to sign the contract in my name), the agent will have the keys of the apartment and all the documents in order to finish this deal in the presence of a notary from there because this is mandatory. The ownership of the property has already been certified by the agency when they have accepted to manage my transaction, also you can check in the land registry that I am the owner of the apartment, and that everything is in order with this unit.
 Please, could you tell me if you have the entire amount to buy the apartment or you should finance it?
 Thank you, I will explain you step by step how the process works if you understood and you are capable to go ahead.
 Christoph Jablonka
  ---
 Eptanisou 16, Athens 11361, Greece
 ---
 email: researchengineer040@googlemail.com           mycarsel@adamsfamilymail.com 

Indikatoren einer Immobilienblase in München, Hamburg, Frankfurt und Berlin

Angst regiert die Wirtschaft und Angst regiert auch den Immobilienmarkt. Die Angst vor einer Inflation, die Angst vor der zweiten Runde der Finanzkrise und die Angst vor der USA und Euro-Krise und der immer weiter steigende Goldpreis, treiben viele verunsicherte Anleger zu Immobilien in deutschen Großstädten.

Gerade in München, wo es einen Mangel an Immobilien am Markt gibt (außer den üblichen Ladenhütern, die bei Immoscout aufgrund der utopischenPreisvorstellungen seit Monaten und Jahren dahinvegetieren) - führte dies zu einem zusätzlichen Schub bei den Immobilienpreisen. Die langfristig günstigen Hypothekenzinsen, die die Kreditaufnahme so günstig machen und das hohe Lohnniveau sowie der Anteil der Millionäre in München, haben den Markt extrem aufgeheizt.

Günter Vornolz, der Leiter des Immobilien-Research der Deutsche Hypo warnt sogar vor einer Spekulationsblase, die derzeit besonders in den deutschen Großstädten wie Hamburg, Stuttgart oder München zu beobachten ist.

Der IMX-Index, also der Immobilienpreisindex von Immobilienscout24 und des Rheinisch-Westfälischen Wirtschaftsinstituts (RWI) sieht über Gesamtdeutschland einen Preisanstieg bei alten Wohnimmobilien von +7,2 % (seit März 2007) und die Preise für neue Wohnimmobilien haben in dieser Zeit um ca. +15 % zugelegt.

Das ganze gleicht der Immobilienblase in den USA, Spanien oder Großbritannien.

Immobilienpreise in Deutschland waren immer mehr oder weniger konstant - die einzige(!) Ausnahme in Europa bisher. Wenn also schlagartig die Immobilienpreise steigen, sollten die Alamrglocken läuten.

Der Käufer einer Eigentumswohnung in den besten Lagen zahlt bis zu 36 oder mehr Jahresmieten für ein Objekt. Dies entspricht einer Mietrendite von etwa +2,8 % oder weniger. D.h. länger als der Abschreibungszeitraum von vermieteten Immobilien (30 Jahre).

Das ganze scheint das Ergebnis zu sein von: Angst, Flucht, Unsicherheit und subjektiven Kritierien wie "Die Wohnung ist aber sooo schön", das zu so einer Entwicklung geführt hat.

Kurz zuvor war das 22-fache der Jahresmiete der Kaufpreis und damit eine Mietrendite von etwa +4,5 % . Allein über die Vermietung kann man mittlerweile kein Geld mehr verdienen - nur als Spekulationsobjekt mit hohem Risiko.

Auch hat die Neubautätigkeit in den meisten Großstädten zugelegt, was das Angebot erweitert und dann schließlich die Preisniveaus etwas drücken wird.

Kurzfristig mögen Immobilie ähnlich wie Gold zu einer Sicherung des Kapitals (zumindest eines Teils davon) geeignet sein - aber fallen die Immobilienpreise erstmal, sitzt man darauf und kann sie nicht wieder so schnell zu dem gewünschten (Einstandspreis?) verkaufen.

Reservierungsgeühren an Makler sind gesetzeswidrig?

Um sich abzusichen, dass ein Käufer eine Immobilie tatsächlich auch kauft, werden von Makler oft Reservierungsgebühren verlangt, die dann später von der Kaufprovision abgezogen werden.

Kommt es nicht zu einem Kaufvertrag, weil der Käufer abspringt, möchten Makler diese Gebühr trotzdem gerne behalten, um sich den Mehraufwand zahlen zu lassen.

Bevor wir uns der Frage widmen, ob dies gesetzmäßig ist, überlegen wir nochmal was ein Makler eigentlich für eine Funktion hat.


