Warum sind die Immobilienpreise in München so hoch? Warum ist München so teuer?

Heute bin ich gefragt worden, warum in München die Immobilien so teuer sind...
Was ist der Grund, weshalb die Immobilienpreise und Mieten auf einem so extrem hohen Niveau liegen?

Sicherlich kommt diese Frage von einem, der nicht aus München stammt. Münchner stellen sich diese Frage selten - sie sind es gewohnt. Oft kommt als Antwort zurück: "Das war schon immer so!" oder "Egal wie teuer - billiger wird es nicht." manche Münchner antworten "vor 20 Jahren wollte ich mir schon eine Immobilie kaufen - habe es aber dann gelassen, weil es zu teuer war. Heute wäre ich reich, wenn ich damals trotzdem gekauft hätte".


Aber zurück zur Frage: Warum sind Immobilien in München so teuer?

• Münchner bleiben meist in München wohnen - oder kommen früher oder später wieder zurücl
• die meisten, die einmal in München längere Zeit gelebt haben, wollen auch nicht mehr weg
• in München darf nicht höher als die Frauenkirche gebaut werden, also wird der Wohnraum schneller knapp
• Zeit ist Geld. Wenn ein gut verdienender Manager, Banker oder IT Consultant 1h pro Tag mit Pendeln verliert, kostet das mehr Geld, als wenn er für ein paar hundert Euro im Monat näher am Zentrum wohnt. Je näher am Zentrum desto teurer. Auch wenn das "Preis/Leistungs" Verhältnis im Zentrum so gut ist, dass sich dort kaufen niemals lohnen würde und man als Mieter immer billiger davon kommt (http://wirtschaft.t-online.de/immobilienpreise-in-muenchen-lieber-mieten-als-kaufen/id_41771010/index)
• trotz Bevölkerungsschwund in Deutschland ist (noch) ein regionales Wachstum in München festzustellen. Viele die aus anderen Städten und Dörfern wegziehen, kommen nach München. Gut für München - schlecht für den Rest Deutschlands.
• in München sind viele Firmen und Unternehemn - hier gibt es viele Jobs und offene Stellen. München hat mehr offene Stellen als Berlin, und das bei weniger Einwohnern und einer kleineren Fläche
• jede Firma/Institution die Rang und Namen hat, hat auch einen Standort direkt in oder außerhalb von München (Apple, Google, Microsoft, ARD, Prosieben/Sat1, Sky, RTL2 (+viele andere Fernsehsender), viele bekannte Zeitschriften, Filmprodukionen, Pharma Konzerne, Autovermietungen und so weiter...)
• es ist ein Teufelskreis: alle Familien, die schon seit Generationen in München wohnen sind meistens reich - alleine schon wegen dem Immobilienbesitz, den sie seither aufgebaut haben - teilweise auch dank Vater Staat durch zahlreiche steuerlichen Vorteile (Afa = Abschreibung für Abnutzung). Kinder aus reichen Elternhäuser haben meistens die besten Voraussetzungen, Zeit und Geld für Firmengründungen und manchen sich selbständig. Das schafft wiederum Arbeitsplätze, zieht mehr Leute nach München, verteuert wiederum die Immobilien und macht dadurch noch mehr Menschen reich. 

Die Frage ist nur, wie lange noch? Viele Effekte, die dafür verantwortlich sind, schaukeln sich gegenseitig hoch. D.h. oft reicht nur ein kleines Glied in der Kette, und schon kann das ganze eines Tages auch mal wie ein Dominospiel in die andere Richtung laufen. Das einzige was sicher ist: der Münchner Geldadel, dem die meisten Immobilien in der Altstadt gehören, ist komplett resistent gegen Wirtschaftskrisen und Inflation - an dem zieht alles vorbei. Wenn es eines Tages mal München trifft, fängt das Dominospiel erst in den Außenbereichen und schlechten Lagen an...die Immobilien, die schwer vermittelbar sind wird dann keiner mehr haben wollen. Dann zählt nur die die Lage. Premium Lagen werde da auch nicht viel an Wert verlieren. Hier heute zu investieren bringt nur leider auch nichts, da man hier schon sehr schmerzfrei sein muss, um etwas zu kaufen. Wer hier kauft, verdient kein Geld, sondern vernichtet Geld. Oder würden Sie für 1,5 Mio eine Wohnung kaufen und dann für 1000 Euro im Monat vermieten? Das ist nämlich der aktuelle Stand bei Altstadt Immobilien in München. Hier können Sie "günstig" für 1200-1500 Euro am Viktualienmarkt, Marienplatz oder Odeonsplatz in einer grandiosen Wohnung wohnen, die allerdings wahrscheinlich nicht mal für 3 Mio verkauft werden würde.

