Wann ist eine Wohnung eine Luxuswohnung?

In München ist es sehr beliebt alte Wohnhäuser zu kaufen, zu sanieren und dann wieder für ein Schweinegeld an irgendwelche "Dummen" zu verkaufen. Das ist nichts neues.

Interessant ist aber folgende Überlegung:

Viele Wohnhäuser stehen unter Denkmalschutz und werden unter Berücksichtigung der Denkmalschutzauflagen saniert. Eine weitere Bedingung hierbei ist allerdings auch, dass es zu keinen "Luxussanierungen" kommt.

Wohnungen an dem lauten, stark befahrenen Teil der Isartalstrasse, werden aktuell für knapp 6000 Euro/Quadratmeter verkauft. Wenn das kein Luxus ist, was ist es dann?

Die Makler erzählen einen natürlich, wäre eine super Kapitalanlage - und rechnen was vor, das aufgrund des Mietspiegels unzulässig ist - denn die Voraussetzung für die Sanierung war ja, dass es keine Luxussanierung war - also darf auch bei der Vermietung nicht mit "Luxuswohnung" der Mietspiegel 50% überschritten werden.

Darf eine Wohnung in München für 30 Euro / Quadratmeter vermietet werden?

Neulich ist mir bei einer Immobilienseite ein Angebot einer "Luxuswohnung" mit 50 Quadratmetern aufgefallen. Der Preis: 500,000 Euro, also 10,000 Euro pro Quadratmeter - in einem ähnlichen Bereich wie den Neubau Luxuswohnungen in der Innenstadt, die teilweise auch bis 11,000 Euro pro Quadratmeter gehen.

Aber rechnen wir doch mal nach:

Laut dem Münchner Mietspiegel von 2011, wäre in dieser Gegend jedenfalls die Miete maximal 12 Euro pro Quadratmeter. D.h. bei maximaler Überschreitung von 20% wären das 14,40 Euro und bei aller-maximaler Überschreitung von 50% (d.h. bei Fremdfinanzierung) wären dies 18 Euro/ Quadratmeter.

Damit wäre die maximale Miete 900 Euro, also ca. 800 Euro nach den Rücklagen. Die 542,850 Euro (+3,57 Maklerprovision + 5% sonstige Kauferwerbsnebenkosten), wäre es also eine bescheidene "Rendite" von 1,7%. Auch ist erstmal nicht davon auszugehen, dass eine solche Immobilie in absehbarer Zeit eine Wertsteigerung vorweisen kann.

Was lernen wir daraus?

- es gibt einen Mietspiegel und der ist Gesetz - vor allem in München wo Wohnraum Mangelware ist (selbst im Luxussegment)

- wir eine Luxusimmobilie in München legal vermietet, ist es keine Kapitalanlage, sondern Kapital "parken"/einfrieren

- der Mietspiegel kann 50% überschritten werden, wenn eine Fremdfinanzierung vorliegt. Das macht allerdings den Kohl nicht fett - auch mit dem Faktor 1,5 kommt man nicht in Richtung 30 Euro, was einem gerne von Maklern erzählt wird

Worauf sollte man bei Immobilienanzeigen achten?

Findet man ein Angebot einer Immobilie im Internet, lohnt es sich oft darauf zu achten, was man nicht sieht. Handelt es sich Beispiel um ein Haus in gut-klingender Lage (z.B. Menterschwaige), sieht man aber nur das Foto der Haustüre und nicht eine normale Ansicht des Hauses, liegt es sicherlich daran, dass das Haus an einer befahrenden Strasse liegt (o.ä.).

Das gleiche gilt natürlich auch bei Wohnungen, bei denen das Foto des Badezimmers, der Küche, der Blick vom Balkon usw. fehlt - auch wenn es bei einer Wohnung meistens gut ist, wenn die Wohnung heruntergekommen ist, wenn sich das im Preis widerspiegelt.

Eine Immobilienblase im Münchner Luxussegment?

In Thalkirchen wartet schon lange ein Luxus 4-Zimmer Wohnung auf einen "dummen" Käufer - für eine knappe Millionen. Vermietet bekommt man diese Wohnung aufgrund des Mietspiegels aber allermaximal für 1800 Euro.

Wer legt sein Geld zu 2% an?

Wahrscheinlich keiner - nicht mal die Russen oder Chinesen.
Die potentiellen Käufer geben Geld aus, und legen kein Geld an - d.h. die Wohnung steht leer und wird bei Bedarf - bei einem Kurzbesuch in München zum Shoppen, dann mal ein paar Tage verwendet.

Aber warum wurde denn in dem "Naturschutzgebiet" in Thalkirchen überhaupt eine Baugenehmigung erteilt?

Weil Herr Ude unbedingt Wohnraum schaffen will?

Auch das Rodenstock Gelände wird gerne zitiert, dass dieses Projekt dazu beiträgt, Wohnraum in München zu schaffen.

Aber ist das so? Oder entsehend hier nur Zweitwohnungen für die Superreichen?

Berlin bald Kopf-an-Kopf mit München?

Habe heute einmal ein bisschen nach Immobilien in Berlin geschaut...

Vor einigen Jahren gab es in Berlin noch schöne, große Altbau Immobilien in recht guten Lagen für die Hälfte der Preise in München.

Berlin hat aufgeholt - für eine 3-4 Zimmer Altbau Wohnung in guter Lage zahlt man nun auch schnell mal deutlich über 400,000 Euro.

Jedoch sind die Mieten nicht im gleichen Maße gestiegen - d.h. als Kapitalanlage ist Berlin denkbar ungeeignet:

- große Gefahr von Mietausfällen - in Berlin geht nichts ohne Schufa Auskunft
- sehr niedrige Mieten
- oft geringe Rücklagen
- eine Wohnung vermietet und verkauft sich relativ langsam

Daher sind wohl auch die Makler Provisionen in Berlin bei 7% und in München fast immer 3,57%