Aufgaben eines Immobilienmaklers

Ein Makler ist mit dem Verkauf (oder der Vemietung) einer Wohnung oder eines Mietobjektes beauftragt und kommuniziert mit eventuellen Miet- oder Kaufinteressenten, zeigt ihnen das zur Verfügung stehende Objekt und seht beiden Seiten unterstützend zur Seite. Er/Sie kalkuliert den Marktwert der zu veräußernden Immobilie und kann in einem zuvor mit dem Verkäufer festgelegten Rahmen mit dem potentiellen Käufer einen Kaufpreis aushandeln. Ein seriöser Makler geht dabei transparent vor, und erstellt auch Unterlagen zur Wertermittlung aus denen transparent der Kaufpreis hervorgeht.

Zeigt ein potentieller Mieter oder Käufer Interesse, werden die Details des Miet/Kaifvertrages über den Makler mit dem Vermieter/Verkäufer ausgemacht.

Der Immobilienmakler überprüft die Bonität des Interessenten und schickt ihm aussagekräftigen Unterlagen zum verhandelten Objekt. Kommt es zu der Abwicklung eines Miet- oder Kaufvertrages, erhält der Makler eine Provision. Bei der Maklerprovision handelt es sich um ein Erfolgshonorar, welches vom Auftraggeber beglichen wird. Oberste Pflicht eines Maklers ist es, die Interessen beider Parteien zu wahren und vermittelnd zu agieren. Weiterhin unterliegt er der Sorgfaltspflicht, haftet also im Notfall für durch ihn verursachten Schaden.

Kritik

Einige Makler nutzen einen Mangel am Immobilienmarkt aus, setzen auf die Gefühle potentieller Käufer statt auf objektive, wirtschaftliche Betrachtungen - und nehmen dabei eher die Rolle eines Auktionärs an, als eines Maklers. In der Praxis agieren viele Makler weder im Sinne der Verkäufer, noch im Sinne der Käufer und haben ein Eigeninteresse daran, die Provision zu maximieren (d.h. den Kaufpreis) - entgegen des Interesses der Käufer aber auch entgegen des Interesses des Verkäufers in dem der Arbeitsaufwand möglichst gering ausfallen soll und die Immobilie möglichst schnell zu einem einigermaßen guten Preis verkauft wird, anstatt dem maximalen, auch wenn dies länger dauert und auch mehrere Besichtigungen mit sich führen würde.

Sind Reservierungsgebühren von Maklern rechtmäßig?

Reservierungsgebühren sollen nach Auffassung vieler Makler auch dann gezahlt werden, wenn die potenziellen Erwerber kein Interesse mehr an einem Kauf haben und demzufolge kein Kaufvertrag zustande kommt. Eine Erstattung kommt bei Maklern meist nur in Frage, wenn der Käufer nicht verkaufen will oder er einen anderen Käufer findet, der möglicherweise mehr bezahlt. Nicht aber wenn der Käufer absagt: in diesem Fall soll die Summe für die Reservierung der Immobilie und die Vorbereitung des Kaufvertrages gezahlt werden. Das allerdings müssen Immobilienkäufer nicht akzeptieren. Denn:

Sie sollten die Reservierungsgebühr unbedingt zurückfordern.

Reservierungsvereinbarungen zählen normalerweise zu allgemeinen Geschäftsbedingungen. Vertragliche Vereinbarungen zur Zahlung einer Reservierungsgebühr verstoßen in den Fällen, in denen ein Kaufvertrag nicht zustande kommt, gegen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und sind damit unwirksam.

Warum ist das so?

Immobilieninteressenten werden unangemessen benachteiligt, wenn sich Makler erfolgsunabhängige Vergütungen zusichern lassen. Denn jederzeit könnten sie das Objekt an Dritte veräußern, ohne die ursprünglichen Interessenten einzuschalten.

Reservierungsgebühren dürfen wie Provisionen nur erfolgsabhängig verlangt werden. Solche Gebühren unterliegen damit den Grundsätzen des Maklerrechts. Eine Vereinbarung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr ist ohne zustande gekommenen Kaufvertrag unwirksam.

Der Bundesgerichtshof hatte in der Vergangenheit in letzter Instanz entschieden, dass für den Fall des Nichtzustandekommens eines Kaufvertrages eine Reservierungsgebühr unwirksam und dem Immobilieninteressenten in voller Höhe zu erstatten sind.

Dieses exemplarisches Urteil bringe Klarheit für Makler und Immobilienkäufer bzw dem Verbraucher.