Die Immobilienblase in Deutschland füllt sich so langsam....

Bereits im November 2010 hatte Michael Best von der Franlfurter Börse vor einer Immobilienblase in Deutschland gewarnt: http://blogs.hr-online.de/bestblog/2010/11/15/achtung-immobilienblase-droht/

Schon vor einigen Jahren hatte ich auf Deutschland in einem internationalen Vergleich hingewiesen:

Damals war Deutschland der Musterknabe: Das einzige(!) Land, in dem Immobilienpreise stabil geblieben sind, und nur mit der Inflation angestiegen sind - vorbildlich!

Und was passiert jetzt? Deutschland macht als Nachzügler Jahre später die gleichen dummen Fehler der anderen Länder - und steigt auch in die Immobilienblasen Industrie ein: Mit der Panik vor der Zukunft haben viele Angst, kaufen Gold - oder verkaufen Gold   - flüchten in Immobilien, egal ob es eine sinnvolle Kapitalanlage ist oder nicht: Denn Immobilien sind ja so sicher - man kann sie ja anfassen, und es ist was "reales". Trotzdem gilt auch hier: Wer nicht nachrechnet ist selber schuld - und schadet nicht nur sich selbst sondern der ganzen Gesellschaft. Sobald dann die Immobilienpreise wieder fallen ist das Geschrei groß!

Am 30.06.2011 hat auch in der Financial Times Deutschland Richard Haimann darüber berichtet:

http://m.ftd.de/artikel/60071831.xml?v=2.0

Nur 40%(!) der privaten Vermieter in Deutschland verzeichnen positive Erträge. Die Mieten werden nicht in dem prognostizierten Maße steigen. Auch ist seit 2002 die Bevölkerung um 800,000 Mitbürger geschrumpft - das wird sich noch fortsetzen.

Wir alle wissen (sollten es!), dass Deutschland ausstirbt. Warum also in die Zukunft investieren, wenn es keine Zukunft für Deutschland gibt? Woher soll diese Zukunft kommen? Nicht einmal die rückläufigen Einwanderungszahlen können dem entgegentreten. In 30 Jahren ist es zu spät, Fehler in der Familienpolitik einzugestehen.

Aber warum sind die Leute zu doof? Liegt das an unseren Medien, die euphorisch über alles schreiben, was möglicherweise die Anzeigenkunden für Hypotheken hören wollen?

Zumindest der Focus fängt langsam an, auch zu diesem Thema etwas zu schreiben:

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/tid-23080/tid-23082/immobilien-als-geldanlage-verzweifelte-suche-nach-sicherheit_aid_649372.html

Wertsteigerung vs. Immobilienblase

Eine Wohnung wird teurer. Was bedeutet das?

Inflation

Die Währung, in der der Kaufpreis ausgedrückt wird, hat an Wert verloren, d.h. die Wohnung ist eigentlich noch genauso viel wert wie vorher.


Vorteil:  Der Immobilienbesitzer hat sich prinzipiell dadurch vor der Inflation geschützt
Nachteil: Gesetze kennen keine Inflation. Die Miete darf nur alle 3 Jahre um 20% erhöht werden, und auch nur im Bereich des Mietspiegels, der sowieso immer ein paar Jahre hinterherhinkt. Auch ist man als Vermieter in der unvorteilhaften Position, die Mieterhöhung erstmal durchzubekommen - im Zweifelsfall fressen die Anwaltskosten dann die Mietsteigerung der nächsten 10 Jahre auf.

Angebot/Nachfrage Situation


Es gibt viele Leute die etwas kaufen möchten, aber das Angebot ist zu klein, um allen Käufern etwas zu dem gewünschten Preis zu Verfügung zu stellen. Die Menschen mit viel Geld und/oder einer sehr lockeren Einstellung zum Geld - oder Menschen, die sich von Maklern oder Bänkern leicht beeinflussen lassen, werden trotzdem mehr zahlen - andere werden dann nicht kaufen.

