Immobilienpreise in München - wohin geht die Reise?

Das Immobilienpreise in München immer steigen, ist nicht so ganz richtig. Es gab auch Zeiten, in denen der Immobilienmarkt rückläufig war:

http://www.sueddeutsche.de/geld/muenchen-der-immobilienmarkt-bricht-ein-1.545308

Zu diesem Thema gibt es viele Meinungen, Ansichten und Thesen:

1. In den guten Lagen werden weiterhin die Preise steigen, da es immer mehr Menschen in München gibt - den Rest regelt Angebot und Nachfrage
2. Immobilienpreise werden "in Euro" steigen, da der Euro an Wert verlieren wird
3. Immobilienpreise werden steigen - im Vergleich zu London, Paris und Vancouver gibt es noch deutlich Potential nach oben. 
4. Immobilienpreise werden steigen, da früher oder später verstärkt ausländische Investoren auf München aufmerksam werden. Berlin ist nicht das London Deutschlands - es muss auch nicht immer "the capital" sein. Wenn man keine Ahnung hat, kauft man im Zweifelsfall in der Hauptstadt - aber auch ausländische Investoren werden irgendwann dazulernen.
5. Immobilienpreise werden fallen - kommt es zu einer weiteren Wirtschaftskrise, Firmenpleiten und Arbeitslosigkeit, sinkt schlagartig die Nachfrage und die künstlich-hohen Immobilienpreise fallen.
6. Immobilienpreise in München müssen fallen - warum kostet ein kleines Stadthaus 2 Millionen wenn es 2 Stunden weiter nördlich eine Villa mit 5,000 Quadratmeter Parkanlage für 300,000 Euro gibt?
7. Immobilienpreise in München werden fallen, da die Zinsen steigen werden. Warum sollte man eine Immobilie mit 1000 Euro Mieteinnahmen kaufen, wenn man stattdessen auch 2000 Euro Zinsen bekommen kann?
8. Immobilienpreise in München werden fallen, da nur noch "Müll" übrig ist. Als die Zinsen bei noch vor kurzem 2,5% waren, hat jeder mit etwas Geld auf Eigenkapitalrendite optimiert und mit Fremdkapital Immobilien mit einer Mietrendite > 3-4% finanziert. Damit wurden die Sahnestücke schon verkauft - und meist mindestens 10 Jahre gebunden. So lange wird auch nicht verkauft
9. Immobilienpreise werden sinken, da viele Gebäude energetisch saniert werden müssen - und es finanziell noch unattraktiver wird
10. Immobilienrpreise sinken, weil viele lieber zu 8,5% Mietrendite wo anders investieren statt zu 3% in München
11. Immobilienpreise sinken, da Immobilien ein Bond sind, eine Anleihe, die abhängig vom Zins ist. Hohe Zinsen, hohes Risiko. Steigen Zinsen, fallen Immobilienpreise unweigerlich.
12. Immobilienpreise müssen auch in München irgendwann fallen, da jedes Jahr Deutschland um hunderttausende Einwohner schrumpft. Bald ist der dicke Gürtel der Alterspyramide nach oben gerutscht und fällt dann runter..viele ältere Leute sterben irgendwann und ihre Immobilien werden meist an die Kinder vererbt. Gibt es mehr als 1 Kind wird eh fast immer verkauft. Aber auch so brauchen viele keine kleine Wohnung in München und verkaufen und stecken das Geld lieber in einen Hausbau. Damit wird dann der Markt mit vielen Angeboten zugeschwemmt und die Preise erreichen wieder ein normaleres Niveau - denn nur Angebot/Nachfrage beeinflussen den Preis der Immobilien in München. Derzeit profitiert München noch davon dass viele Menschen beruflich bedingt nach München ziehen und damit den Bevölkerungsschwung auffangen. Auch sind heute mehr Menschen gezwungen sich in München anzumelden - das ist früher nicht passiert, d.h. die Anzahl der Einwohner in München ist sowieso verfälscht gewesen.

Was sollte man folglich machen?  

Am besten fährt man, mit selbstgenutzten Immobilien ohne Fremdfinanzierung (oder nur sehr wenig) und ohne Spekulationsabsichten. Man hat den Steuervorteil, keine Miete zahlen zu müssen. Denn um 1000 Euro Miete zahlen zu können, muss man auch erst mal 1600 Euro verdienen (vor der Einkommenssteuer).

Die Frage ist, wieviel einem der eigene Lebensstandard wert ist. Wieviel will man in Immobilien "parken"/investieren, und wieviel möchte man noch für andere Dinge im Leben ausgeben.

Wenn man ein Schnäppchen findet (~ wie Lotto spielen), sollte man zuschlagen. Eine Immobilien zum üblichen Marktpreis sollte man auch nicht auf sehr lange Sicht zu legen, wenn die Immobilie nicht perfekt ist und eine perfekte Lage hat - denn in 20 oder 30 Jahren sieht die Welt anders aus, und dann will das Ding keiner mehr haben.

Fährt man 3 Stunden von München nach Norden, findet man dort sanierte Villen mit 500 Quadratmeter Wohnfläche und 5000 Quadratmeter Parkanlage für 350,000 Euro - und keine will es haben, weil dort die Bevölkerung abnimmt und es immer schwerer wird einen Käufer für den Wiederverkauf zu finden.

In München gibt es für 300,000 eine renovierungsbedürftige 3-Zimmer Wohnung an Bahngleisen.

Dieser krasse Unterschied gleicht sich auch irgendwann wieder an - denn viele Münchener sind nicht aus München. Immer mehr Menschen können über das Internet von jedem Ort der Welt arbeiten und Telearbeitsplätze nehmen zu. Wer also die Wahl zwischen einer kleinen Wohnung in München hat und einem großen Haus außerhalb wird sich in ein paar Jahren das ganze möglicherweise nochmal überlegen - gerade bei Familien mit Kindern.