Zusammenfassung

Auch bei Reservierungsgebühren gelten die Grundsätze des Maklerrechts.

Bereits 2012 eine Entspannung am Münchner Immobilienmarkt? Werden die Wohnungspreise dann fallen?

Betrachtet man aktuell die Situation, ist stark davon auszugehen, dass möglicherweise schon 2012 massiv die Immobilienpreise in München fallen werden.

Gründe dafür sind meines Erachtens:

1. Nicht die Gefahr einer Inflation wird befürchtet - sondern aufgrund der aktuellen politischen und wirtschaftklichen Kostellationen - eine Deflation. D.h. die Zinsen werden trotz Schuldenkrise etwas steigen, und damit fallen die Immobilienpreise - Immobilien sind ja im Prinzip nichts anderes als Bonds

2. spezielle in München haben die Prognosen der Bevölkerungsentwicklung und die Fantasien von weiter steigenden Immobilienpreisen dazu geführt, dass immer mehr Wohnungen gebaut wurden. Fast immer ist die Zielgruppe die obere Bevölkerungsschicht und die Quadratmeterpreise liegen niemals unter 4000 Euro - meistens ab dem 1. Stock aufwärts bei 5-6000 Euro - in den obersten Stockwerken auch locken bis zu 10,000 Euro (alleine wegen der Aussicht oder auch wegen der frischen Luft?).

D.h. 2011-2012 wird es zahlreiche neue Wohnungen auf dem Markt geben - aber die Käufer werden ausbleiben.

Was wird alles geplant (nicht vollständig!):


Alstadt

- Hoftstatt

Allach

- Oertelplatz

Au/Haidhausen

- LöwenHof / Welfenhöfe
- Zwernitzerstrasse

Aubing

- Limesstrasse
- Leienfeldstrasse
- "Lohen Grün"
- "Leben pur in Aubin"
- Taubertalstrasse

Bogenhausen

-  Freischütz7
- Terrafinanz Projekt 1

Isar/Ludwigvorstadt

- Isar De Luxe
- Rodenstockgelände (200 Wohnungen?)
- TheSeventh Tower
- Zenettiplatz

Freiham

- New West Freiham (immer diese geile Namen)

Hadern (Kleinhadenr, Großhadern)

Stadthäuser Fürstenrieder Strasse


Maxvorstadt

- Ausgustenstrasse
- NY Living
- Nymphenburger Höfe
- Max 12

Neuhausen

- Wohnen am Hirschgarten (Hirschpark Terassen, inPunkto)

Unter/Obermenzing/Nymphenburg

- Döbereinerstrasse
- Bärmannstraße
- Netzenweg
- Theodor Lipps Strasse
- "La Provence"
- Villenhälften in der Rißheimerstrase
- L.A. Munich Obermenzing
- "Schlossviertel"

Obersendling

- Isar Süd

Pasing:

- Pasinger Tor
- Residenza Veneziana

Putzbrunn:

- Am Fablhof


Sendling:

- Green Village / Waldfriedhofviertel

Solln

- H.i.M

Unterbiberg

Zwergerlsgarten


Was viele der Bauträger nicht berücksichtigen ist:

• es wird als Luxus verkauft, wirkt aber meist wie ein Hart IV Bau 2.0
• in 20-30 Jahren wirken die Gebäude sicherlich wie heute die 70er- Jahre Bauten
• Leute mit Geld wollen meistens in einer schönen Gegend wohnen (Innenstadt)
• entweder will man in einem alten gewachsenem Stadtviertel einem Altbau wohnen, oder "in der Pampa" - wenn außerhalb, ziehen viele lieber ein Haus mit Garten vor, als einen modernen Betonklotz mit 100 Wohnungen
• auch wenn diese Wohnungen im Luxussegment anzuziedeln sind, ist die Innenausstattung oft weniger luxuriös wenn man sich auskennt.
• selbst die Architekten wollen meist freiwillig auch nicht in ihre selbst-geplanten Wohnungen einziehen
• Preis/Leistungsverhältnis und Mieteinnahmen vs. Kaufpreis klaffen immer weiter auseinander. Bei Quadratmeterpreisen zwischen 5,000 und 8,000 Euro müsste man bei 5% Mietrendite 20-33 Euro pro  Quadratmeter verlangen. Das Doppelte der maximalen Miete laut Mietspiegel

Der Immobilienscout Scammer/Betrüger hat sich gemeldet....