Vorteil: Als Verkäufer, kann man einen höheren Preis verlangen. Selbst Ladenhüter kann man leichter verkaufen (d.h. Immobilien mit einem Haken, z.B. neben Zuggleisen, einer Kläranlage, Autobahn etc..)

Nachteil: Eine Angebot/Nachfrage Situation ist eine unnatürliche Situation, durch externe Faktoren bedingt. Eine Angebot/Nachfrage Situation kann sich schnell ändern - z.B. da:

• die Zinsen steigen, und es unattraktiver wird in Immobilien zu investieren, vs. Sparbuch/Tagesgeld/Anleihen/Fonds
• der Goldpreis fällt (z.B. China verkauft seine Goldanteile) und Panik ausbricht
• ein Trend entsteht, aus einer Stadt wegzuziehen (z.B. München) - und Menschen sind Herdentiere
• Arbeitsplätze aufgrund von politischen Fehlentscheidungen wegfallen und die Menschen wo anders eine Arbeit suchen müssen, bzw. wieder "nach Hause" gehen, wenn sie nur wegen dem Job hergekommen sind
• viele neue Wohnungen entstehen, und ein Überangebot die Nachfrage befriedigen kann
• aufgrund neuer Verkehrsinfrastruktur, plötzlich Außengebiete aufgrund der schnellen Innenstadtanbindung attraktiver werden
• aufgrund einer neuen Verkehrsführung die Immobilie unattraktiver wird
• Bevölkerungsschwund aufgrund des demographischen Wandels und sich dadurch die Nachfrage ändert bzw. das Angebot vergrössert. Dieser Faktor ist allerdings gut zu prognostizieren (!)

Immobilienblase

Es handelt sich um eine Immobilienblase. 

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist ein künstliches Aufblähen der Immobilienpreise. In den USA wurde dies z.B. primär durch die lockere Vergabepraktiken bei Immobilienkrediten ausgelöst, in Großbritannien auch wegen der allgemeinen Einstellung der Leute, dass man eine Immobilie besitzen muss und man nie damit etwas falsch machen kann - und in Spanien haben viele Investoren und Immobilienfonds dazu beigetragen.

Woran erkennt man eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase erkennt man an folgenden Merkmalen:

• im Vergleich zu den Vorjahren hat sich die Rendite zum Vorjahr verschlechtert (d.h. minimal gestiegene Mieten aber maximal gestiegene Kaufpreise). In Deutschland ist dieses Risiko höher als in anderen Ländern, da es bei uns einen Mietspiegel gibt
• alle fangen an Immobilien kaufen zu wollen - auch Menschen die es zuvor nie überlegt hatten
• jeder ist der Meinung, man könne nichts falsch machen und jeder Makler/Bänker sagt einem man müsse jetzt noch schnell was kaufen, um sich vor der Inflation zu sichern oder um von den Wertsteigerungen zu profitieren
• Die ersten Banken fangen damit an, auch 100% einer Immobilie zu finanzieren
• es macht rechnerisch/finanziell gesehen überhaupt keinen Sinn eine Immobilie zu kaufen, da man drauf zahlt oder das Geld nur "parkt"

Wer jung ist, kann hoffen!

Laut der heutigen Tagesschau, hat Deutschland derzeit die niedrigste Geburtenrate in Deutschland....

Denken wir also mal etwas nach - das müsste ja eigentlich auch bedeuten, dass wir in spätestens 30 Jahren - auch eine deutliche Entspannung im Immobilien und Wohnungsmarkt feststellen können.

Also nicht jetzt fürs Alter eine Immobilie kaufen?

Das ist die Frage....

Was sicher ist, ist folgendes: Es wird auf absehbare Zeit nicht noch wesentlich schlimmer werden, als aktuell - im Gegenteil - es kann nur besser werden. Wobei besser auf Sicht von Mietern und Käufern bezogen ist.

Ab 2030 wird man sicherlich aus mehreren sehr guten Miet- oder Kaufangeboten wählen können.
Wer jetzt also fürs Alter vorsorgen will und eine schlechte Immobilie kauft, weil alles andere zu teuer ist, könnte es in 30 Jahren möglicherweise bereuen.

Aber nicht nur wegen den Geburten. Ein Blick auf die Alterspyramide zeigt auch, dass in den nächsten Jahrzehnten einige geburtenstarke Jahrgänge das zeitliche segnen werden, und somit dann schlagartig die Bevölkerung abnehmen wird.

