Wertsteigerung vs. Immobilienblase

Eine Wohnung wird teurer. Was bedeutet das?

Inflation

Die Währung, in der der Kaufpreis ausgedrückt wird, hat an Wert verloren, d.h. die Wohnung ist eigentlich noch genauso viel wert wie vorher.


Vorteil:  Der Immobilienbesitzer hat sich prinzipiell dadurch vor der Inflation geschützt
Nachteil: Gesetze kennen keine Inflation. Die Miete darf nur alle 3 Jahre um 20% erhöht werden, und auch nur im Bereich des Mietspiegels, der sowieso immer ein paar Jahre hinterherhinkt. Auch ist man als Vermieter in der unvorteilhaften Position, die Mieterhöhung erstmal durchzubekommen - im Zweifelsfall fressen die Anwaltskosten dann die Mietsteigerung der nächsten 10 Jahre auf.

Angebot/Nachfrage Situation


Es gibt viele Leute die etwas kaufen möchten, aber das Angebot ist zu klein, um allen Käufern etwas zu dem gewünschten Preis zu Verfügung zu stellen. Die Menschen mit viel Geld und/oder einer sehr lockeren Einstellung zum Geld - oder Menschen, die sich von Maklern oder Bänkern leicht beeinflussen lassen, werden trotzdem mehr zahlen - andere werden dann nicht kaufen.

Vorteil: Als Verkäufer, kann man einen höheren Preis verlangen. Selbst Ladenhüter kann man leichter verkaufen (d.h. Immobilien mit einem Haken, z.B. neben Zuggleisen, einer Kläranlage, Autobahn etc..)

Nachteil: Eine Angebot/Nachfrage Situation ist eine unnatürliche Situation, durch externe Faktoren bedingt. Eine Angebot/Nachfrage Situation kann sich schnell ändern - z.B. da:

• die Zinsen steigen, und es unattraktiver wird in Immobilien zu investieren, vs. Sparbuch/Tagesgeld/Anleihen/Fonds
• der Goldpreis fällt (z.B. China verkauft seine Goldanteile) und Panik ausbricht
• ein Trend entsteht, aus einer Stadt wegzuziehen (z.B. München) - und Menschen sind Herdentiere
• Arbeitsplätze aufgrund von politischen Fehlentscheidungen wegfallen und die Menschen wo anders eine Arbeit suchen müssen, bzw. wieder "nach Hause" gehen, wenn sie nur wegen dem Job hergekommen sind
• viele neue Wohnungen entstehen, und ein Überangebot die Nachfrage befriedigen kann
• aufgrund neuer Verkehrsinfrastruktur, plötzlich Außengebiete aufgrund der schnellen Innenstadtanbindung attraktiver werden
• aufgrund einer neuen Verkehrsführung die Immobilie unattraktiver wird
• Bevölkerungsschwund aufgrund des demographischen Wandels und sich dadurch die Nachfrage ändert bzw. das Angebot vergrössert. Dieser Faktor ist allerdings gut zu prognostizieren (!)

Immobilienblase

Es handelt sich um eine Immobilienblase. 

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein künstliches Aufblähen der Immobilienpreise. In den USA wurde dies z.B. primär durch die lockere Vergabepraktiken bei Immobilienkrediten ausgelöst, in Großbritannien auch wegen der allgemeinen Einstellung der Leute, dass man eine Immobilie besitzen muss und man nie damit etwas falsch machen kann - und in Spanien haben viele Investoren und Immobilienfonds dazu beigetragen.

Woran erkennt man eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase erkennt man an folgenden Merkmalen:

• im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Rendite zum Vorjahr verschlechtert (d.h. minimal gestiegene Mieten aber maximal gestiegene Kaufpreise). In Deutschland ist dieses Risiko höher als in anderen Ländern, da es bei uns einen Mietspiegel gibt
• alle fangen an Immobilien kaufen zu wollen - auch Menschen die es zuvor nie überlegt hatten
• jeder ist der Meinung, man könne nichts falsch machen und jeder Makler/Bänker sagt einem man müsse jetzt noch schnell was kaufen, um sich vor der Inflation zu sichern oder um von den Wertsteigerungen zu profitieren
• Die ersten Banken fangen damit an, auch 100% einer Immobilie zu finanzieren
• es macht rechnerisch/finanziell gesehen überhaupt keinen Sinn eine Immobilie zu kaufen, da man drauf zahlt oder das Geld nur "parkt"