Wie bereits geschrieben. ist mir die erhöhte Spammer/Scammer Aktivität bei Immobilienscout24 am 3. August aufgefallen und hatte trotzdem auf das Angebot mit "Blödsinn" geantwortet.

Heute ist dann eine Antwort von mycarsel@adamsfamilymail.com eingetrudelt:

Hello there,
 Sorry if my answer comes quite late, but your email arrived in my spam folder, and I couldn’t see it until now.
 I just read your message regarding my apartment, I will remember you some details about it:
 ---------------------------------------------------------------------
 - Location:Ferdinand - Maria - Str. 20,80639 München
 - 153 m² : living room +5 bedrooms, kitchen and bathroom, Gäste-WC, ;
 - Price: €154.000 ;
 ---------------------------------------------------------------------
 Also, here is a little something more about the apartment and myself, so we can get to know each other.
 My name is  Christoph Jablonka , currently living in Athens/Greece. I am a research engineer working for a pharmaceutical company and I have bought the apartment while working in Germany as an alternative to renting. I am the only owner of the apartment, it is paid in full and with no legal problems (it can be checked in the land registry). The apartment is not inhabited since I am no longer living in Germany.
 In present, because of the financial crisis(I belive that you noticed as well with what situation were dealing in Greece at the moment), I decided together with my WIFE (engineer too), to sell this apartment. The only problem is that my job doesn't allow me to leave Greece for even one day, we just got an important contract and I am afraid that I might lose my job if something goes wrong in my absence .
 But this is not your problem, I have made all the arrangements to sell the apartment from here on my expense, an international real estate agency from Greece will take care of business for me.
 Thank you for your interest and looking forward to a friendly collaboration .
 Christoph Jablonka
 ---
 Eptanisou 16, Athens 11361, Greece

Mal schauen wie es weitergeht.... :-) Auf die anderen Angebote bei Immoscout kamen die gleichen Antworten - nur von anderen Email Adressen und mit einem anderen Namen - ansonsten 100% identisch.

Deutschland geht der Nachwuchs aus! Die Zahl der Kinder in Deutschland sinkt rapide...

Laut eines Artikels im Focus ist Deutschland das Land in Europa mit der niedrigsten Geburtenrate.


2010 lebten nur noch 13,1 Millionen Kinder in Deutschland, über zwei Millionen weniger als noch zehn Jahre zuvor....der Trend setzt sich vor.


Laut Wikipedia  war schon 2002 die Zahl der Geburten nur noch halb so hoch wie 1964. 


Während sich die Politiker wegen der Finanzierung von Krippenplätzen noch streiten, scheint sich das Problem mittelfristig von alleine zu lösen - bald wird es wohl genügend Plätze geben, nur halt keine Kinder mehr. Auch frage ich mich, warum Politiker immer über Wirtschaftswachstum reden und damit fest rechnen. Wie soll die Wirtschaft denn wachsen, wenn es immer weniger Menschen gibt? Auch wäre es doch mal eine sinnvolle Idee, Deutschland als Einwanderungsland zu deklarieren und auch das Geburtsjahr mit in die Quote reinzunehmen, so könnte man möglicherweise die demographische Verzerrung wieder etwas entbeulen.


Die niedrigen Geburten werden Deutschland in einigen Jahrzehnten einholen - nur dann ist es zu spät um etwas dagegen zu unternehmen.


Für die Immobilienmarkt wird es jedenfalls auch entspannend wirken. Auf dem Land Leerstände und teilweise Geisterstädte - vor allem dort, wo bereits heute fast keiner mehr wohnt - und in Großstädten wird es trotz der Städteflucht zu einem grösseren Angebote bei fallender Nachfrage kommen - und das ist alles absehbar.


Wer also in 35 Jahren in Rente geht, sollte nicht unbedingt bis dahin all seine Ersparnisse auf Immobilien setzen - das könnte man möglicherweise dann bereuen.


Wer bist jetzt noch keine Immobilie gefunden hat kann sich zurücklehenen - auf lange Sicht wird es immer leichter etwas zu finden. Ob man es dann allerdings auch wieder verkaufen kann, und zwar für mindestens den Kaufpreis den man selbst bezahlt hat, ist die große Frage.

Immer mehr Kriminelle/Scammer auf Immobilienscout unterwegs?

Bereits mehrmals hatte ich bei Immobilienscout eine Antwort auf eine Besichtigungsanfrage auf Englisch erhalten.