Wäre das Wetter in Deutschland besser, wäre zumindest noch auf Zuwanderung zu hoffen.

Mein Tipp: Nie zu langfristig investieren. Zu kurzfristig investieren ist allerdings auch keine Option - Spekulationen gehen meist auch mit hohem Risiko einher.

Kann man Immobilienscout dazu verwenden, sich über Immobilienpreise zu informieren?

Eigentlich klingt es ja einfach: Man möchte ein Gefühl für die Immobilienpreise in einer Stadt bekommen, und macht mal Eben eine Suche bei Immobilienscout (oder irgendeiner anderen Immobilienseite) in bestimmten Stadtteilen und mit bestimmten Kriterien. Am schnellsten kommt man zum Ziel, wenn man relativ enge Suchkritierien eingibt, und schaut was übrig bleibt - und dann nach und nach den maximalen Kaufpreis erhöht, bis etwas Interessantes dabei ist - und schon (meint man) - die richtige Preisregion herausgefunden zu haben.

Klingt einfach. Aber ist es auch so? Wie sehr gut kennt man den Markt nach reinen Internet Recherchen auf Immobiliensseiten?

Folgendes ist dabei zu beachten:

• der Kaufpreis bei Immobilienanzeigen sagt nichts über den tatsächlich bezahlten Kaufpreis aus. Eine typische Masche bei Maklern ist es, den Kaufpreis höher anzusetzen und dann nach der Besichtigun zu sagen "aus den Gründen X oder Y können Sie die Wohnung Z Euro billiger haben, Sie müssen sich aber schnell entscheiden"
• sehr gute Angebote sind meist nur sehr kurze Zeit (1-2 Tage?) online - d.h. die Wahrscheinlichkeit viele solcher Angebote zu finden ist statistisch gesehen gering
• man weiss nicht, wie lange die Angebote schon im Internet stehen - ausser man informiert sich regelmässig. Aber selbst dann kann es sein, dass Angebote nach erfolgloser Käufersuche mal ein paar Monate offline sind, und dann nach einiger Zeit wieder aktiv sind und als "neue Angebote" erscheinen
• Immobillienseiten wie Immmobilienscout repräsentieren nicht 100% des Markts - oft werden Immobilien immer noch an Freunde, Bekannte, Familie, Verwandschaft verkauft - oder über klassische Medien wie Tageszeitungen, Zettel, Kleinanzeigenblätter, word-of-mouth etc...

Würde man es böse ausdrücken könnte man sagen, Immobiliensseiten wie Immobilienscout bestehen möglicherweise(!) zu 99% aus Ladenhütern, die überteuert sind und zu 1% aus guten Angeboten, die nur 1 Tag online sind.

Welche Immobilienseite ist am grössten/beliebtesten/häufigsten genutzt?

Um einen groben Eindruck darüber zu bekommen, wie groß eine Internetseite ist, kann man Alexa.com verwenden:

Dies sagt allerdings nichts auf regionaler Ebene aus. Wie sieht es also bezogen auf den Raum München aus?

Ein nicht-repräsentativer Test, wäre zu schauen, wieviele Angebote es in bestimmten Postleitzahlen Bereichen gibt - auch wenn dies natürlich eher was über die Angebotsvielfallt aussagt und nicht darüber ob die Seiten mit dem grössten Angebot auch am häufigsten genutzt werden.

Immobilien in 80469 bei Immonet: 12 Wohnungen
Immobilien in 80469 bei Immopool: 2 Wohnungen
Immobilien in 80469 bei Immobilio: 25 Wohnungen
Immobilien in 80469 bei Immowelt: 43 Wohnungen
Immobilien in 80469 bei ImmobilienScout24: 57 Wohnungen


 Das Angebot bei Immobilienscout24 scheint am grössten zu sein.....grundsätzlich liegt die Vermutung nahe, dass es keine sonderlichen Abweichungen zwischen den Alexa Daten und der regionalen Nutzung in München zu geben.

Venedig so teuer wie München

In Venedig kostet eine durchschnittliche Wohnung ca. 3,692 Euro pro Quadratmeter, in den besseren Lagen zwischen ca. 5,700 Euro bis 6,500 Euro.  

Damit nähert sich Venedig so langsam als teuerste Stadt Italiens dem Niveau von München an - auch wenn in München in den allerbesten Lagen die Quadratmeter Preise auch im 10,000er Bereich liegen können.

Ein Unterschied ist jedoch, dass man einige km außerhalb von Venedig sehr große Häuser für wenig Geld bekommt - in München kosten auch kleine Häuser im Umkreis von einigen km ein Vermögen.

Langfristig investieren - aber nicht zu langfristig

Das man eine Immobilie in München, nicht gleich nach 2 oder 3 Jahren wieder verkauft sollte, ist den meisten wohl klar. Alleine um die Kauferwerbsnebenkosten und mögliche (meist unvermeidliche) Maklergebühren wieder reinzuholen (8,57%) muss man - wenn es gut läuft - 2-3 Jahre warten. Erst im 4. oder 5. Jahr fängt man dann langsam an einen kleinen Gewinn zu machen bzw. eine Wertsteigerung mit der Inflation zu erreichen.

Was aber ist mit langfristigen Anlagen? Wenn beispielsweiser ein 30-jähriger etwas kaufen/abbezahlen möchte, um dann in 30 oder 40 Jahren eine zusätzliche Rente zu beziehen?

Aktuell könnte es noch ganz knapp funktionieren - aber wenn man sich die demographische Entwicklung in München anschaut, wird es in 20 Jahren zu einer Ausdünnung der Bevölkerung kommen - insbesondere weil viele ältere dann wegsterben.

D.h. ab 2030 haben die Käufer wieder die Qual der Wahl - dann werden Verkäufer es schwer haben, die sich in Zeiten von Immobilienmangel eine Immobilie mit Haken haben andrehen lassen, weil es sonst keine anderen Immobilien mehr gab.

Immobilien mit Haken sind beispielsweise:

• Immobilien an Zuggleisen und stark befahrenen Strassen
• Immobilien gegenüber oder neben hässlichen Gebäuden
• Wohnungen ab dem zweiten Stock ohne Aufzug
• schlecht geschnittene Wohnungen
• hässliche Immobilien (alles was kein Altbau ist?)

Eine Immobilie in der Münchner Altstadt wäre da die beste Wahl - allerdings ist hier meistens die Mietrendite extrem schlecht (~1%) - und daher meistens nur für Immobilienliebhaber interessant, die keine Fremdkapital benötigen und generell eher an der Sicherung ihren Vermögens interessiert sind, nicht an der Vermehrung des Geldes.

Immobilienpreise in München - wohin geht die Reise?

Das Immobilienpreise in München immer steigen, ist nicht so ganz richtig. Es gab auch Zeiten, in denen der Immobilienmarkt rückläufig war:

http://www.sueddeutsche.de/geld/muenchen-der-immobilienmarkt-bricht-ein-1.545308

Zu diesem Thema gibt es viele Meinungen, Ansichten und Thesen:

1. In den guten Lagen werden weiterhin die Preise steigen, da es immer mehr Menschen in München gibt - den Rest regelt Angebot und Nachfrage
2. Immobilienpreise werden "in Euro" steigen, da der Euro an Wert verlieren wird
3. Immobilienpreise werden steigen - im Vergleich zu London, Paris und Vancouver gibt es noch deutlich Potential nach oben. 
4. Immobilienpreise werden steigen, da früher oder später verstärkt ausländische Investoren auf München aufmerksam werden. Berlin ist nicht das London Deutschlands - es muss auch nicht immer "the capital" sein. Wenn man keine Ahnung hat, kauft man im Zweifelsfall in der Hauptstadt - aber auch ausländische Investoren werden irgendwann dazulernen.
5. Immobilienpreise werden fallen - kommt es zu einer weiteren Wirtschaftskrise, Firmenpleiten und Arbeitslosigkeit, sinkt schlagartig die Nachfrage und die künstlich-hohen Immobilienpreise fallen.
6. Immobilienpreise in München müssen fallen - warum kostet ein kleines Stadthaus 2 Millionen wenn es 2 Stunden weiter nördlich eine Villa mit 5,000 Quadratmeter Parkanlage für 300,000 Euro gibt?
7. Immobilienpreise in München werden fallen, da die Zinsen steigen werden. Warum sollte man eine Immobilie mit 1000 Euro Mieteinnahmen kaufen, wenn man stattdessen auch 2000 Euro Zinsen bekommen kann?
8. Immobilienpreise in München werden fallen, da nur noch "Müll" übrig ist. Als die Zinsen bei noch vor kurzem 2,5% waren, hat jeder mit etwas Geld auf Eigenkapitalrendite optimiert und mit Fremdkapital Immobilien mit einer Mietrendite > 3-4% finanziert. Damit wurden die Sahnestücke schon verkauft - und meist mindestens 10 Jahre gebunden. So lange wird auch nicht verkauft
9. Immobilienpreise werden sinken, da viele Gebäude energetisch saniert werden müssen - und es finanziell noch unattraktiver wird
10. Immobilienrpreise sinken, weil viele lieber zu 8,5% Mietrendite wo anders investieren statt zu 3% in München
11. Immobilienpreise sinken, da Immobilien ein Bond sind, eine Anleihe, die abhängig vom Zins ist. Hohe Zinsen, hohes Risiko. Steigen Zinsen, fallen Immobilienpreise unweigerlich.
12. Immobilienpreise müssen auch in München irgendwann fallen, da jedes Jahr Deutschland um hunderttausende Einwohner schrumpft. Bald ist der dicke Gürtel der Alterspyramide nach oben gerutscht und fällt dann runter..viele ältere Leute sterben irgendwann und ihre Immobilien werden meist an die Kinder vererbt. Gibt es mehr als 1 Kind wird eh fast immer verkauft. Aber auch so brauchen viele keine kleine Wohnung in München und verkaufen und stecken das Geld lieber in einen Hausbau. Damit wird dann der Markt mit vielen Angeboten zugeschwemmt und die Preise erreichen wieder ein normaleres Niveau - denn nur Angebot/Nachfrage beeinflussen den Preis der Immobilien in München. Derzeit profitiert München noch davon dass viele Menschen beruflich bedingt nach München ziehen und damit den Bevölkerungsschwung auffangen. Auch sind heute mehr Menschen gezwungen sich in München anzumelden - das ist früher nicht passiert, d.h. die Anzahl der Einwohner in München ist sowieso verfälscht gewesen.

Was sollte man folglich machen?  

Am besten fährt man, mit selbstgenutzten Immobilien ohne Fremdfinanzierung (oder nur sehr wenig) und ohne Spekulationsabsichten. Man hat den Steuervorteil, keine Miete zahlen zu müssen. Denn um 1000 Euro Miete zahlen zu können, muss man auch erst mal 1600 Euro verdienen (vor der Einkommenssteuer).

Die Frage ist, wieviel einem der eigene Lebensstandard wert ist. Wieviel will man in Immobilien "parken"/investieren, und wieviel möchte man noch für andere Dinge im Leben ausgeben.

Wenn man ein Schnäppchen findet (~ wie Lotto spielen), sollte man zuschlagen. Eine Immobilien zum üblichen Marktpreis sollte man auch nicht auf sehr lange Sicht zu legen, wenn die Immobilie nicht perfekt ist und eine perfekte Lage hat - denn in 20 oder 30 Jahren sieht die Welt anders aus, und dann will das Ding keiner mehr haben.

Fährt man 3 Stunden von München nach Norden, findet man dort sanierte Villen mit 500 Quadratmeter Wohnfläche und 5000 Quadratmeter Parkanlage für 350,000 Euro - und keine will es haben, weil dort die Bevölkerung abnimmt und es immer schwerer wird einen Käufer für den Wiederverkauf zu finden.

In München gibt es für 300,000 eine renovierungsbedürftige 3-Zimmer Wohnung an Bahngleisen.

Dieser krasse Unterschied gleicht sich auch irgendwann wieder an - denn viele Münchener sind nicht aus München. Immer mehr Menschen können über das Internet von jedem Ort der Welt arbeiten und Telearbeitsplätze nehmen zu. Wer also die Wahl zwischen einer kleinen Wohnung in München hat und einem großen Haus außerhalb wird sich in ein paar Jahren das ganze möglicherweise nochmal überlegen - gerade bei Familien mit Kindern.

Warum gibt es bei Immobilienscout fast nur Makler Angebote?

Die meisten kennen Immobilienscout wahrscheinlich aus Anwendersicht, bei der Suche nach Miet- oder Kaufobjekten. Wie sieht es eigentlich aus Verkäufersicht aus?