Darin wurde jedesmal beschrieben, dass eine Wohnung zu verkaufen ist (sehr günstig!), man selbst aber nicht nach Deutschland  / München kommen könne etc... am Ende sollte man dann Geld überweisen, um den Schlüssel zur Wohnung zur Besichtigung zu bekommen.

Diese Masche kannte ich bisher nur aus Emails oder von Autoscout24 und Mobile.de - meistens wird auf Englisch mit irgendeiner Begründung nach Geld im Voraus verlangt.

Das System scheint sich nun munter auch bei Immobilien zu verbreiten - denn die Anzahl dieser Angebote bei Immobilienscout scheint rassant zu wachsen.

Gerade eben habe ich von Immobilienscout eine Email Benachrichtigung zu neuen Angeboten erhalten, da diese Angebote natürlich auch nach Kaufpreis aufsteigend sortiert sind, kamen prompt mehrere dieser Angebote hintereinander:

und:

Immer auf Englisch mit dem Titel "Luxury", "Luxury Apartment" o.ä, und einem relativ niedrigen Preis.

Sie besitzen eine schlechte Immobilie in München? Jetzt verkaufen!

Viele Münchner und Investoren, die in den letzten Jahren massiv in Immobilien investiert hatten, trennen sich nun so langsam von ihren schlechten Immobilien.

Warum?

Der Markt in München ist aktuell absolut verrückt. Aufgrund der Euro-Panik und Inflationsangst wird jeder Mist gekauft - der Markt ist überhitzt und die Kaufpreis sind durch die Reihe weg ca. 20% überbewertet.

In solchen Situationen, mit hoher Nachfrage, lohnt es sich schlechte Immobilien zu verkaufen.

Immobilien mit großen Haken (z.B. in der Nähe von stark befahrenen Strassen, an Zuggleisen, im Erdgeschoß, ohne Balkon, schlecht geschnitten, hohe Nebenkosten, schlechte Nachbarschaft/Umgebung) lassen sich nun auch schneller verkaufen un zu preisen, die man normalerweise niemals für diesen Preis hätte verkaufen können.

Gewerbeimmobilien vs. Wohnungen zur Kapitalanlage in München

Vorausgesetzt Immobilienpreise fallen innerhalb des Investitionszeitraums nicht, lohnt sich eine Immobilie zur Kapitalanlage auch nur dann, wenn die Mietrendite (d.h. Mieteinnahmen/Kaufpreis) höher ist, als die Zinsen der Finanzierung. Damit hat man auf das eingesetzte Eigenkapital eine noch höhere Rendite. Das ganze nennt man auch Eigenkapitalrendite. Die Eigenkapitalrendite berechnet man wie folgt:

Mieteinnahmen ohne Nebenkosten - Rücklagen und nicht-umlegbare Nebenkosten /  (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

In München braucht man schon sehr viel Geduld und Glück um heutzutage noch eine Wohnung zu finden, bei dies passt (z.B. 4,5% Mietrendite und Finanzierung zu 3,5%).

Selbst Wohnungen mit einer Mietrendite von 2,5% gehen teilweise noch recht schnell weg - d.h. es gibt genug "Dumme" oder waghalsige Spekulaten die nicht nachrechnen oder denen das ganze egal ist, dass sich hier eine Immobilienblase bildet / gebildet hat - oder einfach gerne risikofreudig sind.

Schaut man sich hingegen die Mietrendite von Gewerbeimmobilien an, sieht das ganze schon etwas besser aus - hier sind auch 6-7% möglich.

Warum ist das so?

• Mieten sind bei Gewerbeimmobilien höher
• die Kündigungsfristen sind kürzer - d.h. der Mieter kann schnell wieder ausziehen (= höheres Risiko; höheres Risiko = grössere Rendite)
• es wird nicht immer möglich sein, direkt im Anschluss einen Mieter zu finden und das Risiko des Leerstands ist höher
• Hypotheken für Gewerbeimmobilien sind schwer zu bekommen - und meistens nur mit viel höheren Zinsen verbunden. D.h. eine Finanzierung zu 3,5% für eine Gewerbeimmobilie wird nicht leicht - wenn nicht unmöglich. Hier sieht also die Rechnung schon mal ganz anders aus
•  Die Miete um immer 19% MWSt enthalten
• beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie für einen höheren Preis, muss der Gewinn versteuert werden
• in München gibt es zahlreiche leerstehende Gewerbeimmobilien - der ganze Arnulfpark ist eine Gewerbe-Geisterstadt - das erhöht das Risiko und sorgt damit für eine höhere (erzielbare) Rendite