Zunächst einmal muss man erstmal 40 Euro hinbälttern, damit die Anzeige überhaupt erscheint. Man hat auch die Wahl 400 Euro für eine permanente Anzeige zu zahlen. Wahrscheinlich auch ein Grund, warum Makler die guten Angebot nach kurzer Zeit wieder rausnehmen: anstatt wieder Geld für eine Anzeige zu bezahlen, wird die vorhandene Anzeige re-cycled, Texte und Bilder getauscht, und danach wieder online gestellt. Dann hat man zwar nur 30 statt 100 Interessenten, aber für den Makler ist das egal - so lange er für den Verkäufer einen Käufer vermittelt.

Wie sieht es mit der Resonanz aus?

Bei einer halbwegs-vernünftigen Wohnung in München, gehen gleich in den nächsten Minuten und Stunden schon Anfragen ein - auch wenn ein Großteil davon von Maklern stammt.

Typische Antwort:

Individuell auf Ihre Bedürfnisse abgestimmt, bieten wir Ihnen Dienstleistungen für den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Sie haben einen persönlichen Ansprechpartner der Ihnen beratend zur Seite steht. Sie profitieren von unserer Kompetenz und Erfahrung im Verkauf durch langjährige Tätigkeit als dienstleistungsorientiertes Unternehmen auf dem Münchner Immobilienmarkt.  Ein umfassendes Netzwerk an Immobilieninteressenten stellen wir Ihnen zur Verfügung. Professionelles Marketing, Erstellung von hochwertigen Exposés, zielgerichtete Werbung usw. sind selbstverständlich. Klare und eindeutige Vereinbarungen die wir mit Ihnen treffen geben Ihnen die Sicherheit dass keine versteckten Kosten entstehen. Wir sparen Ihnen Ärger, Zeit und einen Besichtigungstourismus. Alle anfallenden Arbeiten, wie die Organisation der Besichtigungstermine bis hin zur kompletten Kaufvertragsabwicklung und Notartermin übernehmen wir natürlich ebenfalls für Sie. Für eine Beratung sind wir gerne jederzeit unter XXXXXXXX

D.h., gibt man als normaler privater Anwender bei Immoscout eine Anzeige auf, wird man von Maklern so lange genervt, belabert und quasi fast schon terrorisiert, bis man nachgibt und seine Immobilie über das Maklerbüro verkaufen lässt.

Ein weiterer Grund, warum es fast nur Makler Angebote gibt:

Ein normaler Verkäufer verkauft seine Immobilie zu dem Preis, den eine Immobilie wert ist - und dadurch wird die Immobilie auch recht zügig verkauft. Ein Makler hat die Masche, den maximal möglichen Preis zu verlangen, damit die Provision auch möglichst hoch ausfällt - dabei ist es egal ob der Käufer etwas überteuertes erwirbt oder nicht. Dadurch, dass aber der Kaufpreis so hoch ist, stehen diese Anzeigen wesentlich länger online als Anzeigen von Privatverkäufern. Makler denken so: "Man muss nur lange genug warte, bis ein Dummer kommt". Dadurch ist Immobilienscout mit Makler Angeboten voll, die meist schon sehr lange online stehen und extremst überteuert sind. Irgendwann kommt schon ein reicher Schnösel daher, der die Immobilien kaufen kann - und bei dem die Frau das sagen hat - und der das wirtschaftliche egal ist.

Spanische Immobilien bleiben unverkäuflich

Keine Besserung auf dem spanischen Immobilienmarkt in sicht. Obwohl "Besserung" ja bereits eine subjektive Wertung darstellt. Steigende Immobilienpreise sind meistens ja keine Verbesserung.

Seit Beginn der Finanzkrise sind die Immobilienpreise in den meisten Regionen eingebrochen. Pro Jahr wurden ungefähr 700.000 Häuser und Wohnungen gebaut - soviel wie in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zusammen. Wer soll die bitte schön alle kaufen?

Meistens wurden in der Wüste Ferienhäuser gebaut und ein Golfplatz daneben, damit laut den Immobilienbewertungskriterien (Distanz zum nächsten Golfplatz), die Immobilien noch teurer verkauft werden konnten....tja und jetzt gibt es viele Luxusgeisterstädte in der Pampa - teilweise wird auch schon am Wasser für den Golfplatz gespart und der ist auch schon verdorrt.


Ganz egal ob man dauerhaft in Spanien leben möchte oder man lediglich eine Ferienimmobilie sucht: Wer derzeit kaufen möchte, hat die Qual der Wahl.  Aber kaufen lohnt sich trotzdem nicht - es ist sicherlich keine Kapitanlage - wenn sollte man erst in 10 oder 20 Jahren einsteigen - aber laut der Demographie wird es nicht besser, sondern noch schlimmer: Spanien stirbt genau so aus wie Deutschland (auf lange Sicht).

Und warum soll man sein Leben lang immer in den gleichen Ort in den Urlaub? Da hat mieten sicherlich viele Vorteile.

Wer in Spanien Immobilien kauft ist selber schuld. Ausnahme: Eine Wohnung in sehr guter Lage in der Innenstadt von Madrid oder Barcelona kann sich lohnen - aber auch nur wenn die Mietrendite ca. 8% entspricht. Welche Mieterenditen dort üblich sind, kann ich aber nicht sagen - Kommentare sind willkommen!

Hurra - die Zinsen sind mal wieder gesunken....

Kurz nachdem die ersten Banken und Hypothekenvermittler uns weisgemacht haben, dass die Hypothekenzinsen bald wieder im zweistellingen Bereich liegen (wie in den 80ern), fallen die Hypothekenzinsen erstmal wieder auf eine Art "historisches Tief".

Das mit den Zinsen ist nunmal ein zweischneidiges Schwert:

Einerseits müssen die Zinsen irgendwann wieder steigen, da die Geldmenge im Umlauf zu groß ist - das Geld ist nunmal nicht mehr soviel Wert wie es aktuell den Eindruck macht- auch wenn es noch (fast) keiner gemerkt hat.

Andererseits, wäre Deutschland am Ar..., wenn die Zinsen auf das alte Niveau klettern - unsere Politiker denken ja leider nur in maximal 4 Jahren und daher werden die Staatsschulden weiter munter steigen. D.h. sobald die Zinsen deutlich ansteigen, wird wahrscheinlich auch bald die jährliche Zinslast der Regierung ein mehrfaches des Bildungsetats entsprechen...ist ja jetzt schon höher.

D.h. einerseits werden die Zinsen künstlich niedriggehalten, weil sonst der Staat bankrott geht - andererseits wird das Geld immer weniger wert, und der Druck die Zinsen zu erhöhen wird immer stärker - mal schauen wer gewinnt.

Aber wie immer lohnt es sich, ordentlich Schulden zu machen - wenn die Rendite stimmt. In München allerdings selten - die Mieten sind zwar hoch, aber die Immobilienpreise im Verhältnis zu hoch - und nach oben ist die Mietrendite durch den Mietspiegel gedeckelt.

Also nicht über Münchner Vermieter schimpfen - sie tun einen guten Dienst für die Gemeinschaft und teilen ihren Reichtum mit der Bevölkerung. Ihre Rendite wäre wesentlich höher wenn Sie ihr Geld auf ein Tagesgeldkonto oder in einem Indexfonds anlegen.....oder Solaranleihen oder einer Put-Option auf Linked-In  - oder einfach in einer anderen Stadt.

Thalkirchens beste Lage: Das Schleusenwärter Häusschen wird versteigert!

Gerade habe ich per Zufall in der TZ entdeckt, dass das ehemalige Schleussenwärter
Häuschen in Thalkirchen von den Stadtwerken versteigert wird/wurde:

TZ

Bis vor kurzem anscheinend noch eine Dienstwohnung für glückliche Angestellte der Stadtwerke -und davor Dienstsitz und Wohnort des Schleussenmeisters...und nach seinem Tod von dessen Frau (bis 2009).

Die Lage ist unschlagbar - direkt an der Isar im Grünen - und es wird einem niemals ein Nachbar die Sicht verbauen können.

Der Nachteil: Das Haus ist nicht besonders groß - aber eventuell darf man es ja erweitern.

Sicherlich würde der Abriß und Neubau nicht erlaubt sein - und wenn es mal abbrennt oder weggespült wird, ist sicherlich der Bestandsschutz auch dahin.

Als Multi-Millionär wäre das allerdings eine ganz nette Kapitalanlage bzw. Ausgabe....zumindest besser als für eine Garage mit verschieden-farbigen Ferraris auszugeben.